3.8　国有土地使用权出让及转让

3.8.1　国有土地使用权出让方式

国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让应当签订出让合同。依法规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。

土地使用权出让可以采取下列方式：①协议；②招标；③拍卖；④挂牌。

依照上述协议、招标和拍卖及挂牌方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

出让国有建设用地使用权涉及的出让公告、出让文件、竞买人资格、成交结果等，都应在部门户网站和各地自然资源（国土资源）主管部门的网上公开发布。如图3.11为北京市规划和自然资源（国土资源）管理委员会的某地块协议出让公示示意图。

3.8.2　土地招标拍卖挂牌出让新形式

各地地方政府根据当地土地市场、住房建设发展阶段，对需要出让的宗地，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局，节约集约利用，有效合理调整地价房价，保障民生，稳定市场预期的目标。

（1）限定房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地

①“限房价、竞地价”方式　以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的，市、县自然资源（国土资源）主管部门应在土地出让前，会同住房建设、物价、规划行政主管部门，按相关政策规定确定住房销售条件，根据拟出让宗地所在区域商品住房销售价格水平，合理确定拟出让宗地的控制性房屋销售价格上限和住房套型面积标准，以此作为土地使用权转让的约束性条件，一并纳入土地出让方案。报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，符合条件、承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。出让成交后，竞得人接受的宗地控制性房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确。

②“限地价、竞房价”方式　以“限地价、竞房价”方式出让土地使用权的，市、县自然资源（国土资源）主管部门应在土地出让前，根据拟出让宗地的征地拆迁安置补偿费、土地前期开发成本、同一区域基准地价和市场地价水平、土地使用权转让条件、房屋销售价格和政府确定的房价控制目标等因素，综合确定拟出让宗地的出让价格，同时应确定房价的最高控制价（应低于同区域、同条件商品住房市场价），一并纳入土地出让方案。报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，按照承诺销售房价最低者（开发商售房时的最高售价）确定为土地竞得人。招拍挂成交后，竞得人承诺的销售房价、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确。

（2）限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地

以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的，市、县自然资源（国土资源）主管部门应会同住房建设、规划、房屋管理和住房保障等部门确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等，纳入出让方案，经政府批准后，写入出让公告及文件，组织实施挂牌、拍卖。土地出让成交后，成交价款和竞得人承诺配建的保障性住房事项一并写入成交确认书和出让合同。

（3）对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人

以“土地利用综合条件最佳”为标准出让土地使用权，市、县自然资源（国土资源）主管部门应依据规划条件和土地使用标准按照宗地所在区域条件、政府对开发建设的要求，制定土地出让方案和评标标准，在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，会同有关部门制定标书，依法依纪，发布公告，组织招投标。经综合评标，以土地利用综合条件最佳确定土地使用者。确定中标人后，应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。

各地市、县自然资源（国土资源）主管部门要依据现行土地管理法律政策，对附加各类开发建设销售条件的政策性商品住房用地的出让，增加出让合同条款，完善出让合同内容，严格供后监管。政策性商品住房用地出让成交后，竞得人或中标人应当按照成交确认书或中标通知书的要求，按时与自然资源（国土资源）主管部门签订出让合同。建房套数、套型、面积比例、容积率、项目开竣工时间、销售对象条件、房屋销售价格上限、受让人承诺的销售房价、土地转让条件、配建要求等规划、建设、土地使用条件以及相应的违约责任，应当在土地出让合同或住房建设和销售合同中明确。

3.8.3　国有土地使用权出让最高年限

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

① 居住用地：70年。

② 工业用地：50年。

③ 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年。

④ 商业、旅游、娱乐用地：40年。

⑤ 综合或者其他用地：50年。

3.8.4　国有土地使用权转让及划拨

（1）国有土地使用权转让　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让（地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外）。

（2）国有土地使用权划拨　划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。划拨土地使用权，除法律规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

① 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

② 领有《国有土地使用证》；

③ 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

经县级以上人民政府依法批准，下列类型的建设用地可以以划拨方式取得：

（1）国家机关用地和军事用地

① 党政机关和人民团体用地；

② 军事用地。

（2）城市基础设施用地和公益事业用地

① 城市基础设施用地；

② 非营利性邮政设施用地；

③ 非营利性教育设施用地；

④ 公益性科研机构用地；

⑤ 非营利性体育设施用地；

⑥ 非营利性公共文化设施用地；

⑦ 非营利性医疗卫生设施用地；

⑧ 非营利性社会福利设施用地。

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

① 石油天然气设施用地；

② 煤炭设施用地；

③ 电力设施用地；

④ 水利设施用地；

⑤ 铁路交通设施用地；

⑥ 公路交通设施用地；

⑦ 水路交通设施用地；

⑧ 民用机场设施用地。

（4）法律、行政法规规定的其他用地　国家特殊用地（监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等）。

3.8.5　国有土地使用权出租和抵押

（1）国有土地使用权出租　土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。

（2）国有土地使用权抵押　土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

3.8.6　国有土地使用权收回和终止

（1）国有土地使用权收回　有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

① 为公共利益需要使用土地的（对土地使用权人应当给予适当补偿）；

② 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的（对土地使用权人应当给予适当补偿）；

③ 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

④ 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

⑤ 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

（2）国有土地使用权终止　土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

① 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

② 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依法规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

3.8.7　国有土地使用权出让金

国有土地使用权出让金是指土地使用权受让方为取得国家出让的国有土地一定年限的使用权，按照国有土地使用权出让法律或政策的规定，在签订土地使用权出让合同后，支付给国家的土地使用权价款。

土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。