4　公房承租权与公房协议处分之间的法律效力分析——许诗婕诉许景云物权保护案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第01448号民事判决书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：许诗婕

被告（上诉人）：许景云

【基本案情】

位于北京市某区平房两间为铁路局公房（以下简称涉案公房），原始承租人为许宏（已于1986年去世），许宏有子女三人，分别为许景云、许增云和许秀云，许诗婕系许增云之女。

1999年12月12日，许秀云作为公证人，许景云与许增云签订《协议书》，双方约定：“涉案公房归许景云所有；涉案公房如果拆迁，拆迁所得新房或房费归许景云所有。”

2001年5月21日，许增云与铁路局签订《公有住宅租赁合同》，取得涉案房屋承租权，后许增云于2008年去世。另，许诗婕及其父母自1999年至今居住在涉案房屋。

2012年2月29日，许诗婕因其父已去世，故与铁路局又签订《公有住宅租赁合同》，承租了涉案公房，并于次月对涉案公房进行装修、扩建。

2012年4月15日，许景云前往涉案公房现场，双方因争执而报警。同月22日，许景云更换涉案公房门锁，并自行入住。许诗婕由此诉至法院。

【案件焦点】

公房承租权人及其直系亲属、共居人是否有权根据意思自治对公房承租使用权益、权能进行协商分配，以及此种协议处分行为与公房承租权的法律效力比较。

【法院裁判要旨】

北京市石景山区人民法院经审理认为：案件争议焦点为谁享有涉案公房的优先使用权利。第一，许诗婕与房屋管理单位签订《公有住宅租赁合同》时，已经取得了公房承租权，其应是涉案公房的合法权利人。第二，许景云与许增云签订的《协议书》系有效合同。《协议书》中对公有住宅所用“所有”一词，结合当事人对法律用语的理解及认识程度和我国公有房屋的性质，从符合合同目的及诚实信用原则的角度考察，《协议书》的真实意思为：许景云、许增云对其父许宏所留公房进行协议分配，涉案公房的相应权利归属于许景云，如涉案公房拆迁，则相应拆迁利益归许景云所有。第三，许诗婕已取得公房承租权，其为登记的合法使用权人，具有优先效力。现许景云未经许诗婕同意，擅自入住涉案公房的行为，侵犯了许诗婕的合法权利，许景云应当予以腾退。许增云与许景云于1999年签订《协议书》的行为性质为家庭内部对公房权利的分配。《协议书》对许增云及其女许诗婕具有法律约束力，即许增云在涉案公房上为许景云设定了相关权利。据此，许景云享有涉案公房的相应拆迁利益。

北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，作出如下判决：

许景云将涉案公房腾退并交付许诗婕。

许诗婕、许景云均提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：许诗婕取得了涉案公房的承租权利，其应享有上述公房的居住使用权。许景云擅自入住该房的行为，侵犯了许诗婕的合法占有的权利，其应当予以腾退。另，许增云与许景云于1999年签订的《协议书》系有效合同，该协议为家庭内部对涉案公房权利的分配，对许增云有法律效力，即许增云在涉案公房上为许景云设定了相关权利。在此种情况下，许诗婕取得的公房承租权亦应受到原承租人许增云上述约定的约束。因本案为物权保护纠纷，许景云对诉争房屋有何种权利成为是否应当腾退房屋之关键，故一审法院对《协议书》性质和效力的审理与本案的结果有密切相关性，一审法院对上述待决事实的审理并无不当，但是《协议书》是否履行、如何履行，并不在本案的审理范围内。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

1.问题的提出

许景云自行占有入住涉案公房的理由主要依据原家庭签订的《协议书》。而许诗婕主张权利的主要依据为其持有的《公有住宅租赁合同》。家庭协商处分公房与公房管理单位确定的承租使用权人，二者法律效力在个案中产生冲突，如何在现有公房管理现状和体制下，妥善处理两个法律权利的冲突问题，成为正确处理此案的关键。

2.公房承租权的法律属性及家庭协商分配的实务分析

本案中，涉案公房的原始取得方式为分配取得，分配的基础为许景云、许增云之父许宏系铁路局职工，公房承租人与公房出租人之间存在特殊身份关系，同时依据许宏履行劳动合同的情况，并结合其家庭人口等诸多因素。在特定历史背景下，涉案公房具有劳动报酬性质，隐含了一部分劳动价值。同时，因公房实行低租金政策，故公房承租权兼具社会福利和劳动报酬双重属性。从法律角度分析，许宏基于上述条件而取得的公房承租权应视为一项财产权利，应当具有可继承性，应是一种私权利，相关利害关系人可以通过意思自治而进行家庭协议分配。

另一方面，实践中公房承租无租期限制，公房所有权人或公房管理单位无法定情形不得随意解除或终止租赁合同关系。因此，许宏去世后，公房承租权仍然可由其家庭成员继受享有，租赁关系并未因许宏的去世而终止，这为许景云、许增云、许秀云家庭内部分配公房承租权提供了现实可能。

综上，公房承租权本质上属于财产性权利，当事人可以通过家庭协商方式对权益予以分配。

3.本案具体分析

在本案中，原承租人许宏去世后，其子女许景云、许增云、许秀云作为法定继承人，签订《协议书》将承租使用权进行协议分配并无不当，是继承父亲所留遗产的行为。

许景云与许增云虽约定涉案公房的权利由许景云享有，但因许增云与铁路局签订《公有住宅租赁合同》的行为，且许增云一直实际占有使用涉案公房，导致双方未能实际履行《协议书》。因此，许诗婕在取得《公有住宅租赁合同》后当然成为权利人，实际取得公房权利并享有了对公房使用的优先效力。

因此，本案中法院在处理腾房问题上，认定许诗婕为登记的公房承租权人，许景云未经同意而擅自入住的行为侵犯了许诗婕的权利，许景云应当将房屋腾退并返还。同时，法院根据上述“可以通过家庭协商方式对公房承租权益予以分配”的分析，从案件的另一角度对许景云与许增云签订的《协议书》进行了诠释，并从公平、诚实信用角度对案件作出了妥善处理，维护当事人理应享有的合同权益，认为虽然许诗婕及其父许增云未能实际履行《协议书》约定，但相关利害关系人可对涉案公房相应权利进行有效处分，判决书据此对《协议书》第二项内容予以肯定，即“铁路局公房两间如果拆迁，拆迁所得新房或房费归许景云所有”。基于此，许增云在未取得公房承租权时，与许景云签订《协议书》约定涉案公房拆迁所得归许景云，应为双方对父亲所留家庭财产权益的分配。此后，许增云与铁路局签订《公有住宅租赁合同》成为登记权利人，其在《协议书》中与许景云作出上述约定的行为性质应为对自己有权处分的公房承租权下的部分财产权益进行让渡。此法律行为属有权处分，法律后果是在涉案公房上为许景云设定了期待权，并对自己享有公房相应权益进行了限制。

因分配公房本身目的是为解决相应人员的住房困难，包括承租人的家庭成员，所以本案中许增云在承租时对公房的处分效力亦应涉及并约束许诗婕，表现为承租权中获得拆迁补偿的期待权已经由其父通过《协议书》让渡给许景云。

编写人：北京市石景山区人民法院　左文兢