第2章　房地产开发相关税费

2.1　国内常见房地产相关税率

2.1.1　土地增值税

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。计算增值额的扣除项目包括：

① 取得土地使用权所支付的金额；

② 开发土地的成本、费用；

③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

④ 与转让房地产有关的税金；

⑤ 财政部规定的其他扣除项目。

有下列情形之一的，免征土地增值税：

① 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

② 因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

① 隐瞒、虚报房地产成交价格的；

② 提供扣除项目金额不实的；

③ 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

土地增值税税率如表2.1所示。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

① 增值额未超过扣除项目金额50%：

土地增值税税额＝增值额×30%

② 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：

土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

③ 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：

土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%

④ 增值额超过扣除项目金额200%：

土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

2.1.2　房产税

房产税是以房产为征税对象，向房屋产权人征收的一种税。房产税在城市、县城、建制

镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。下列房产免纳房产税：

① 国家机关、人民团体、军队自用的房产；

② 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

③ 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

④ 个人所有非营业用的房产；

⑤ 经财政部批准免税的其他房产。

房产税税率如表2.2所示。

2.1.3　企业所得税

在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依法规定缴纳企业所得税（个人独资企业、合伙企业不适用）。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业所得税＝应纳税所得额×税率，其税率如表2.3所示。

2.1.4　契税

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。其中转移土地、房屋权属是指下列行为：

① 国有土地使用权出让；

② 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；　

③ 房屋买卖；

④ 房屋赠与；

⑤ 房屋交换。

契税税率见表2.4。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。有下列情形之一的，减征或者免征契税：

① 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

② 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

③ 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

④ 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

对于房地产交易环节契税，按国务院财政部的财税〔2016〕23号等相关文件规定征收：

① 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1.0%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

② 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1.0%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2.0%的税率征收契税。

③ 家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

④ 在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

⑤ 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

2.1.5　城镇土地使用税（土地使用税）

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依法缴纳土地使用税；其中的单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。下列土地免缴土地使用税：

① 国家机关、人民团体、军队自用的土地；

② 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

③ 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

④ 市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

⑤ 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

⑥ 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年；

⑦ 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

⑧ 对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税（财税〔2010〕88号文件）。

⑨ 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税（财税〔2010〕88号文件）。

城镇土地使用税税率如表2.5所示。省、自治区、直辖市人民政府，应当在规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。

关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题，根据财税〔2009〕128号文件规定征收：

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中：

① 已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；

② 未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

③ 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税，根据财税〔2014〕1号文件规定自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。

2.1.6　城市维护建设税

凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都应当依照相关法规的规定缴纳城市维护建设税。自2010年12月1日起，包括外商投资企业、外国企业及外籍个人均需征收。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。其税率如表2.6所示。

2.1.7　印花税

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当依法缴纳印花税。纳税额不足一角的，免纳印花税。应纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。

下列凭证为应纳税凭证：

① 购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；

② 产权转移书据；

③ 营业账簿；

④ 权利、许可证照；

⑤ 经财政部确定征税的其他凭证。

下列凭证免纳印花税：

① 已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；

② 财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；

③ 经财政部批准免税的其他凭证。

④ 对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征（财税〔2010〕88号文件）。

印花税税率见表2.7。

2.1.8　个人所得税

在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，应依法缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，依法规定缴纳个人所得税。其税率如表2.8、表2.9所示。

下列各项个人所得，应纳个人所得税：

① 工资、薪金所得；

② 个体工商户的生产、经营所得；

③ 对企事业单位的承包经营、承租经营所得；

④ 劳务报酬所得；

⑤ 稿酬所得；

⑥ 特许权使用费所得；

⑦ 利息、股息、红利所得；

⑧ 财产租赁所得；

⑨ 财产转让所得；

⑩ 偶然所得；

⑪ 经国务院财政部门确定征税的其他所得。

2.1.9　新增建设用地土地有偿使用费

新增建设用地土地有偿使用费（简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。按照农用地转用、征用土地等新增建设用地的审批程序，土地有偿使用费由取得新增建设用地的县、市人民政府按规定标准缴纳。

土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布，具体缴纳标准见表2.10。土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴地方财政。全国各地的土地等别划分标准详见附录B。

2.1.10　耕地占用税

占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依法规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额见表2.11。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额，见表2.12。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条国家规定的平均税额。下列情形免征耕地占用税：

① 军事设施占用耕地；

② 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

2.1.11　全国工业用地出让最低价标准

全国工业用地出让最低价标准是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。各地的土地等别详见本书后面相关章节介绍的内容。

全国工业用地出让最低价标准如表2.13所示（国土资发〔2006〕307号文件）。