第4章　房地产开发企业设立审批

4.1　新设立房地产开发企业审批流程

4.1.1　设立房地产开发企业条件

根据《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业，同时也是具有企业法人资格的经济实体。

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

① 有自己的名称和组织机构；

② 有固定的经营场所；

③ 有符合国务院规定的注册资本；

④ 有足够的专业技术人员；

⑤ 法律、行政法规规定的其他条件。

其中上述第③、④条具体要求分别为：

a.有100万元（人民币）以上的注册资本；

b.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

注：省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于上述a、b的规定。

设立房地产开发企业，应当向所在地的工商行政管理部门申请设立登记，办理营业执照。

4.1.2　房地产开发企业设立登记

房地产开发企业向所在地的工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合《中华人民共和国公司法》规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

房地产开发企业设立一般有两种形式，即有限责任公司、股份有限公司，各自设立条件有所不同。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，如房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案等。

4.1.2.1　设立有限责任公司

有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。设立有限责任公司，应当具备下列条件：

① 股东符合法定人数；有限责任公司由五十个以下股东出资设立；

② 有符合公司章程规定的全体股东认缴的出资额；

③ 股东共同制定公司章程；

④ 有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；

⑤ 有公司住所。

一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。

股东认足公司章程规定的出资后，由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关（工商局）报送公司登记申请书、公司章程等如下文件资料，申请设立登记（办理设立不收费）。

① 《公司登记（备案）申请书》。

② 《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》及指定代表或委托代理人的身份证件复印件。

③ 全体股东签署的公司章程。

④ 股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。

a.股东为企业的，提交营业执照复印件。

b.股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件。

c.股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件。

d.股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件。

4.1.2.2　设立股份有限公司

股份有限公司，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。设立股份有限公司，应当具备下列条件：

① 发起人符合法定人数； 设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所；

② 有符合公司章程规定的全体发起人认购的股本总额或者募集的实收股本总额；

③ 股份发行、筹办事项符合法律规定；

④ 发起人制订公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过；

⑤ 有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；

⑥ 有公司住所。

董事会应于创立大会结束后三十日内，向公司登记机关报送下列文件，申请设立登记：

① 《公司登记（备案）申请书》。

② 《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》及指定代表或委托代理人的身份证件复印件。

③ 由会议主持人和出席会议的董事签署的股东大会会议记录（募集设立的提交创立大会的会议记录）。

④ 全体发起人签署或者出席股东大会或创立大会的董事签字的公司章程。

⑤ 发起人的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。

a.发起人为企业的，提交营业执照复印件。

b.发起人为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件。

c.发起人股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件。

4.1.3　有限责任公司办理基本流程

申请设立有限责任公司，主要办理步骤：

① 第一步，进行名称预先核准，取得《企业名称预先核准通知书》，办理机构：工商局；

② 第二步，经营项目涉及前置许可的，应先到相关许可部门取得许可文件；办理机构：各个相关专业主管部门；

③ 第三步，登录当地省市工商局网站下载办理指南和申请表格，或到附近工商局领取，参照当地工商局办理指南准备相关材料；

④ 第四步，向经营场所所在地工商局递交申请材料。

4.1.4　股份有限公司办理基本流程

申请设立股份有限责任公司，主要办理步骤：

① 第一步，先办理公司名称预先核准，取得《企业名称预先核准通知书》；

② 第二步，公司经营项目如涉及前置许可的，应先到相关许可部门取得前置经营项目的许可审批文件；

③ 第三步，登录当地省市工商局网站下载股份有限公司办理指南和公司设立登记申请表格，也可到就近的工商局领取，参照当地工商局办理指南准备相关材料；

④ 第四步，填好表格、准备好相关材料后向公司住所所在地工商局递交申请材料进行审查。

办理股份有限公司需要准备的主要材料有：

1）内资公司设立登记申请书；

2）公司章程；

3）投资各方合法资格证明；

4）股东大会或创立大会会议记录；

5）《企业名称预先核准通知书》；

6）《指定（委托）书》；

7）住所使用证明；

8）国务院证券管理部门的批准文件（募集设立的股份有限公司须提交）；

9）验资报告（募集设立的股份有限公司须提交）；

10）公司经营项目涉及前置许可的需要提交许可项目审批文件；

11）公司董事、监事和经理的任职文件等。