第二编 所有权

第四章 一般规定

第三十九条 【所有权权能】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

注解

所有权人得依法对其标的物进行全面支配，这种支配就其内容而言，一般表现为占有权、使用权、收益权和处分权等方面。（1）占有权，是指占有人对物的管理之权利。占有是一种事实上的状态，对于动产，占有具有所有权的推定作用。（2）使用权，是指按照物的性质和用途对其加以利用之权利，其标的物不因之而毁损、变更、灭失。（3）收益权，是指收取物的孳息和对物加以使用之权利。孳息分为天然孳息和法定孳息。（4）处分权，是指所有人依自己的意愿对物进行事实上或法律上的最终处理的权利。事实上的处分，是指直接变更、消灭某物。法律上的处分，是指处分所有权，包括使所有权消灭、转移或者在其上设定负担等。

第四十条 【设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

注解

用益物权和担保物权是根据权利人所支配的价值是使用价值还是交换价值为标准对他物权所划分的两个种类。用益物权所利用的是物的使用价值，担保物权所利用的是物的交换价值。用益物权和担保物权是所有权人实现其所有权、发挥财产经济效益和社会效用的有效手段。

第四十一条 【国家专有】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

注解

本条是关于国家专有的规定。注意：

（1）国家专有的财产由于不能为他人所拥有，因此不能通过交换或者赠与等任何流通手段转移其所有权。

（2）尽管单位和个人对国有财产不能取得所有权，但他们可以依照相关法律的规定使用或经营某些国有财产。

（3）本条只对国家专有财产作了概括性规定，具体范围由各个相关单行法律、行政法规规定。国家专有的财产包括但不限于以下各项：①国有土地。依据法律、行政法规的规定，属于国家所有的土地有：城市市区的土地；农村和城市郊区已被征收的土地；依法不属于集体所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂及其他土地等。②海域。③水流。④矿产资源。⑤野生动物资源。⑥无线电频谱资源。⑦国防资产。

配套

《宪法》第9、10条

第四十二条 【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

注解

征收，是指为了公共利益的需要，依照法律规定将集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产所有权转归征收人的法律事实。

对于标的物上的其他物权不能征收。例如，可以征收甲的集体所有的土地，但不能征收已经在被征收的甲的集体土地上设定的宅基地使用权。因此，征收发生被征收所有权的变动，但其上的他物权不受影响。征收人欲消灭被征收物上的他物权，可以通过诸如买卖等其他法律事实而实现。

配套

《宪法》第10、13条；《民法总则》第117条；《土地管理法》第2、45-51、79条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第四十三条 【耕地保护】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条 【征用】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

注解

征用，是指基于特定利益非经被征用人同意而使用其物的一种强制借用。

征用的法律效果是被征用人有义务将被征用标的物交由征用人使用。征用不转移被征用物的所有权状态，所有权人仍然享有被征用物的所有权。被征用人负有容忍征用人占有、使用被征用物的义务。

配套

《宪法》第10、13条；《土地管理法》第2条

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条 【国家所有权及其行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条 【矿藏、水流、海域的国家所有】矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条 【国有的土地范围】城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条 【森林、山岭、草原、荒地、滩涂等】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

配套

《宪法》第9条

第四十九条 【野生动植物资源】法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条 【无线电频谱资源】无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条 【国有文物】法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

注解

根据文物保护法的规定，中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画、近代现代代表性建筑等不可移动文物，除国家另有规定的以外，属于国家所有。国有不可移动文物的所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权的改变而改变。

下列可移动文物，属于国家所有：（1）中国境内出土的文物，国家另有规定的除外；（2）国有文物收藏单位以及其他国家机关、部队和国有企业、事业组织等收藏、保管的文物；（3）国家征集、购买的文物；（4）公民、法人和其他组织捐赠给国家的文物；（5）法律规定属于国家所有的其他文物。属于国家所有的可移动文物的所有权不因其保管、收藏单位的终止或者变更而改变。

第五十二条 【国有基础设施】国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

第五十三条 【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条 【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条 【国有出资人权益的行使】国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

注解

关于国家机关，应注意其处分所占用的国有财产时，要依照法律和国务院有关法规所赋予的权限和程序进行，不得擅自处置，并且国家机关对所占用的国有财产没有收益权。

国家举办的事业单位，其对占有的国有财产行使收益、处分权时，也要依照法律和国务院有关法规所赋予的权限和程序进行，不得擅自处置。

值得注意的是，事业单位因其类型、财产的特殊性，对其收益和处分的权利也应分别处理：一是国家举办的事业单位对其占用的财产毫无处分权利，比如故宫博物院对其占用的某些财产；二是经过审批，国家举办的事业单位对其占用的财产具有部分处分权利；三是国家举办的事业单位对其占用的财产具有完全的处分权利。物权法在此只是原则性规定，还有待以后制定国有财产管理法对国家举办的事业单位如何有效行使、如何处分其占用的财产作出明确规定。

第五十六条 【国家所有权保护】国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条 【国有资产监管】履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

配套

《刑法》第167-169条

第五十八条 【集体所有权】集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

配套

《宪法》第10条

第五十九条 【农民集体所有权及重大事项决定程序】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

应用

17.如何确定农村集体经济组织成员的资格？

（1）出生时，父母双方或者一方是本集体经济组织成员或者因为婚姻、收养以及国防建设或者其他政策性迁入等原因，在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记了常住户口的人。

（2）因外出经商、务工等原因，脱离常住户口所在地集体经济组织生产、生活的人，在丧失集体经济组织成员资格之前，应当认定其仍然有成员资格。

（3）因学习、服义务兵或初级士官兵役等原因注销、迁出常住户口的人，在丧失集体经济组织成员资格之前，应当认定其仍然具有成员资格。

（4）如果婚姻关系发生在持农业户口和非农业户口人员之间的，在丧失集体经济组织成员资格之前，应当认定持农业户口一方具有户口所在地集体经济组织成员资格。农嫁农人员成员资格的确定，如果已进入本集体经济组织农户的实际生产、生活，即使常住户口尚未迁入本集体经济组织所在地，也可以认定其具有本集体经济组织成员资格。从进入本集体经济组织的农户时起，其原集体经济组织成员资格丧失。

配套

《宪法》第17条；《土地管理法》第14、15条；《农村土地承包法》第18、48条；《村民委员会组织法》第24条

第六十条 【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

注解

农民集体所有权的行使分三种情形：

（1）“属于村农民集体所有的”，它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于村农民集体所有，并未分属于村内不同的农民集体或者乡镇农民集体所有。这种情形应当由村民集体经济组织或者村民委员会作为所有权人的代表人行使所有权，如发包土地。这里的村是指设立村民委员会的村，而不是指自然村。

（2）“分别属于村内两个以上农民集体所有的”，它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等已经分别属于村内不同的农民集体所有，而不是由村农民集体或者乡镇农民集体所有的情形。这种情形应当由作为所有权人的相应的村内集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。村民小组是指行政村内由村民组成的组织，它是村民自治共同体的一种组织形式，相当于原生产队的层次。

（3）“属于乡镇农民集体所有的”，它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于乡镇农民集体所有，而不是由村农民集体或者村内农民集体所有的情形。此种情形应当由作为所有权人的乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。这种情况包括：一是指改革开放以前，原来以人民公社为核算单位的土地，在公社改为乡镇以后仍然属于乡镇农民集体所有；二是在人民公社时期，公社一级掌握的集体所有的土地和其他财产仍然属于乡镇农民集体所有。

配套

《土地管理法》第10条；《农村土地承包法》第12条；《农业法》第11条

第六十一条 【城镇集体所有权】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

配套

《宪法》第8条

第六十二条 【公布集体财产状况】集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条 【集体所有权保护】集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条 【私人所有权范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

注解

私有财产包括：

1.收入。指人们从事各种劳动获得的货币收入或者有价物。主要包括：（1）工资。指定期支付给员工的劳动报酬，包括计时工资、计件工资、职务工资、级别工资、基础工资、工龄工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的报酬等；（2）从事智力创造和提供劳务所取得的物质权利，如稿费、专利转让费、讲课费、咨询费、演出费等；（3）因拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得；（4）出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产所得；（5）转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产所得；（6）得奖、中奖、中彩以及其他偶然所得；（7）从事个体经营的劳动收入、从事承包土地所获得的收益等。

2.房屋。包括依法购买的城镇住宅，也包括在农村宅基地上依法建造的住宅，还包括商铺、厂房等建筑物。根据土地管理法、城市房地产管理法以及本法的规定，房屋仅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地。

3.生活用品。指用于生活方面的物品，包括家用电器、私人汽车、家具和其他用品。

4.生产工具和原材料。生产工具，是指人们在进行生产活动时所使用的器具，如机器设备、车辆、船舶等运输工具。原材料，是指生产产品所需的物质基础材料，如矿石、木材、钢铁等。生产工具和原材料是重要的生产资料，是生产所必需的基础物质。

除上述外，私人财产还包括其他的不动产和动产，如图书、个人收藏品、牲畜和家禽等。

配套

《民法总则》第113条；《刑法》第92条

第六十五条 【储蓄、投资及其收益与继承权】私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条 【私有财产保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条 【企业出资人】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条 【法人所有权】企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条 【社会团体所有权】社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七十条 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

注解

业主的建筑物区分所有权简称建筑物区分所有权。它与多层建筑物出现后数人区分享有同一建筑物的现象相联系。建筑物区分所有权由建筑物各业主享有的对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和对建筑物进行共同管理的成员权三部分组成。

应用

18.小区内商业广告由谁获利？

《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部分、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”小区的楼顶、电梯和建筑外墙属于共有部分，业主是其所有人，而在楼顶上搭建广告牌、在楼房外墙上涂刷广告、在小区电梯里张贴广告都是对共有部分的使用，因此业主对小区内张贴广告享有处分权和收益权。如果物业未得到业主的事先许可和事后追认而擅自张贴广告就构成了对业主所有权的侵害。

配套

《物业管理条例》第6、27、37、57条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第1-3条

第七十一条 【专有部分的权能】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

注解

专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”，指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。

专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。构成专有部分，需具备两项要件：一是构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指一专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围。二是利用上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立机能。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性，因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制：权利滥用禁止，业主只能在建筑物设计允许的限度内合理使用其专有部分，不得对建筑物的安全性造成损害，妨碍整栋建筑物的正常使用，影响到其他业主对建筑物的合法权益；住宅用途变更禁止，业主不得随意改变住宅的用途，须遵守法律的规定。

第七十二条 【共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

注解

共有所有权，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的公用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权具有从属性，从属于业主的专有所有权。共有所有权具有不可分割性，共有部分一般根据标的性质由业主共同使用或者轮流使用，业主不得主张对共有部分进行分割。共有所有权权利与义务具有独立性，业主即使抛弃其共有所有权，仍然需要履行其所负担的义务。

区分所有人作为共有所有人享有三种权利：一是共用部分的使用权。所谓使用，包括共同使用和轮流使用，如作为共同设施的电梯、走廊，依其性质可以共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，故仅可轮流使用。二是收益权。指共有所有权人可依规约或按照业主专有部分占建筑物总面积的比例，取得因共用部分所产生的利益的权利。三是共用部分的单纯的修缮改良权。区分所有人作为共有所有人应履行以下义务：一是依共用部分的本来用途使用共用部分；二是分担共同费用和负担。

应用

19.如何理解建筑物区分所有权的集合性？

业主的建筑物区分所有权是一个集合权，所包含的三种权利具有不可分离性。其中业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。而且，区分所有人所有的专有部分的大小，也决定了其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的份额大小。因此，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

配套

《物业管理条例》第53、54条

第七十三条 【建筑区划内共有的范围】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

应用

20.业主对于庭院绿地的使用与小区公共利益发生矛盾，如何处理？

对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。（《最高人民法院公报》2007年第9期：青岛某物业管理有限公司南京分公司诉徐某某、陆某某物业管理合同纠纷案）

第七十四条 【车位、车库的归属与使用】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

注解

对车位、车库的归属可以约定，但其使用应首先满足业主的需要；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主所有。

应用

21.当事人没有对车位、车库的归属作出约定的，谁享有该车位、车库的所有权？

关于车位和车库的归属，是《物权法》立法过程中争议较大的几个问题之一。从本条的字面意义来看，由于出售、附赠或者出租这三种方式都是以车位、车库的所有权归于开发商为前提的，所以解释上似应该认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，没有约定的，归开发商。

配套

《建筑物区分所有权解释》第5、6条

第七十五条 【设立业主大会、选举业主委员会】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

注解

业主大会，是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主大会是业主的自治组织，是建筑物区分所有权人团体的最高意思决定机关。业主参加业主大会为意思表示，需要有相应的行为能力。业主大会不具有法人条件，系非法人团体，不具有权利能力，并非权利主体，它所实施的法律行为系业主所为的行为，由业主承受法律效果。

业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。

配套

《物业管理条例》第8-20条

第七十六条 【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

注解

专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

应用

22.业主可否单独与开发商解除供热合同？

非集中供热地区，开发商向业主出售的商品房含有供热设施，且约定由开发商向业主供热，开发商负有强制缔约义务。开发商提供的供热水、供暖服务的对象为小区全体业主，相关设施系小区业主的公共设施，解除供热合同势必会影响到此业主房屋的价值以及其他业主的合法权益，是否解除供热合同应由业主大会决定。（《最高人民法院公报》2012年第12期：某（南京）房地产有限公司诉吴某某供用热力合同纠纷案）

配套

《物业管理条例》第11-14条；《建筑物区分所有权解释》第7-9条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷解释》）

第七十七条 【住宅改为经营性用房的条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

注解

建筑物在规划之时即有特定用途，不同用途的建筑物有不同要求，法律对不同用途的建筑物有不同规定。住宅改变为经营性用房，可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命，影响该建筑物的修缮，还有可能影响交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房，还有可能损害其他业主的权利和合法利益。因此，业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。

应用

23.如何认定有利害关系的业主对“住改商”的同意？

业主欲将住宅改为经营性用房的，需要遵守法律、行政法规和管理规约的要求，包括经营项目限制、审批程序等。除此之外，还应当经有利害关系的业主，即房屋改变用途将影响其权利和合法利益的业主的同意。为保护各业主的利益，有利害关系的业主对住宅改为经营性用房的同意，应当采一致决而不能采多数决。

由于邻居将住宅改为经营性用房，带来噪声和空气污染等，业主的正常生活受到影响的，可以自己与邻居协商，或找业主委员会调解，也可以向法院起诉。不论采取何种措施，都可以依据物权法的规定维护自己的权益。

配套

《建筑物区分所有权解释》第10-11条

第七十八条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

配套

《建筑物区分所有权解释》第12条

第七十九条 【建筑物及其附属设施维修资金】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

应用

24.业主是否能拒绝缴纳专项维修资金？

专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。（2016年9月19日最高人民法院发布的第14批指导性案例：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案）

配套

《物业管理条例》第53、54、61条

第八十条 【费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

注解

建筑物共有部分及其附属设施的费用，是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益，是指通过对这些部分的使用所获得的利益，如租金等。

对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共用部分，有供全体区分所有权人使用者，为“全体共用部分”；有仅供部分区分所有权人使用者，如建筑物专有部分的共同壁、楼地板等，为“一部共用部分”。对全部共用部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享；对一部共用部分的费用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担或分享。

应用

25.底层住户是否需交电梯运行维修费？

首先应看业主公约及物业管理合同中的约定，如果在业主公约中明确注明或者业主大会已经同意底层业主不必交纳电梯运行维修费，那么物业公司向底层业主收取电梯维修费时，业主可以拒绝。

如果业主公约和物业管理合同没有约定，底层业主必须按照物业管理合同的要求与其他业主分摊电梯维修费。因为电梯属于公共设施，产权属于全体业主，对于共有财产的维护管理费用应该由全体业主按照建筑面积分摊。电梯运行维修费用应该由全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担。

第八十一条 【建筑物及其附属设施管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

注解

本条规定了区分所有建筑物的两种管理方式：自主管理和委托管理。前者是指由区分所有权人自己执行管理业务，对区分所有建筑物及其附属设施自行管理。可以由全体区分所有权人直接管理，亦可组成管理团体进行管理；后者是指将对区分所有建筑物的管理事务委托给物业管理机构或者其他管理人进行管理。对于这两种管理方式，业主可以选择采用。

物业服务人是依据业主大会决议批准的物业管理服务合同，由管理人与管理服务人双方共同签署，并依据物业管理服务合同的约定，提供专业化物业管理服务技术的行为人，也就是物业管理活动中的物业管理公司。业主大会有选聘、解聘物业管理公司的权利和自由。

配套

《物业管理条例》第2、32-35条；《物业服务纠纷解释》

第八十二条 【委托管理】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

应用

在委托管理模式下，业主与管理机构之间是一种委托关系，双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理机构或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。

第八十三条 【业主义务及权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

注解

管理规约，指全体区分所有权人就建筑物及其附属设施的管理、使用等，以书面形式设定的自治规则。按照由私法自治原则衍生出来的规约自治原则，区分所有人订立的管理规约，只要不违反强行性规定、公序良俗原则以及变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。管理规约是区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议、管理人的管理行为等，均不得与之相抵触，否则所为行为无效。

配套

《物业管理条例》第17、45、50、65条；《建筑物区分所有权解释》第15条

第七章 相邻关系

第八十四条 【相邻关系处理原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

注解

不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或使用人之间，一方所有人或使用人的支配力与他方所有人或使用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的形式确认下来，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。法律规定相邻权制度，是为了协调相邻不动产物权，既保护各方的利益，又保护他们相互间的利益，并力图在各方利益中间谋求一种最佳平衡点。

相邻关系是法定的：不动产权利人对相邻不动产权利人有避免妨害的注意义务；不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时，有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地，邻地权利人不能阻拦。

第八十五条 【相邻关系处理依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

应用

26.如何理解作为审案依据的“习惯”？

作为审案依据的“习惯”必须是当地多年实施且为当地多数人所遵从和认可的习惯，这种习惯已经具有“习惯法”的作用，在当地具有类似于法律一样的约束力。同时，这种习惯以不违背社会公共利益和善良风俗为限。

第八十六条 【用水、排水】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

配套

《民通意见》第98、99、102条；《水法》第28条

第八十七条 【通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

应用

27.相邻方在何种情形下可以行使相邻通行权？

只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通道可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。

主张相邻通行权方应当选择给相邻他方造成最小损失的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。对于历史上形成的必经通道，除政府部门统一规划外，房地产所有人或占有、使用人不得以自己享有所有权或占有、使用权为由而予以堵塞或独占，妨碍相邻他方的生产、生活。

28.基于相邻关系而在他人不动产上享有的权利能否成为转让标的？

出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人得拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。（《最高人民法院公报》2013年第3期：屠某某诉王某某相邻通行权纠纷案）

配套

《民通意见》第100、101条

第八十八条 【利用相邻土地、建筑物】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

配套

《民通意见》第97条

第八十九条 【通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

应用

29.侵犯相邻一方通风权有哪些表现？

（1）相邻一方建造房屋或者其他设施时未与相邻他方的窗户保持适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。

（2）相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。

（3）相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在临近相邻他方窗户处修建厕所，设置畜栏或在他方窗下堆放垃圾等；或相邻一方不断制造异味，排放浑浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。

第九十条 【有害物质排放】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条 【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

应用

30.业主在物业使用中哪些行为应禁止？

（1）损毁房屋承重结构和破坏房屋外貌；（2）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；（3）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；（4）侵占绿地、毁坏绿化；（5）乱设摊、乱设集贸市场；（6）乱倒垃圾、杂物；（7）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（8）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；（9）法律、法规禁止的其他行为。

配套

《建筑法》第39条；《民通意见》第103条

第九十二条 【相邻权行使时的义务】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

注解

不动产权利人因施工需要铺设电线、埋设管道等时，应选择对相邻不动产权利人损失最小的方案。如果双方事先有约定，应当按照双方约定的范围、方式和限期使用。施工完成后，应当恢复原状，给对方造成损失的，应予补偿。邻地所有人请求防止侵害及损害赔偿的权利，以不动产相邻关系为基础，区别于侵权行为请求权，类似于物权请求权，不以造成损害发生的一方有故意过失为要件。

第八章 共有

第九十三条 【共有】不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

注解

共有，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。

共有具有下列特征：第一，共有的主体是两个以上的民事主体。但多个主体对共有物只享有一个完整的所有权，相应地，共有人对外共同作为一个主体发生各种民事关系。第二，共有的客体是同一物。共有物的特点是，每个共有人的权利及于整个共有物。第三，共有人对共有物按照份额或者平等地享有权利、承担义务，并不受其他共有人的侵犯。第四，共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的联合。共有既可以是同种类所有权的联合也可以是不同种类所有权的联合。

共有分为按份共有和共同共有，其划分的标准就是共有人对共有物是否划分为各自的份额。

第九十四条 【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

注解

按份共有，又称分别共有，指两个或两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的各自份额分享权利、分担义务的一种共有形式。

（1）各共有人对共有物享有相同或不同的应有份额，其具体数额一般由共有人的意志（约定）而确定。实践中，共有人的份额原则上是依据各共有人的出资比例和贡献大小确定的。按法律要求，按份共有关系产生后，如果各共有人的应有份额不明确，按照出资额确定；不能确定出资额的，应推定为均等。

（2）共有人享有的权利和承担的义务，取决于共有财产中属于自己的财产份额。

（3）按份共有人享有优先购买权。某一共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权。

配套

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第54条

第九十五条 【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

注解

共同共有，是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权，各个共有人对于共有物，平等地享有占有、使用、收益、处分权，并平等地承担义务。

在我国的社会生活中，共同共有的类型有：夫妻财产共有、家庭财产共有、共同继承的财产共有等。

应用

31.共同共有人之间的权利义务如何分配？

共同共有人的权利及于共有物的全部。对于共有物的占有、使用、收益、处分权的行使，应得到全体共有人的同意。但根据法律规定或合同的约定，某个或某些共有人有权代表全体共有人管理共有财产时，则该共有人可以依法或依合同对共有财产进行管理。

共同共有人在享有权利的同时，对于共有物的管理费及其他费用应当共同负担。共同共有人因经营共有财产对外产生的债务或造成第三人损害时，全体共有人应承担连带责任。共同共有基于共同关系而产生，在共有关系存续中，各共有人不得请求分割共有物。共同共有及于共同关系的终止而消灭。

配套

《民通意见》第89条；《婚姻法》第17条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条

第九十六条 【共有物管理】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 【共有物处分】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条 【管理费用等的负担】对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

注解

共有物的管理费用主要包括：对共有物的管理费用；共有物的改良费用；其他费用，如缴纳税款、保险费以及因共有物而支付赔偿金等。

第九十九条 【共有物分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

注解

依据本条规定，分割共有财产的基本规则有三：

1.约定优先。无论是按份共有，还是共同共有，共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。

2.无约定时，依法分割。共有人对共有财产是否可以分割，在什么情况下可以分割没有约定，或者约定不明确的，应当依据本条的规定予以分割：

（1）按份共有人可以随时请求分割。共有关系存续期间，按份共有人有权随时请求从共有财产中分割出属于自己的份额，并且不需要征得其他共有人的同意。

（2）共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共同共有人共有的基础丧失，如夫妻财产的共同共有，因婚姻关系的解除而失去了共有的基础，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。有重大理由需要分割，如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共同财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。

3.损害赔偿的原则。依前两条规则，共有人虽然有权分割共有财产，但共有财产为一项特定的统一的财产，如图书馆，其功能、作用、价值是确定的。因某些法定的特殊原因，共有人分割共有财产，会使共有财产的功能丧失或者削弱，降低它的价值，有可能给其他共有人造成损害，因此本条规定，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

配套

《婚姻法》第39条

第一百条 【分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

注解

经长期社会实践而形成的共有物分割方法，主要有三种：

（1）实物分割，是指以原物分配于共有人。实物分割适用于共有物为可分物的情形。可分物，是指可以分割并且不会因分割减损价值的物。实施实物分割时要充分考虑物的性质，根据物的性质确定是否可以分割以及如何分割。

（2）变价分割，是指将共有物变价而将价款分配于各共有人。变价分割适用于共有物为不可分物的情形。不可分物，是指不可以分割或者分割即减损其价值的物。变价方式包括拍卖、变卖等。

（3）作价补偿，是指特定共有人买受取得不可分共有物，该共有人向其他共有人支付相应价款。这种分割方式既能满足某一共有人取得共有物的意愿，又能实现变价分割的灵活性。

本条第2款规定，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失，即所谓瑕疵担保责任，包括权利的瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。

配套

《民通意见》第90、91条；《继承法》第29条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）第15-18、20条

第一百零一条 【优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

注解

共有关系中的优先购买权，是指在某一按份共有人转让份额的时候，其他按份共有人在此情况下，享有优先购买该份额的权利。它是法律赋予按份共有人所享有的权利。

应用

32.如何理解“同等条件”？

根据《物权法解释（一）》第10条的规定，《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。在判断是否同等条件时，应以第三人的对待给付为基本标准，但不能完全受限于此。具体而言，同等条件的内容主要包括：主体适格、第三人提供的交易条件可被替代、价款相同的判断、价格因素（这是判断同等条件时主要考虑的因素，处于核心地位）、对支付方式相同的判断、对履行期限相同的判断、对其他条件相同的判断等。

33.如何确定按份共有人优先购买权的行使期间？

根据《物权法解释（一）》第11条的规定，优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（2）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日；（3）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日；（4）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。

34.其他按份共有人可否对按份共有人之间转让共有份额主张优先购买权？

根据《物权法解释（一）》第13条的规定，按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据《物权法》第101条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

35.两个以上按份共有人主张优先购买时，如何处理？

根据《物权法解释（一）》第14条的规定，两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

司法实践中，在计算优先购买权的分配比例时，如前所述，需要分两步走。第一步：先将所有欲行使优先购买权的共有人的财产份额相加得出一个基数，然后再将各个主张行使优先购买权的共有人的财产份额除以该基数。例如，甲、乙、丙、丁按份共有某动产，所占份额分别为：30%、30%、15%和25%。其中，甲欲将其30%的份额转让，丙、丁二人均想行使优先购买权，且协商不成。最终确定要按照转让时各自份额比例行使优先购买权，我们应当先把丙、丁二人各自所占的份额15%和25%加在一起，得出40%。其中，丙占二人份额总和的3/8（15%÷40%）；丁占二人份额总和的5/8（25%÷40%）。第二步：用将要转让的甲的30%分别乘以丙、丁二人各占份额总和的比例，可以得出，丙将获得11.25%的转让份额（30%×3/8）；丁将获得18.75%的转让份额（30%×5/8）。最后，该动产的按份份额分别是：乙为30%；丙为26.25%；丁为43.75%。

配套

《物权法司法解释（一）》第9-14条

第一百零二条 【共有物上的债权债务】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

应用

36.因共有财产产生的债权债务关系的对外效力如何？

“对外关系”，是指共有人与全体共有人之外的第三人之间的法律关系。

关于对外效力，首先注意，对因共有财产产生的债权债务关系的对外效力不区分按份共有和共同共有，只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。其次，连带的方法，是共有人享有连带债权时，任一共有人都可向第三人主张债权，共有人承担连带债务时，第三人可向任一共有人主张债权。

37.因共有财产产生的债权债务关系的对内效力如何？

“内部关系”，是指共有人之间的关系。

关于对内效力，首先注意，除共有人另有约定外，因共有形式不同，共有人享有债权、承担债务的方式也不同。其次，只有按份共有人有权向其他共有人追偿，并且，行使该追偿权的前提是其偿还债务超过自己应当承担的份额。

第一百零三条 【共有关系性质不明时的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条 【按份共有份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条 【他物权的准共有】两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章 所有权取得的特别规定

第一百零六条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

注解

善意取得，又称为即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。

“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以《物权法》第25条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以《物权法》第26条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

应用

38.如何认定善意取得中受让人“善意”与“非善意”？

根据《物权法解释（一）》第15条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

根据该解释第16条的规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（1）登记簿上存在有效的异议登记；（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。另外，根据《物权法解释（一）》第17条的规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

根据上述对于善意认定标准的规定，以及不动产登记簿的权利推定效力，不动产善意取得中受让人善意的认定标准可作如下表述：受让人基于对不动产登记簿上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时，应推定受让人是善意的。基于不动产登记的公示原则及不动产登记簿的权利推定效力，不动产登记簿记载的内容应推定为受让人知晓的内容，因此，不动产登记簿上存在对不动产物权处分限制事项的，即应认定为受让人知道转让人无权处分。

配套

《物权法解释（一）》第15-21条

第一百零七条 【遗失物转让】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

注解

遗失物，是指非基于占有人自身的意思而丧失占有，且非无主的动产。

遗失人有权向善意取得人请求返还原物。善意取得人应当返还，善意取得人返还后可以向让与人追偿。倘若该遗失物是由善意取得人在拍卖市场、公共市场或者在贩卖与其物同类之物的商人处购得的，遗失人需偿还其购买之价金，方能取回其物。但该返还请求权有时间限制，即知道或应当知道受让人之日起2年内。

值得注意的是，遗失物若是货币或者无记名有价证券，遗失人无权向善意取得人请求返还原物，只能向出让人请求返还同种类物或者请求其他赔偿。

应用

39.遗失物必须具备哪些条件？

（1）须为他人之物；（2）须为动产，不动产不能成为遗失物；（3）遗失人丧失对物的占有，并非出于自己的意思。

40.拾得人将遗失物据为己有而加以处分的，如何处理？

这是指拾得人将遗失物予以转让或者出质。出质的，也不适用《担保法解释》第84条规定的情形。因为其适用于“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质”的情形，据为己有的拾得人不具有合法的占有权。拾得人将遗失物转让第三人的，属于无权处分，权利人不予追认，拾得人事后也没有取得处分权的，该处分行为无效。

第一百零八条 【善意取得之动产上的原有权利】善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条 【拾得遗失物】拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条 【领取与招领】有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

第一百一十一条 【遗失物保管义务】拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条 【保管费用、悬赏广告】权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

注解

拾得人在拾得遗失物至归还期间，常需支出一定的费用，主要包括保管费、公告费以及其他必要的费用。这些费用是拾得人基于无因管理而预先支出的，依照无因管理的规则，拾得人有权就支出的费用请求失主给予补偿，但失主支出的补偿以遗失物保管期间的必要支出为限。

如果失主为寻找遗失物而发布了悬赏广告，拾得人可依悬赏广告所列报酬提出请求。

领取人拒不支付拾得人、保管部门为保管遗失物所支付的必要费用或者承诺给拾得人的报酬的，拾得人、保管部门可以行使留置权。

拾得人将遗失物据为己有、拒不返还而引起诉讼的，按照侵权之诉处理。另外，对于拾得人所获取的收益，还可以按不当得利处理。

第一百一十三条 【无人认领的遗失物】遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条 【拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

注解

漂流物，是指漂流在水上的遗失物。拾得漂流物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。具体可参照拾得遗失物的相关规定。

埋藏物，是指藏附隐匿于动产或不动产中，不知该物所有权归属为谁的财产。埋藏物以动产为限。埋藏物的发现，指发现埋藏物并予以占有的一种法律事实，不以发现人有行为能力为条件，属事实行为，因发现埋藏物而取得物的所有权，属原始取得。

隐藏物，是指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。

应用

41.如何确定埋藏物、隐藏物的权利归属？

在埋藏物和隐藏物被发现后，如果埋藏或隐藏该物之人或其继承人能够证明其合法的所有权或继承权时，应当将发现的埋藏物或隐藏物交还给埋藏或隐藏该物的人或者其继承人，以保护合法财产权利。埋藏或隐藏于公民祖宅且能够基本证明属于其祖产的埋藏物，在无法律明文规定禁止其拥有的情况下，应判定属于公民私人财产。

只有确实查证发现的埋藏物或隐藏物的所有人不明时，才归国家所有。中华人民共和国境内地下遗存的文物一般推定为“属于国家所有”。

第一百一十五条 【从物随主物转让】主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

注解

主物，是指独立存在，与同属于一人的他物结合在一起使用而起主要作用的物。从物是“主物”的对称，指独立存在，与同属于一人的他物合并使用而起辅助作用的物。主物和从物的关系及划分标准一般有如下几个方面：（1）主物和从物在物理意义上看是两个独立的物，而不是整体与部分的关系；（2）主物和从物结合在一起发挥作用，即必须有从物附着于主物的事实，并且从物对主物发挥辅助性的作用。（3）主物和从物必须具有可分性；（4）主物和从物应为同一人所有。值得强调的是，当事人的约定可以排除“从物随主物转让”规则的适用。

第一百一十六条 【孳息】天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

注解

天然孳息，是指依物的自然属性所产生的物。天然孳息的范围非常广，主要来源于种植业和养殖业，如耕作土地获得粮食和其他出产物，种植果树产生果实，养殖牲畜获得各种子畜和奶产品等。

法定孳息，是指物依据法律规定或当事人的法律行为而产生的孳息，如利息、租金等。按照一般的交易规则，利息应由债权人取得，租金应由出租人取得，但也不排除其他情形的存在。