第一编 总则

第一章 基本原则

第一条 【立法目的】^[1]为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

注解

物权法的功能主要体现在三方面：

（1）确认产权。确认产权就是通过明确物的归属，从而定分止争。物权法中物权法定原则、公示原则就是确认产权的基本规则；物权法确认国家、集体以及个人所享有的财产权，在此基础上，确认各类主体所享有的他物权，从而充分保护各类主体所享有的物权；物权法通过界定产权之诉，从而保护产权的归属。

（2）保护物权。物权法的立法宗旨是保护物权。首先，物权法保护物权的基本原则是平等保护的原则，即物权法通过一体确认国家、集体以及个人所有权，对各类财产权实行平等保护。其次，物权法在保护的方法上，规定了确认物权的规则和物权请求权。在物权受到侵害或者有受到侵害的可能的时候，对物权进行特别保护。

（3）实现物尽其用。物尽其用就是通过明确权利人对物享有的权利和对物的保护，充分发挥物的效用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。同时，从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利也有不少限制，如物权法有关严格保护耕地的规定，有关相邻关系的规定，以及征收、征用的规定等。

第二条 【适用范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

注解

物的归属，是指物的所有人是谁，谁是物的主人。确定物的归属就是确定在民事上财产权属于谁，这是对物进行利用的前提。

物权具有如下法律特征：

（1）直接支配性。物权就是权利人完全依靠自己的力量而不需要他人协助对物进行占有、使用、收益和处分的权利。

（2）绝对性。物权的实现不需要义务人的积极行为予以协助，权利人在合法范围内能够按照其意愿无条件地、绝对地实现其权利。

（3）排他性。一物之上不得同时成立两个内容相互排斥的物权；物权具有排除他人妨害、干涉、侵占的性质。

（4）客体特定性。如果物权的客体不特定，物权人就可以随意支配不同的物，势必会侵害第三人的利益，第三人会动辄干涉他人的物权，将导致财产归属秩序和交易秩序的混乱，因而物权的客体必须是特定的物。

（5）对世性。物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，权利人的权利可以对抗一切不特定的义务人，除物权人以外的其他任何人都负有不得侵害物权人权利的义务。

应用

1.物权法上的物具有哪些特征？

（1）物须存在于人体之外。人的身体为人格所附，不属于物，这是近现代文明发展的需求。因此，生存中的人的身体或其一部分，不能成为物权的客体。随着科学技术的发展，器官移植、器官捐赠、献血等均以活人的器官为合同标的物。这种协议是否有效，应视其是否违背公序良俗而定。

（2）物原则上是有体物。有体物，是指占据一定空间而有形存在的物体。电、热、声、光等能源以在法律上有排他的支配可能性为限被视为物。无体物原则上不能作为物权法上的物，但法律规定权利作为物权客体的，依照规定。

（3）物是能满足人们需要的物体。物的能够满足人们需要的特性，不能完全用金钱来衡量。例如，情人的书信虽无金钱价格，但对情人之间来说却至为宝贵，因而成为其所有权的客体。

（4）物具有独立性。所谓独立性，是指在物理上、观念上、法律上能够与其他物区别开而独立存在的物。

（5）物须是人力可以支配的物体。日月星辰虽然为有体物，但非人力所能支配，因此仅仅是物理学上的物，而非法律上的物。

配套

《担保法》第92条

第三条 【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条 【平等保护】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条 【物权法定】物权的种类和内容，由法律规定。

注解

物权法定原则，是指物权的类型，物权的内容、取得和变更，均由法律直接规定，禁止任何人创设法律没有规定的物权和超越法律的限制行使物权的法律原则。

物权法实行物权法定原则，不会使物权成为封闭的、一成不变的体系。禁止个人创设法律没有规定的物权，并不意味着物权法不能规定新的物权。恰恰相反，物权法可以根据社会经济发展的客观要求，规定新的物权种类，发展物权体系。

配套

《民法总则》第116条

第六条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

注解

物权公示原则，是指物权的各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动的效力的原则。依法进行的物权公示，具有社会的公信力。如公示的物权名义人不是真正的物权人，因相信物权公示而与公示的物权名义人为交易的善意第三人的利益受法律的保护。

配套

本法第9、23条；《土地管理法》第11-12条

第七条 【遵守法律、尊重社会公德】物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条 【其他适用的规定】其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第九条 【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

注解

该条确定了登记作为一般原则的强制性，条文虽然没有使用“必须登记”的行文，但除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记方式。登记的效力包括以下几个方面：

（1）自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力。一般来说，因法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。

（2）权利推定效力。登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。

（3）善意保护的效力。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，但第三人于取得权利时知悉公示的权利有瑕疵的除外。

应用

2.本条规定的“法律另有规定的除外”是指什么？

这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：（1）本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。（2）本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（3）考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。

3.涉不动产登记争议如何区分民事诉讼与行政诉讼？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》）第1条的规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应是针对不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

配套

《城市房地产管理法》第36、60-62条；《土地管理法》第11条；《不动产登记暂行条例》；《不动产登记暂行条例实施细则》；《土地登记办法》；《房屋登记办法》

第十条 【登记机构及统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

配套

《城市房地产管理法》第61-63条；《土地登记办法》；《不动产登记暂行条例》；《不动产登记暂行条例实施细则》

第十一条 【登记申请材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条 【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

配套

《不动产登记暂行条例》第五章；《不动产登记暂行条例实施细则》第103条；《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》

第十三条 【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条 【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

应用

4.“一房二卖”，应该如何应对？

根据本条规定，“一房二卖”的房屋所有权，应该归登记的当事人所有，因为法律只承认记载于不动产登记簿的人才是该不动产的真正主人。

法律如此规定是着眼于长远的利益。对于房屋等不动产来讲，往往很难判断真正的所有人，于是，登记提供了一个凭证和依据，即交易者完全可以相信登记簿上登记的房屋所有人就是真正的房产人，这就可以有效防止现实生活中一系列的房屋欺诈现象。另外，既然人们可以通过查询登记簿来确定真正的所有者，因此，就无须再花时间和精力自己去考察，节约了交易成本，促成其更快地完成交易。

第十五条 【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

应用

5.如何区分合同效力与物权效力？

不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，它们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。

根据本条规定，除非法律有特别规定或者合同另有约定外，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权的变动而并不针对合同本身，在登记之前，当事人就不动产的移转已经达成了合意，合同关系已经成立并生效，当事人任何一方违反合同都应当承担违约责任。

配套

《合同法》第44条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条

第十六条 【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

配套

《不动产登记暂行条例》第8-13条；《不动产登记暂行条例实施细则》第5-8条

第十七条 【不动产登记簿与权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

注解

不动产权属证书，是登记机关颁发给权利人的作为享有不动产物权证据的证书或者文件，包括不动产的所有权证、使用权证等。不动产权属证书是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并由特定机关保管的簿册。在登记的法律体系中，不动产登记簿具有特殊的地位，是证明不动产物权的依据。

不动产物权的权属证书，可以作为证明权利的根据，但在实际中一般不能仅仅以该证书的占有转移作为物权变动的根据。在交易过程中，作为不动产物权基本法律依据的只能是不动产登记簿的记载。不动产物权交易仅能通过权利人或者利害关系人在不动产物权登记簿进行记载而完成。不动产物权的权属证书可以在交易过程中出示，以表明权利人的真实身份以及不动产物权的基本情况。

应用

6.房产证与房产登记簿上的内容不一致时，如何处理？

在通常意义上，“房产证”是房屋所有权证的简称，是由房屋登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。当其与房产登记簿上的内容不一致时，只能以登记簿为准。

房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归谁所有的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿的记载的一致性，即房屋所有权归属的确认还是以登记簿上的记载为准。另外，房产证也不具有代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同，房产证作为权利证书，只能证明特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利。

如果买方取得房产证，但并未办理登记手续，登记簿上所有人姓名未改动的，由于房产证可以起到证明双方房屋买卖行为的作用，因此，买方可凭房产证向卖方要求返还房款并进行相关的违约赔偿。

7.不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力？

根据《物权法解释（一）》第2条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

法律赋予不动产登记簿的权利推定效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般都会被推定为不动产物权的权利人，但当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，便可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力。另外，本条所规定的能得到法院支持的确权请求适用情形应有所限定，至少应排除第三人善意取得不动产物权的情形。

配套

《不动产登记暂行条例实施细则》第20-23条

第十八条 【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

配套

《不动产登记暂行条例》第四章；《不动产登记暂行条例实施细则》第六章；《担保法》第45条

第十九条 【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

注解

更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。更正登记是彻底地中止现实登记权利的正确性推定效力，可以最终杜绝第三人依据不动产登记簿取得现实登记的权利。

异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收集更多的证据，提供一种临时的保障。

异议登记的法律效力：登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。同时，异议登记也使不动产物权处于不稳定的状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护也应当是临时性的。

应用

8.异议登记失效是否影响人民法院对案件的实体审理？

根据《物权法解释（一）》第3条的规定，异议登记因《物权法》第19条第2款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

由于异议登记与确权诉讼的功能、目的不同，相互之间并无逻辑顺序，故异议登记制度并非申请确认权利的前置程序，异议登记失效也不应该成为利害关系人维护不动产权利的障碍，当事人在异议登记因法定15日期间经过而未提起诉讼失效后仍有权提起确权之诉，人民法院对此应依法予以受理。

配套

《物权法司法解释（一）》第2-3条；《不动产登记暂行条例》第3条；《不动产登记暂行条例实施细则》第26-28条、第79-84条

第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

注解

预告登记，是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律结果。

预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。

《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条明确了房屋登记行为及相关房屋登记行政行为都具有可诉性。

应用

9.本条第1款中不发生物权效力的行为是指哪些？

实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。根据《物权法解释（一）》第4条的规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第20条第1款的规定，认定其不发生物权效力。

10.本条第2款中的“债权消灭”如何认定？

根据《物权法解释（一）》第5条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《物权法》第20条第2款所称的“债权消灭”。

配套

《物权法司法解释（一）》第4-5条；《不动产登记暂行条例》第3条；《不动产登记暂行条例实施细则》第85-89条；《城市商品房预售管理办法》第10条

第二十一条 【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

配套

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》

第二十二条 【登记费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节 动产交付

第二十三条 【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

注解

交付，是指物的直接占有的转移，即一方按照法律行为的要求，将物的直接占有转移给另一方的事实。交付只能作为以民事法律行为让与动产物权的公示手段，这里所说的让与，包括转让所有权与设定以占有为要素的他物权。动产物权的其他变动形式都不以交付为其公示手段。实践中履行交付义务，不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这样才能构成完整的交付。

应用

11.本条规定的“法律另有规定的除外”，是指什么？

“法律另有规定的除外”包括：（1）本法第25、26、27条对动产物权的设立和转让所规定的一些特殊情况；（2）本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定；（3）本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。

第二十四条 【特定动产物权的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

注解

有关船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，可以不经登记而发生物权的变动，其物权的变动适用登记对抗原则。当事人双方就船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭达成协议的，即使没有办理登记手续，在当事人之间仍然可以发生物权变动的效果。如果涉及物权的转让，则受让人可以依法取得物权，只是此种物权不能对抗善意的第三人。善意第三人，是指对交付不知情、支付了合同对价并办理了登记的第三人。

应用

12.转让人的债权人是否属于《物权法》第24条所称的“善意第三人”？

根据《物权法解释（一）》第6条的规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第24条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

本条之所以规定“法律另有规定的除外”，主要是考虑到有些法律对特定债权有优先保护的例外规定，对这些享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。

配套

《物权法司法解释（一）》第6条；《民用航空法》第14、16条；《海商法》第9条

第二十五条 【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

注解

本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权。在上述情形下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权，动产的现实交付已经没有实际意义。因此，物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。

配套

《物权法解释（一）》第18条

第二十六条 【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

注解

指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

本条规定的特殊交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的物不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使动产物权得以变动。

本条的“第三人”，是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。

应用

13.提货单的交付是否构成指示交付？

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。交付是否完成是动产所有权转移与否的标准，动产由第三人占有时，则应根据本条的规定进行指示交付。《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第88条规定，出质人以间接占有的财产出质的，以质押合同书面通知占有人时视为移交。根据该条规定精神，提货单的交付，仅意味着当事人的提货请求权进行了转移。因此，构成指示交付，还需要当事人将提货请求转移事实通知实际占有人。

第二十七条 【占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

注解

占有改定，是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有该动产，当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，第三人都无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。

应用

14.如何理解占有改定的构成要件？

占有改定构成要件表现为：（1）当事人之间达成动产物权变动协议。该协议是发生交付的基础；（2）除了达成物权变动协议，就该动产另外达成让与人继续占有使用该动产的协议。而本案中，虽然双方当事人签订的七台设备物权转让协议包含所有权变动内容，但没有就被上诉人乙印染公司继续占有使用该七台设备另外达成协议。因此，乙印染公司与上诉人甲纺织公司之间的协议不构成占有改定交付。（《最高人民法院公报》2012年第4期：青岛甲纺织有限公司诉乙印染有限公司取回权确认纠纷案）

第三节 其他规定

第二十八条 【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

注解

所谓征收，是政府以行政命令的方式取得自然人、法人财产所有权的行为。征收的主体一方是政府，政府以行政命令的方式从自然人和法人手中取得物权，被实施征收的主体必须服从。各国立法对征收行为施加了严格的限制，包括：征收必须严格遵守法律规定的程序；征收的目的只能是为了维护和促进公共利益；政府必须对被征收人的损失给以公正的补偿。

应用

15.发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书有哪些？

根据《物权法解释（一）》第7条的规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

配套

《国有土地上房屋征收与补偿条例》；《物权法解释（一）》第7-8条

第二十九条 【继承、受遗赠取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

注解

1.本条所指的“继承开始”，是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”，既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。

2.根据本法第31条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，继承人未办理登记的，其处分行为不发生物权效力。

应用

16.继承的房屋是否需要办理登记？

继承的物权自继承开始时发生效力，继承人无须办理过户登记手续。法律如此规定，是为了尊重法律传统。根据继承法律关系的基本制度和原则，物权自行为成就时便自发的发生转移，如遗产的所有权在继承开始时已经发生了转移，这是民法的基本传统。

这种物权变动并不一定为社会所知，特别是因继承或遗赠而获得物权的情况。如果此时继承人在社会上处分像房屋这种价值较高的财产，必然会给交易带来巨大的风险。《物权法》第31条作出补充规定。即使是合法继承的房屋，在未办理相关登记手续就卖出去时，房屋的所有权不会发生转移，只能说明双方存在合同上的债权债务关系。

第三十条 【合法的事实行为导致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 【处分非依法律行为取得的不动产】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

注解

解读本条关键要理解“未经登记，不发生物权效力”的具体含义。其包括两层含义：一是，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，也就是权利人的处分行为在法律上不能产生物权变动的效果；二是，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。比如，甲、乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，在判决生效之时，乙已经取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么乙对房屋的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任而要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。

第三章 物权的保护

第三十二条 【物权保护的途径】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条 【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

配套

《土地管理法》第16条；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第96条

第三十四条 【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条 【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条 【修理、重作、更换、恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条 【损害赔偿请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条 【请求权的适用、行政及刑事责任】本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

配套

《民法总则》第176条；《治安管理处罚法》第49条

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[1] 条文主旨为编者所加，下同。