第一版前言

房地产开发和工程建设，首先进行的就是前期工作。前期工作（previous work），是指从投资咨询规划，竞买建设用地，到申办《施工许可证》正式开工的过程，它是工程建设过程中的一个重要组成部分。由于房地产业本身具有的特性，在整个前期开发过程中，开发商必须做到以我为主，很难委托中介组织代理操作全部过程。因此，作为房地产开发管理者和前期工作人员，应对前期各项工作要求有一个全面了解，熟悉其中关键环节的政策和法规。

目前，政府已将简化固定资产投资项目的审批程序作为行政审批改革的重点，简化措施体现在取消审批项目，优化审批环节，逐步将行政管理的方式由审批为主转变为审批、监管和服务相结合。在政府改革的同时，房地产开发企业本身更应重视项目前期审批工作，尽可能快速取得行政许可文件，缩减总的建设周期。企业对前期工作的管理应重点放在前期工作人员的选择上。

前期工作人员应该通晓工程各专业基础知识和相关法规。其工作的关键是要使所设计的项目通过规划、消防、环保、卫生等各个政府部门的许可，取得合法建设的文件。因此，前期人员应在报送图纸前就应确保其内容不与各项法律法规相冲突。这样可以减少图纸的修改次数，节省设计时间。一名知识全面的前期工作人员可以很熟练地在政府与设计师之间架起一座沟通的桥梁。房地产项目的审批部门相当繁多，从取得土地、项目立项、规划审批到工程报建，涉及的政府部门十几个。因此，房地产前期工作人员应该对整个前期审批流程做到心中有数，对每一环节报送的相关资料也应如数家珍，确保节奏紧凑，缩短审批间隙，在最短的时间里取得需要的批文。除具备优秀的前期工作人员外，房地产开发企业还应重视前期工作。合法的许可文件是项目的通行证，只有取得《建筑工程规划许可证》才表示项目符合规划等部门的要求，而取得《施工许可证》才表示项目可以动工建设。一个规范化的房地产开发企业只有在遵守市场规则的前提下才能生存和发展，获取自身所缺乏的优势资源，在竞争日益激烈的房地产市场上立于不败之地。

《房地产前期开发与报批资料精选》是《房地产开发与建设资料精选》丛书中的一本，基于房地产开发中的工程实践需要，根据房地产开发的项目许可报批次序和不同建设阶段，精选前期开发人员在办理公司登记注册、项目立项、土地竞买、规划设计报审、工程施工许可以及人防、消防、园林和交通等专业相关政府审批手续时，各个实践环节中常用知识及数据、审批流程、政府办事规章及其要求等。本书所论述的内容包括房地产开发常见术语与常用数据、建设用地相关知识、房地产开发企业设立审批、工程建设相关许可证、建设项目相关手续审批和建设项目开发成本及相关知识等多方面综合内容，是为房地产开发管理人员以及高等院校相关专业师生提供的内容实用、查阅快捷、携带方便的资料手册。

本书适合从事房地产开发投资咨询、规划设计、施工及监理等管理与技术人员，包括前期开发和策划、建筑设计师、土建工程师和销售等技术和管理人员使用，也可以作为高等院校房地产开发、施工管理、建筑等相关专业师生的参考资料。

本书虽经过编委及出版社编辑再三研讨和勘误，但仍难免有纰漏之处，欢迎广大读者予以指正，以便在修订再版时更加臻善。

编者

2008年3月