参考答案

一、单项选择题

1.答案：D。用益物权看重物的使用价值，故不具有物上代位性；而担保物权主要看重物的交换价值，故具有物上代位性。[1]

2.答案：A。B错，承包经营权根据承包合同产生；C错，承包经营权为他物权，承包人对承包物无处分权；D错，承包经营权的标的限于自然资源，不包括企业。

3.答案：B。A错，相邻权是针对两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有、用益权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

B对，地役权，是指为实现自己土地的利益而使他人土地承受负担的用益物权。本题题干中并未详细说出两家土地是否相互毗邻，所以选B较为合适。

C错，地上权，是指利用他人土地营造建筑物、其他工作物及竹木，并对其营造的建筑物、其他工作物及竹木取得所有权的用益物权。

D错，土地使用权，是自然人、法人或其他组织依法取得的，对国有土地和农村集体所有土地占用和收益的权利。

4.答案：D。传统民法中的用益物权有收益权、使用权和居住权、地上权、地役权、永佃权等。我国法律规定了国有土地使用权、国有自然资源使用权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、采矿权、经营权等用益物权，典权是司法实践中承认的用益物权。

5.答案：A。本题考查地役权的法律效果。地役权是一方为了实现自己土地的利益而使用他人土地的权利，地役权是一类独立的用益物权，它通过当事人缔结合同产生，其内容由当事人自由设定。这里甲的目的不是实现自己土地或者房屋的利益，而是为了欣赏远处的风景。基于这一目的而与乙的约定，只是一个合同关系。

6.答案：A。本题考查的是地役权人的确定。甲、乙公司之间的约定属于地役权合同，根据《民法典》第374条，该合同一经生效，即在乙的厂区土地上为甲的住宅小区设定了相应的地役权。关于小区业主的地役权人资格问题，《民法典》第382条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第357条又规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”因此，小区业主通过受让建筑物区分所有权，对小区范围内的建设用地使用权形成了所有关系（《民法典》第271条），依法享有地役权，有权向供役地权利人提出相应请求。甲公司在转让全部小区房屋后，对需役地已不具有任何权利，丧失了地役权人的资格，因此无权向乙提出请求。A项正确。

7.答案：D。物权的收益权能是可以由所有人或者非所有人行使，用益物权设立就是一个明证。

8.答案：A。房屋典权是指典权人支付典价，占有他人（出典人）的房屋，并对其进行占有、使用、收益的权利。典权是有期限的他物权，在典期届满后出典人享有以支付原典价向典权人要求回赎出典房屋以消灭典权的权利。回赎权作为出典人的一项权利，只需出典人一方的意思表示并支付原典价即发生效力，而不必取得典权人的同意。因此，本案甲不必征得乙的同意，应按照原典价5000元回赎典物。

9.答案：B。本题考查地役权。地役权是指利用他人土地以便有效地使用或经营自己的土地的权利。本题郊区小学为方便乘坐地铁才借地通行，不是最基本的通行便利，因此双方之间是关于地役权的约定。

10.答案：A。地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。相邻关系是指两个或者两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。地役权一般是约定的，而相邻关系是法定的，另外根据合同性质，可知李某与张某的书面约定属于地役权合同。所以A项说法错误，B项说法正确。《民法典》第380条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。故C项说法正确。《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本题中，因为张某和李某之间的地役权合同没有进行登记，因此不得对抗善意第三人，故D项说法正确。

11.答案：B。（1）依《民法典》第333条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。由该规定可知，未办理确权登记不影响土地承包经营权的设立。同时，立法并未禁止处分未经登记的土地承包经营权。由此，本题中，尽管村民胡某与集体订立的土地承包经营权合同未办理确权登记，土地承包经营权也自土地承包经营权合同生效时设立，且取得土地承包经营权后即可以处分。故本题中B选项说法正确，A选项说法错误。

（2）依《民法典》第335条规定，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。由该规定可知，土地承包经营权的转让也是自转让合同生效后发生权利移转，登记只是一个对抗善意第三人的要件。本题中，胡某与同村村民周某订立的土地承包经营权转让合同虽然未办理变更登记，但其转让合同生效和权利的移转均不因登记而受影响。故本题中C、D选项说法均错误。

二、多项选择题

1.答案：BC。本题考查地役权。地役权是指一方为了实现自己土地的利益而使用他人土地的权利，地役权是一类独立的用益物权，它通过当事人缔结合同产生，其内容由当事人自由设定。[2]

2.答案：ABCD。（司法部公布答案为ACD）甲、乙之间的合同是设立地役权的合同，而非对相邻关系的约定，故A项错误。甲转让房屋与丙，题中没有交代甲、丙之间任何关于眺望权的约定，故甲没有对丙承担违约责任的依据，C项错误。地役权本身并不因土地转让而失去效力，故D项错误。关于B项，因为《民法典》第374条规定，地役权未经登记，不得对抗善意第三人，本题中未提“登记”，丁为善意第三人，所以丙无权禁止丁建高楼。

3.答案：BD。用益物权的特征有:用益物权以对标的物的使用、收益为目的；用益物权是他物权、限制物权和有期限物权；根据《民法典》的规定，用益物权不尽是不动产物权；用益物权主要以民法普通法为依据，但也有以特别法为依据的。在法律适用上应当首先适用特别法，只有在特别法无规定时，才适用民法普通法。

4.答案：ABC。D错，因土地承包经营权有经营期限限制。

5.答案：BC。《民法典》第333条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

6.答案：AB。本题题干信息量少，乙公司在自己的B地块上修路本与甲公司无关，但由于系因甲公司与乙公司约定修路，再结合题目选项的表述，可推知乙公司为甲公司设定了地役权，A地块为需役地，B地块为供役地。《民法典》第382条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”题目中未说明该项地役权的设立办理了登记，因此不能对抗善意的第三人丁公司。综上，A、B项正确，C、D项错误。

7.答案：BD。（1）《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第15条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”依该三条规定，A选项“集体土地只能以家庭承包的方式进行承包”的表述错误，不选；而B选项“河西村集体之外的人只能通过招标、拍卖、公开协商等方式承包”正确，当选。

（2）《农村土地承包法》第18条规定：“土地承包应当遵循以下原则：（一）按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；（二）民主协商，公平合理；（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；（四）承包程序合法。”该条是对家庭承包的规定。对于以其他方式承包的，该法第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准……”依该规定，C选项“河西村将荒山发包给Z企业，经2/3以上村民代表同意即可”错误，不选。

（3）《农村土地承包法》第33条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”第47条规定：“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地经营权流转中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：（一）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；（二）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。”第18条规定：“本集体经济组织成员在承包费、承包期限等主要内容相同的条件下主张优先承包的，应予支持。但在发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人，已经法律规定的民主议定程序通过，并由乡（镇）人民政府批准后主张优先承包的，不予支持。”依该四条规定，本题中，D选项“如河西村村民黄某也要承包该荒山，则黄某享有优先承包权”的表达正确，当选。

综上，B、D为正确选项。

三、名词解释

答案：是对他人所有的不动产或动产，在一定范围内进行占有、使用、收益的他物权。第一，用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提。第二，用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。第三，用益物权主要是以民法普通法为依据，但也有以特别法为依据的。

四、简答题

1.答案：我国城镇国有土地出让使用权是指使用人根据法律规定的使用权出让方式有偿取得土地使用权。

我国城镇国有土地出让使用权按法律规定的土地使用权出让程序取得，第一步是出让方与受让方订立土地出让合同。土地使用权出让合同为民事合同、物权合同，它的订立要遵循平等自愿，等价有偿等民法基本原则。土地使用权出让合同具有标准合同的性质。土地使用权出让合同可采取协议、招标、拍卖三种不同方式订立。土地使用权合同签订后，受让方应在60天之内支付全部土地使用权出让金。受让方付清全部土地使用权出让金后，即可依法办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。如果受让方不在60天内付清全部出让金，或者出让方不按合同规定提供出让的土地使用权，另一方有权解除合同，并请求违约赔偿。

城镇土地出让使用权的基本内容包括期限及使用人的权利和义务。城镇土地使用权的出让期限因土地用途的不同而有所不同，其最高年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。期限届满后，如土地使用人不按规定申请续期，土地使用权归于消灭，但住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。城镇土地出让使用权的使用人依法享有以下权利：第一，对使用权的标的——四至明确的地块享有占有权、使用权和收益权；第二，对在享有使用权的土地上建筑的房屋及其他附着物依法取得所有权或经营权（指全民所有制单位）；第三，对土地使用权进行转让、出租或抵押的权利，即对土地使用权进行各种处分的权利。土地使用人依法承担的义务主要有：按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用和经营土地，不得使土地闲置；按土地出让合同规定的用途使用土地，不得擅自变更土地的用途。

2.答案：用益物权的特征为：（1）用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提。由此决定了用益物权的设立，以对标的物的占有为要件。也就是说，必须将标的物的占有（直接占有）移转给用益物权人，由其在实体上支配标的物。否则，用益物权的目的就无法实现。（2）用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。用益物权是在他人所有物上设定的物权，是非所有人根据法律的规定或当事人的约定对他人所有物享有的使用、收益的权利。因而从其法律性质上讲，用益物权属于他物权。用益物权作为他物权，其客体是他人所有之物。它是所有人为了充分发挥物的效用，将所有权与其部分权能相分离，由用益物权人享有和行使对物的一定范围的使用、收益权能的结果。但是，用益物权的这种派生性并不影响用益物权作为一种独立的财产权的存在。用益物权是一种限制物权，它只是在一定方面支配标的物的权利，没有完全的支配权。用益物权还是一种有期限物权，它有一定的期限，在其存续期限届满时用益物权即当然归于消灭。（3）用益物权主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的。在法律适用上应当首先适用特别法，只有在特别法无规定时，才适用民法。

3.答案：相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。地役权是指不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的物权。相邻关系与地役权是既有联系又有区别的两项制度。两者之间的相同之处表现在三个方面：（1）产生原因相同。地役权是缘于调和不动产利用过程中的冲突而产生的，与相邻关系的产生原因相似。（2）在权利内容方面，两者也有重合之处，如都涉及通行、排水、通风、采光、越界建筑等问题。（3）在法律救济途径上，由于两者同属于物权的范畴，因此，两者的权利人都可以请求适用物权的保护措施或者债权的保护措施。两者之间的差异有：（1）二者的法律性质和发生依据不同。相邻关系不是一种独立的物权类型，而是不动产所有权的当然内容，是不动产所有权内容的当然扩张或限制，是基于法律的直接规定而产生的。而地役权则是不动产所有人或使用人之间超出法律赋予的当然权益范围之外，基于合同关系产生的，是一种独立的用益物权形态。因此，相邻关系无须登记即可成立，并对抗第三人，而地役权未经登记，不得对抗善意第三人。（2）二者的调整范围、方法不同。相邻关系必须发生在相邻的不动产所有人或使用人之间，而地役权则发生在不动产所有人和使用人之间，地役权的主体可以是相邻的，也可以是不相邻的，只是基于需役地的需要去寻找能够实现其价值的供役地即可。相邻关系在调整相邻关系时注重习惯的运用，而地役权在调整相邻关系中侧重的是当事人的自治性，可以限制或排除当地习惯而另外约定相互间的权利、义务。（3）二者的调节限度不同。相邻关系作为不动产所有权或使用权的法定扩张，是法律基于自身的强制性对邻近不动产使用给予的最低限度调节，以避免当事人在日常生活和生产中发生一些不必要的纠纷，避免当事人因细微小节进行协商，从而大大节约社会成本。相邻关系的种类和范围，都必须由法律予以明文规定，当事人不得随意创制。而地役权作为当事人意定而产生的他物权，当事人间可以自由约定其权利、义务，其调节利用的限度更大。（4）二者在有无对价上不同。相邻关系是对不动产利用的最低限度的调节，当事人在相邻关系中只要不给相邻人造成损失，通常是无偿的。地役权是为了自己不动产的便利而利用他人不动产的物权，其设立既可以是有偿的，也可以是无偿的，取决于双方当事人的合意。（5）二者在存续期间上不同。相邻关系具有永久性和一时性相结合的特性，永久性表现在不动产相邻近的事实就有相邻关系的存在，而一时性表现在具体相邻关系的行使，可因一次行使就能实现。而地役权的存续期间可由当事人约定，并可设定永久地役权。

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[1] 编者注：民法理论一般认为，用益物权是不动产物权。用益物权的标的物只限于不动产。但《民法典》第323条却明确规定了，用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利，将用益物权的标的物范围扩展到动产。这点读者需尤为注意。

[2] 编者注：地役权在清华大学2004年、2005年民商法试卷中都有涉及，读者应加以留意该知识点。