第十二条 业主大会会议的召开方式及决定

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

❏ 条文解读

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意，甚至还会遭到个别业主的反对，但是只要业主大会的决定符合法律法规的规定，并遵循了管理规约的议事规则，这样的决定就对全体业主具有约束力。但是，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

❏ 应用

11．业主参加业主大会有哪些方式？

业主参加业主大会的方式既包括亲自参加的方式，也包括委托代理人参加的方式。召开业主大会时，业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决议。但是，如果业主无法亲自参与业主团体会议的，也可以委托他人（包括同住人或之外的人）参加，并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。《物业管理条例》规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。

12．业主大会的表决规则是怎样的？

召开业主大会的目的，就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而，业主大会决议的形成规则至关重要，这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。

《物业管理条例》将业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。对于一般决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意，即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定，适用“特别多数同意方式”，即必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，《物业管理条例》中适用特别多数同意方式的事项限于筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施。

【以案说法5】选聘、解聘物业管理企业须业主大会作出决定，并须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，同时告知相关的居民委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，有召集业主大会会议，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同，但未经业主大会并经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会无权选聘、解聘物业管理企业。本案由于上诉人在召开业主大会前，未履行会议召开15日以前应通知全体业主，同时告知相关居民委员会的程序，违反了《物业管理条例》的相关规定，程序上不合法。

关联参见

《业主大会和业主委员会指导规则》第22条；《物权法》第78条