4.2　发包工程及其价款结算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。

一般应具备以下主要内容：①工程名称和地点；②工程范围和内容；③开工、竣工日期；④工程质量、保修期及保修条件；⑤工程造价；⑥工程价款的支付、结算及交工验收办法；⑦设计文件和技术资料提供日期；⑧材料、设备的供应和进场期限；⑨双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

4.2.1　发包工程价款的结算方式

房地产开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。

1.按月结算

按月结算是指按照每月实际完成的分部分项工程进行结算，因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部、分项工程构成的。每一个分部、分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部、分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部、分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前，一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。

2.分段结算

分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后，扣除预付款进行结算。

3.一次性结算

竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。

总之，不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，等工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。

以发包方式进行建筑安装工程施工的开发项目，根据企业支付的已完工程价款，直接计入开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目。

4.2.2　应付工程款的核算

房地产开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“合同资产——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“合同资产——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“合同资产——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

【例4-10】正通房地产有限公司与宏大建筑有限公司签订发包工程合同总金额为4200万元。合同约定，预付施工工程款420万以银行存款支付。

借：合同资产——宏大建筑有限公司——预付承包单位款　　4200000

贷：银行存款　　4200000

工程价款结算时，根据施工单位提供的工程价款结算单中已完工工程价值2400万元。

借：开发成本——建筑安装工程费　　24000000

应交税费——应交增值税（进项税额）　　2160000

贷：合同资产——宏大建筑有限公司——预付承包单位款　　4200000

应付账款——宏大建筑有限公司——应付工程款　　21960000

支付时。

借：应付账款——宏大建筑有限公司——应付工程款　　21960000

贷：银行存款　　21960000

【例4-11】2×21年5月15日，正通房地产开发公司与宏大建筑有限公司签订一期高层18号楼住宅基础工程施工合同。宏大建筑有限公司为一般纳税人，适用一般计税方法。

5月15日，基础工程完成，收到工程部门转来的工程计量报告和施工单位的增值税普通发票，价税合计金额为261.60万元。

（1）5月15日，以银行转账方式结算基桩工程款。

借：开发成本——18号楼住宅——建安工程费　　2616000

贷：银行存款　　2616000

（2）5月18日，以银行转账方式支付桩基检测费20万元。

借：开发成本——18号楼住宅——建安工程费　　200000

贷：银行存款　　200000

（3）6月20日，收到宏大建筑有限公司转来的主体工程建筑款480万元，收到增值税专用发票，注明税款432000元。

借：开发成本——18号楼住宅——建安工程费　　4800000

应交税费——应交增值税（进项税额）　　432000

贷：应付账款——宏大建筑有限公司　　5232000

（4）7月30日，收到宏大建筑有限公司转来的安装工程、装饰工程进度结算单，金额为150万元，收到增值税专用发票，注明税款13.5万元。

借：开发成本——18号楼住宅——建安工程费　　1500000

应交税费——应交增值税（进项税额）　　135000

贷：应付账款——宏大建筑有限公司　　1635000