6　以房抵债协议的效力认定

——李杨光等诉齐新建等所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第8号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告：李杨光、佛山市顺德区杏坛镇创享塑料制品厂（以下简称创享塑料厂）

被告：齐新建、饶小叶、广州市星桦广告设备有限公司（以下简称星桦广告公司）

【基本案情】

创享塑料厂为普通合伙企业，李杨光为该厂的执行事务合伙人。星桦广告公司为有限责任公司，齐新建为该公司的法定代表人兼股东之一。

2012年4月19日，齐新建和星桦广告公司共同出具《欠条》，确认欠创享塑料厂PS板总货款人民币842760元。齐新建同时作为保证人在《欠条》上签名。同年5月7日，齐新建、饶小叶两人与李杨光签订《抵押证明》，约定：齐新建、饶小叶将面积为113.14平方米的位于广州市白云区大源南路半山二街6号1703房（以下简称1703房）抵押给创享塑料厂（李杨光），同时给齐新建两个月时间放盘抛楼，卖出房子的款项给李杨光抵消相应的货款。同年7月9日，齐新建、饶小叶与李杨光签订《协议书》，约定：甲方（即星桦广告公司、齐新建、饶小叶）将1703房转让给乙方（即创享塑料厂、李杨光），以抵偿甲方欠乙方的货款842760元，自签名之日起上述房产产权属于乙方，甲方购房所贷的银行购房贷款由乙方偿还，甲方所欠乙方的货款抵清。

另查，齐新建、饶小叶于2009年9月11日向第三人广州白云雅居乐房地产开发有限公司（以下简称白云雅居乐公司）购买1703房，并将1703房抵押给第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建设银行），约定贷款本金为人民币960000元，还款方式为等额本金还款，每月归还人民币2666.67元。创享塑料厂于2012年11月18日出具《情况说明》，主要内容为：星桦广告公司拖欠我单位货款842760元一事，我单位执行事务合伙人李杨光行使职权，在追讨过程中的所有行为均予以确认。我单位同意齐新建、饶小叶以其自有房屋抵偿星桦公司拖欠的货款，同意抵偿后的房屋登记在李杨光名下。2013年2月6日，1703房的房屋权属人登记至齐新建、饶小叶两人名下，各占该房的1/2产权份额。

【案件焦点】

齐新建、饶小叶与李杨光签订的《协议书》是否具有转让1703房屋所有权的意思表示及其效力问题。

【法院裁判要旨】

广州市白云区人民法院经审理认为：

一、齐新建和星桦广告公司共同向创享塑料厂出具《欠条》，确认欠创享塑料厂PS板总货款人民币842760元，足以认定创享塑料厂对星桦广告公司和齐新建享有债权。虽然齐新建、饶小叶和李杨光签订了《抵押证明》，将不动产1703房抵押给创享塑料厂，但双方没有办理抵押登记，并未设立创享塑料厂和李杨光对1703房的抵押权。

二、对于李杨光与齐新建、饶小叶签订《协议书》，约定齐新建、饶小叶将1703房转让给创享塑料厂和李杨光，以抵偿星桦广告公司所欠创享塑料厂的货款842760元，自签名之日起房产产权属于李杨光并由其偿还购房贷款，该协议书是否具有转让房屋所有权的意思表示及其效力问题。法院认为，第一，1703房的房屋产权直到2013年2月6日才登记在齐新建与饶小叶名下，两人于2012年7月9日与李杨光签订《协议书》时并未取得1703房的完全所有权，故齐新建和饶小叶签订《协议书》同意转让1703房的行为属于无权处分。第二，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”不动产物权的变动以登记为准。齐新建、饶小叶与李杨光签订《协议书》后并未办理房屋产权过户手续，将1703房过户登记在创享塑料厂或李杨光名下，1703房的物权实际没有产生变动，《协议书》只是双方对偿还货款的方式所达成的协议，齐新建和饶小叶签订《协议书》后没有办理房屋过户手续，其行为显然已经表明不同意《协议书》约定的还款方式，同时齐新建在庭审中也明确表示不同意将1703房转让给李杨光抵消债务，可见齐新建和饶小叶在取得1703房的完全所有权后亦未追认《协议书》的效力。第三，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人的同意。齐新建和饶小叶把1703房抵押给建设银行并办理了抵押登记手续获得贷款，现创享塑料厂和李杨光未能提供证据证实在签订《协议书》时，已征得债权人建设银行同意由创享塑料厂和李杨光偿还1703房屋的购房贷款，而且建设银行在庭审中对此亦未明确表示同意偿还1703房贷款的义务由齐新建和饶小叶转移给创享塑料厂和李杨光，故李杨光与齐新建、饶小叶关于1703房购房贷款偿还义务转移的约定无效。第四，创享塑料厂是齐新建和星桦广告公司的债权人，李杨光只是该厂的执行事务合伙人，受全体合伙人的委托对外代表合伙企业，执行合伙事务。虽然作为普通合伙人在合伙企业不能清偿到期债务时需承担无限连带责任，但合伙人的个人财产与合伙企业的财产并不等同，亦不能混同。《协议书》约定将原意为抵消对创享塑料厂货款的1703房转让登记在合伙人之一的李杨光个人名下，实则将1703房转为个人财产，并非实际偿还创享塑料厂之债。综合以上四点，法院认定创享塑料厂对星桦广告公司和齐新建只享有债权，其对1703房并不享有物权。因此，创享塑料厂和李杨光主张确认《协议书》合法有效，要求将1703房登记在李杨光名下以及齐新建和饶小叶协助李杨光办理房屋交易过户手续等诉讼请求缺乏法律依据，对此不予支持。

广州市白云区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十四条，《中华人民共和国合伙企业法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回李杨光和创享塑料厂的诉讼请求。

【法官后语】

以房抵债协议是指债权人和债务人约定，债务人将其名下的房产无偿转移给债权人所有以抵销原债务的协议。其实质是通过物权的变动来消灭债权，债权人通常只需付出极小的代价便可取得巨大的利益，具体表现在以下两方面：第一，由于对价不对等，此类协议大多并非是在平等协商的基础上签订的，而是债权人利用债务人经济困难的弱势无奈胁迫债务人签订的不公平协议，房屋市场价值往往远高于债权数额，债权人乘人之危从中谋取暴利，从而造成与设定流质条款相似的损害后果，导致债务人的合法利益受到严重侵害，有违民法公平自愿、等价有偿的基本原则。《中华人民共和国物权法》与《中华人民共和国担保法》虽规定了流质条款无效的法律后果，但是法律并没有明确禁止以房抵债协议，因而现实中债权人会在订立借款协议和抵押协议之后，再要求债务人另外签订以房抵债协议，以此来规避法律对流质条款的禁止性规定。第二，当事人利用以房抵债协议制造虚假诉讼的可能性较大。协议双方恶意串通虚构债务后签订以房抵债协议，抵债并非协议双方的真实意思表示，其真正目的是通过法院诉讼确认协议的效力并最终执行以转移房屋所有权，企图以合法行为达到其损害第三人利益或者规避国家限购房屋政策等不法目的。然而在司法实践中，当事人对属于主观认知领域的意思表示是否真实通常难以举证证明。这就需要法官在审理案件过程中仔细查明案件事实，不放过任何案件细节，严格审查以房抵债协议的效力，才能有效地防止别有用心之人通过制造虚假诉讼达到其不法目的。鉴于以房抵债协议极易导致上述不良后果和消极影响，相较于其他一般协议而言，法院在判断认定以房抵债协议的效力时必须尤为慎重严谨，应当结合案件的具体情况着重审查协议双方是否具有转让房屋所有权用于抵销债务的真实意思表示，不能一概而论，以偏概全。只有在协议不存在法律规定的无效情形以及符合物权法、担保法等法律相关规定，确认完全是双方真实意思表示的情况下，才能认定以房抵债协议是合法有效的。

具体到本案，法院主要从以下几个方面进行了分析：

首先，审查债务人对于房屋是否具有合法的处分权。本案中以房抵债一方即齐新建和饶小叶签订协议时并非房屋的合法产权人，尚未取得完全所有权，其签订以房抵债协议同意转让房屋用作抵债的行为属于无权处分。

其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的变动应当以登记为准。以房抵债协议签订后，当事人必须履行房屋产权过户手续，才能实现以房抵债的目的，也可以进一步证明协议是双方当事人的真实意思表示。本案中，齐新建和饶小叶在取得房屋所有权后，一直没有办理过户登记手续，未将1703房过户登记到债权人名下，房屋的物权实际上没有产生变动，两人的行为以及齐新建在庭审中的意思表示均表明不同意转让1703房以抵消债务，也就是说齐新建和饶小叶在取得1703房所有权后并未追认以房抵债协议的效力。

再次，审查用于抵债的房屋是否存在抵押权，在审理此类案件时需注意不得侵害抵押权人的合法权益。1703房的抵押权人建设银行作为第三人参加了本案的诉讼，建设银行在诉讼中不同意偿还1703房贷款的义务由齐新建和饶小叶转移给创享塑料厂和李杨光，而且也没有证据证实创享塑料厂、李杨光与齐新建、饶小叶签订以房抵债协议时经建设银行同意转移购房贷款的偿还义务，如机械地认定以房抵债协议有效会导致第三人的合法利益受损。

最后，本案还有一个特殊之处，创享塑料厂才是齐新建和星桦广告公司的债权人，李杨光只是该厂的执行事务合伙人。而涉案的以房抵债协议却约定将原为抵消对创享塑料厂货款的1703房转让登记在李杨光个人名下，其实质是将1703房转为个人财产，并非用于偿还创享塑料厂的债权，也并未达到抵偿债务的根本目的。

结合以上四点分析，无法认定涉案的以房抵债协议完全是双方用于抵偿债务的真实意思表示且没有损害第三人的利益，故法院最终驳回了原告的全部诉讼请求。

编写人：广东省广州市白云区人民法院　罗晓华