1.1　房地产开发企业设立

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（1）有自己的名称和组织机构；

（2）有固定的经营场所；

（3）有符合国务院规定的注册资本；

（4）有足够的专业技术人员；

（5）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。房地产开发企业在领取营业执照后的30天以内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

1.1.1　房地产开发企业资质

根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

1.一级资质

申请一级资质的企业应满足以下条件：

（1）从事房地产开发经营5年以上；

（2）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（3）连续5年建筑工程质量合格率达100％；

（4）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（8）未发生过重大工程质量事故。

2.二级资质

申请二级资质的企业应满足以下条件：

（1）从事房地产开发经营3年以上；

（2）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（3）连续3年建筑工程质量合格率达100％；

（4）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（8）未发生过重大工程质量事故。

3.三级资质

申请三级资质的企业应满足以下条件：

（1）从事房地产开发经营2年以上；

（2）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（3）连续2年建筑工程质量合格率达100％；

（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（5）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

（6）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（7）未发生过重大工程质量事故。

4.四级资质

申请四级资质的企业应满足以下条件：

（1）从事房地产开发经营1年以上；

（2）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

（3）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（4）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

（5）商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（6）未发生过重大工程质量事故。

5.如何办理资质

新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：

（1）营业执照复印件；

（2）企业章程；

（3）企业法定代表人的身份证明；

（4）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

（5）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

1.1.2　房地产开发企业经营流程

房地产开发操作流程包括投资决策、规划设计、建设实施、竣工交付，如图1-1所示。

在房地产企业开发流程中，“五证”缺一不可，即《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售许可证》。

1.第一步，投资决策

房地产开发企业通过对市场和政策分析，了解目标城市规划，明确重点投资区域，初步进行市场调研，提供竞争楼盘及周边配套分析等。确定开发方案，编制可行性研究报告，参加土地竞拍。

2.第二步，规划设计

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。企业获得土地的方式包括政府划拨或协议出让，投资参股、土地收购，以及在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地。企业取得土地后签署土地出让合同，办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，领取《国有土地使用证》，向设计单位招标，进行成本预算，支付首期土地出让金。项目总体规划设计方案报政府有关部门审核批准，成立招投标小组，监理单位、总包单位招投标。

提示

（1）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

（2）《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

（3）《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

（4）《建筑工程施工许可证》，也称为《建筑工程开工证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

（5）《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

在此阶段，应向政府相关部门办理手续，如图1-2所示。

3.第三步，建设实施

企业取得《建设工程施工许可证》，可以进行项目施工，项目分包可进行招标，同时确定推广销售策略，资金不足可办理抵押贷款。

4.第四步，竣工交付

建设工程竣工验收，进行工程结算，并取得《商品房销售许可证》，正式开盘，进行推广及销售活动。

第三、第四步中相关证件取得的流程，如图1-3所示。

5.商品房销售

商品房销售有预售和现售两种方式。

（1）预售。

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条规定：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

②持有建设工程规划和施工许可证；

③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

（2）现售。

商品房现售，应当符合以下条件：

①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

③持有建设工程规划许可证和施工许可证；

④已通过竣工验收；

⑤拆迁安置已经落实；

⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

⑦物业管理方案已经落实。

1.1.3　房地产开发企业生产经营的特殊性

房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了会计核算的特殊性。同其他行业相比，房地产开发企业的会计核算具有以下特点。

1.开发产品收入的特殊性

房地产开发企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等。由于房地产开发产品价值高、开发周期长，需要大量的资金，销售往往采用预售办法。由于项目未完工，预售款项无法确认为收入，只能计入预收账款，造成收入与房屋交付期不一致。

一般来说，在房地产投资建设的初期往往面临资金投入大而收入较少的现象，但在建设后期资金投入相对较少而收入大量增加。

2.开发产品成本的核算具有一定的特殊性

（1）核算难度大。房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用等。这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域，从而导致成本核算难度大。

（2）核算时间跨度大。房地产项目开发的周期较长，少则1至2年，多则5年，使房地产成本费用核算的时间跨度很大。

（3）成本核算的差异较大。

3.存货核算的特殊性

房地产开发企业的土地使用权是作为存货核算的，而其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算；房地产开发企业的存货的借款费用可以资本化。

4.涉及税种较多

在整个开发过程中，房地产行业涉及税种包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税、契税、个人所得税、土地增值税等。