4　物业管理用房产权归属的认定标准

——上海市虹口区银联花园业主委员会诉上海虹房（集团）有限公司、上海华寰物业有限公司所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1463号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：上海市虹口区银联花园业主委员会（以下简称银联花园业委会）

被告（被上诉人）：上海虹房（集团）有限公司（以下简称虹房集团公司）、上海华寰物业有限公司（以下简称华寰物业公司）

【基本案情】

银联花园系上海联诚实业公司（以下简称联诚实业公司）开发建造的住宅小区，于20世纪80年代后期开始建造，1994年建造完成。该小区最初由上海联诚物业公司（以下简称联诚物业公司，属联诚实业公司下属企业）和上海国际港务（集团）股份有限公司海湾分公司（以下简称海湾公司）共同进行物业管理。1993年6月16日，联诚实业公司批复联诚物业公司：“鉴于联诚物业公司为使住户进户后的房管工作顺利开展，在边缘地带建造房管配套用房，解决办公、维修工具、材料堆放等困难，公司同意联诚物业公司在该小区建造房管办公室、仓库、卫生间”。联诚物业公司依据上述批复，于1993年至1994年间建造了系争房屋。1994年3月24日，联诚实业公司批复联诚物业公司，同意房管办公室、仓库、卫生间产权归属联诚物业公司。1994年4月，联诚物业公司申请办理系争房屋的产权登记。根据办理系争房屋产权登记时填写的《上海市单位自管房屋产权登记申请书》的记载，8号全幢房屋用途为卫生，30号全幢、31号全幢、33号全幢房屋用途为仓库，32号房屋用途为办公。1994年4月12日和10月5日，联诚物业公司先后取得了系争五幢房屋的所有权证，房屋产权登记在联诚物业公司名下。1996年，银联花园小区成立业主委员会。2000年1月，联诚物业公司由虹房集团公司接收。2001年4月6日，联诚物业公司、联诚实业公司和虹房集团公司签订《企业移交协议书》，三方确认联诚实业公司原调拨给联诚物业公司的用房200平方米，联诚实业公司不再收回也不再作价向联诚物业公司收取房款。2002年1月，虹房集团公司对下属华寰物业公司和联诚物业公司实行企业转制，即联诚物业公司注销，其债权债务由华寰物业公司接受。在对联诚物业公司的资产进行评估时，华寰物业公司提出系争房屋不参加评估，虹房集团公司批复同意将原属联诚物业公司的系争房屋产权、收益划归虹房集团公司所有，不列入华寰物业公司企业转制的资产评估范围。2002年9月，联诚物业公司注销工商登记，银联花园小区由联诚物业公司管理的物业改由华寰物业公司管理。海湾公司管理银联花园小区时，该小区7号楼103室房屋由海湾公司用作物业管理用房。2008年3月，海湾公司退出银联花园小区物业管理，该7号楼103室房屋由产权人上海国际港务（集团）股份有限公司收回。根据银联花园业委会和海湾公司签订的《银联花园（小区）2号、7号楼物业移交备忘录》的约定，海湾公司一次性支付给业主大会物业移交费8万元。海湾公司退出后，银联花园小区物业全部由华寰物业公司管理。根据系争房屋的房地产登记簿记载，8号全幢房屋类型为工厂，房屋用途为厂房；30号全幢、31号全幢、33号全幢房屋类型为仓库堆栈，房屋用途为仓储；32号全幢房屋类型为办公楼，房屋用途为办公。2010年12月，华寰物业公司退出银联花园小区物业管理，该小区现由亮东物业公司管理。系争房屋中8号、30号、31号、33号全幢房屋现由华寰物业公司对外出租，其中8号房屋内装有电表，32号全幢房屋三分之一部分由居委会使用，三分之一部分由华寰物业公司出租给亮东物业公司使用，剩余三分之一部分由华寰物业公司出租给他人使用。2012年4月，原告起诉上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局，要求撤销系争房屋的产权证，后撤回起诉。

另查明，系争五幢房屋的面积为独立的测绘面积，未分摊到业主的产证面积里。

银联花园业委会主张，系争房屋系小区配套物业用房，业主分摊了建造资金，根据相关规定，系争房屋应属于小区全体业主共有，且应用于小区的物业管理，其权益应由全体业主共享。故要求判令确认系争房屋产权归银联花园小区全体业主共有。

虹房集团公司辩称：系争房屋原为联诚物业公司所有，联诚物业公司于1994年即办理了产权证。联诚物业公司由虹房集团公司接收后，系争房屋产权属于虹房集团公司所有。系争房屋是联诚物业公司建造的办公用房，不是银联花园小区的物业管理用房，建在小区内是为了方便管理，系争房屋的出资建造者是联诚物业公司，故不同意原告的诉讼请求。

华寰物业公司辩称：系争房屋从2002年1月起即划归虹房集团公司所有，华寰物业公司从2002年9月开始接受联诚物业公司的债权债务，华寰物业公司改制时需要安排养老，故虹房集团公司同意华寰物业公司继续使用系争房屋。系争房屋是联诚物业公司为方便管理而单独申请建造的，建造费用未分摊给业主。原告主张系争房屋产权归小区全体业主没有事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。

【案件焦点】

根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，物业管理用房产权属全体业主所有。本案争议焦点在于对于之前建设的小区，该条法律规定是否有适用之必要。

【法院裁判要旨】

上海市虹口区人民法院经审理认为：1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》规定，住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必须的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。2004年11月1日该条例废止，同时取而代之施行的是《上海市住宅物业管理规定》。根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，物业管理用房归全体业主所有。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主所有。然而，本案系争房屋系建造于1993年-1994年间，按照当时的建造规定，并无建设单位必须建造配套物业管理用房且产权归全体业主所有的强制性要求。根据法不溯及既往的原则，现原告对系争房屋相关问题的法律适用主张适用系争房屋建造后开始施行的有关法律规定，并无相应的法律依据。系争房屋系一层独幢房屋，有独立的测绘面积，办理了独立的产权证。原告主张业主分摊了建造资金，但未举证证明，故本院不予采纳。目前系争32号房屋实际由原告和物业管理单位在使用，银联花园小区并不存在无物业管理用房可使用的状况。综上，原告主张系争房屋产权应归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上海市虹口区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：

对于原告的全部诉讼请求，不予支持。

一审宣判后，银联花园业委会不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

1.现行法律关于物业管理用房的规定

物业管理用房，是建设单位进行物业开发的同时，按照规定在物业管理区域内配置建设的、位于地面以上，并具备水、电等基本使用功能的独用成套房屋。其基本可分为两类：一类是物业管理企业用房，即物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房；另一类是业主委员会用房。

上海市关于物业管理用房权属的规定，最早可见于1997年的《上海市居住物业管理条例》，该条例第13条规定，住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。国务院于2003年颁布的《物业管理条例》以行政法规形式从全国层面明确了建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房（第三十条），并且该物业管理用房的所有权属于业主所有（第三十八条）。2004年的《上海市住宅物业管理规定》也根据《物业管理条例》作出了相同规定，并明确建设单位应在业主大会成立后将物业管理用房无偿移交。同时上海市政府还规定了物业管理企业用房和业主委员会用房的面积底线。2007年，《中华人民共和国物权法》首次以法律形式规定“建筑区划内的……物业服务用房，属于业主共有”。

从上述法律、行政法规及地方性法规的规定来看，提供配套物业管理用房是建设单位的法定义务，违反该义务的，相关房地产行政管理部门还可对建设单位进行行政处罚。而在产权归属上，物业管理用房的产权是清晰的——属于业主所有，建设单位应无偿移交给业主大会。这种“无偿”事实上指的是建设单位不得单独针对物业管理用房向业主收取费用，至于建设单位是否将物业管理用房的建设成本和利润摊入每一独户房屋销售价格之中，则在所不问。

2.早期物业管理用房权属的认定标准

前述阐述都是以现行法律规定为前提和依据的。根据法不溯及既往的基本原则，并不适用于早于相应规范出台之前开发的小区。这类小区在开发之初，并无要求建设单位建造配套物业管理用房的强制性规定。也就是说，这一时期建设的物业管理用房不能当然认为是属于全体业主的。如何判定该类小区中物业管理用房的权属，应从以下几个标准进行认定。

（1）物权登记的公示公信效力

根据《中华人民共和国物权法》第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。物权以登记为准的法律规定虽然在2007年的《中华人民共和国物权法》中才得到确认，但其在司法实践中早已得到认可。以上海实践来看，1997年前并未对配套物业管理用房登记作出规定，之后的2004年的《上海市住宅物业管理规定》及之后2010年的修正都规定房地产登记机构应在房地产登记册上记载配套物业管理用房，但不颁发房地产权证。所以2004年之后建设的小区不应有单独的物业管理用房权属证书，而在此之前建设的小区，则存在有物业管理用房权属证书事实上的可能性。因此，如物业管理用房被登记为建设单位等非全体业主及其业主大会、业主委员会之组织时，根据物权登记的公示公信原则，应首先认定建设单位等组织系物业管理用房的合法权利人，其产权人身份应该得到尊重。只有在有足够证据推翻登记的前提下，才能对其身份予以否认。

（2）物业管理用房的建设成本分摊

物业管理用房的建设必然会有成本支出。如果建设单位未将物业管理用房的建设成本摊入房屋售价，即全体业主未支付对价，那么根据“谁投资，谁受益”的原则，物业管理用房的产权应属于建设单位，而非全体业主（这一点有别于物业管理条例、物权法实施之后的情形。如上所述，根据该两部法律规范，建设物业管理用房是建设单位的法定义务）。房屋售价是由建设单位的利润和基础成本构成的。在成本中，应当包括土地使用权的价格及建筑物的建筑成本。判断物业管理用房的建设成本是否计入了售房价格之中，并非是一个法律问题，而更多是一个财会核算问题。需要收集齐全的售房资料，比较周边同类型建筑小区商品房销售情况，了解各类商品房价格构成中的差异特点，必要时委托有资质的鉴定机构鉴定房屋价格构成才能够识别。

（3）物业管理用房的面积分摊

从房屋登记角度来看，登记房屋面积由专有部分和共有部分两部分组成。建设单位依照面积计算房屋售价时也是以房地产测绘部门最终测定的登记面积为准的。如果物业管理用房的面积分摊计入了每一位业主的产证登记面积，那么基本可以认定业主支付了物业管理用房的建设成本和相关费用，据此，也就能进一步认定物业管理用房属于全体业主所有。1995年《上海市房产管理局关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》中对于共有部分的摊算仅限于房屋内结构相连而具有共有、共用部位，因此作为独立空间使用的物业管理用房面积并未摊算计入业主房屋的建筑面积中。故该项标准在上海适用余地并不大。

就本案讼争，系争房屋从其用途来看，有卫生、仓库、办公，均是属于物业管理范围之内，为物业管理用房。系争房屋为物业公司自行建造，且在1994年申请、取得了所有权证，其所有权得到了行政确认。业主委员会主张物业管理用房的建设成本摊给了全体业主，但就此并未举证证明，故法院对其主张不予支持。

编写人：上海市虹口区人民法院　郑煌　张浩