第五节　《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定

《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利和义务，奠定了物业管理的民事法律基础。

《区分所有权司法解释》是根据《物权法》第六章为基本依据制定的，主要是调整业主之间、业主与建设单位之间的物权关系，是国家最高司法机关对如何适用《物权法》第六章所制定的具有法律约束力的司法规则，不仅对各级人民法院以及仲裁机构审判和仲裁建筑物区分所有权纠纷案件起到具体的指导作用，而且对当事人的相关法律活动具有规范和引导的功能。

（1）人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

（2）建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，可以参照《区分所有权司法解释》处理。

（3）根据法不溯及既往的原则，因《物权法》施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用《区分所有权司法解释》。《区分所有权司法解释》施行前已经终审，施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用《区分所有权司法解释》。

一、业主的建筑物区分所有权

（一）业主

业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：

（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的；

（2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；

（3）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；

（4）因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。

（5）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。

（二）业主的建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：

（1）业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

（3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

【例题1.22】《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，主要意义在于奠定了物业管理的（　　）法律基础。［2010年真题］

A．民事

B．行政

C．经济

D．专业

【答案】A

【解析】《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这属于民事法律管理的范畴，因而奠定了民事法律基础。

二、专有部分的所有权

（一）专有部分的认定

建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为建筑物专有部分的组成部分。

（二）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利

业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难；或者在自己的专有部分上依法设定负担。

（三）专有部分使用人的权利和义务

承租人、借用人等专有部分的物业使用人，是业主以外的实际使用物业的人，他们在物业管理法律关系中，享有权利和承担义务的来源具有多样性，主要是：

（1）法律法规；

（2）管理规约；

（3）业主大会和业主委员会的决定；

（4）使用人与业主的约定。

实践中，非业主的专有部分使用人享有的权利主要包括：

（1）合理利用专有部分的权利；

（2）合理利用共有部分的权利；

（3）接受物业服务的权利；

（4）居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。

承担的义务主要包括：

（1）遵守管理规约的义务；

（2）遵守物业共用部位、公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务；

（3）执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的义务；

（4）根据《条例》第四十二条的规定，承担物业服务费的义务等。

（四）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。

业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

【例题1.23】业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（　　）。［2010年真题］

A．危及建筑物安全

B．出租非经营性用房

C．损害其他业主合法权利

D．自行将住宅改变为经营性用房

E．进行二次装修

【答案】ACD

【解析】业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

（五）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。

在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。

（六）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意

业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。

1．如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必须做到：

（1）遵守法律、法规以及管理规约的规定。

（2）在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。

这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。

2．有利害关系的业主。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

3．业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

【例题1.24】业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（　　）同意。［2010年真题］

A．全体业主

B．有利害关系的业主

C．物业服务企业

D．业主委员会

【答案】B

【解析】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

三、共有部分的共有权

（一）共有部分的认定共有部分是指建筑物专有部分以外的部分。

《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

物业管理用房归业主所有，与《条例》的规定一致。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：

（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

（二）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务

1．业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。

2．但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《物权法》的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

3．业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

4．《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

【例题1.25】关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利与义务的说法，错误的是（　　）。[2014年真题]

A．业主享有共同管理的权利

B．业主享有权利的同时也承担相应的义务

C．业主放弃权利时可不承担义务

D．业主不得以放弃权利不承担义务

【答案】C

【解析】《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

【例题1.26】业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是（　　）。[2012年真题]

A．使用共用部分　

B．分担管理费用

C．决定重大事项　

D．订立管理规约

【答案】B

【解析】《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

（三）建筑区划内车位、车库的所有权归属

在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作、减少纠纷和保护业主利益的角度出发，《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：

（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位，属于业主共有。

【例题1.27】根据《物权法》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（　　）等方式约定。[2014年真题]

A．登记

B．变更

C．出租

D．出售

E．附赠

【答案】CDE

【解析】《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（四）业主对与专有部分相对应的共有部分的利用

业主基于对专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需求。这些需求是业主专有权行使的合理延伸，是为了更好地发挥专有部分的功能而使用共有部分，应为法律所支持。

因此，《区分所有权司法解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”

但是，单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准主要有三方面：

一是不得以营利为目的；

二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益；

三是不得违反业主大会或者业主委员会的决定。

（五）侵害共有权的法律责任

《区分所有权司法解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害，恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”应当注意的是，实施侵害业主共有权行为的主体，除了建设单位，还包括物业服务企业、业主和使用人等。

1．侵害业主共有权主要有四种方式：

（1）擅自占用共有部分；

（2）擅自处分共有部分；

（3）擅自改变共有部分使用功能；

（4）擅自利用共有部分进行经营性活动。

2．权利人请求侵害人承担法律责任的方式，同样也有四种：

（1）排除妨害；

（2）恢复原状；

（3）确认处分行为无效；

（4）赔偿损失。

对于行为人擅自利用共有部分进行经营性活动的，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。在确定行为人擅自进行经营性活动的收益时，应当扣除相应的经营成本，但行为人应当对经营成本的支出及其合理性承担举证责任。

【例题1.28】权利人请求侵害人承担法律责任的方式包括（　　）。

A．提供便利

B．排除妨害

C．恢复原状

D．确认处分行为无效

E．赔偿损失

【答案】BCDE

【解析】权利人请求侵害人承担法律责任的方式，主要有四种：①排除妨害；②恢复原状；③确认处分行为无效；④赔偿损失。

四、共同管理权

（一）业主共同管理权的内容

按照《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。

（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约、责任心不强的业主委员会委员予以更换。

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好地选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

（6）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，根据《区分所有权司法解释》的规定，以下四种应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”：一是改变共有部分的用途；二是利用共有部分从事经营性活动；三是处分共有部分；四是业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。

【例题1.29】改建、重建建筑物及其附属设施由（　　）决定。[2012年真题]

A．物业服务企业　

B．建设单位

C．业主　

D．业主委员会

【答案】C

【解析】改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。

（二）共同管理权行使的表决规则

1．根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事项，按照下列规则表决：

（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

【例题1.30】下列业主的共同决定事项中，属于应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意的是（　　）。[2014年真题]

A．修改管理规约

B．选聘物业服务企业

C．改建附属设施

D．选举业主委员会

【答案】C

【解析】根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事项，按照下列规则表决：①决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。②决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，ABD三项事宜只需要占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

2．专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

3．业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

【例题1.31】根据《物权法》，关于更换建设单位聘请的物业服务企业的说法，错误的是（　　）。[2014年真题]

A．业主有权依法更换

B．通过招标的方式更换

C．请求行政主管部门更换

D．经全体业主同意后更换

【答案】C

【解析】AB项，业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。例如，对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定等。D项，根据《物权法》第八十一条规定，业主对于建筑物及其附属设施的管理具有选择权、监督权、更换权。其中，更换权是指对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

（三）关于业主大会和业主委员会

1．业主大会和业主委员会的设立

（1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

（2）只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

（3）地方人民政府有关部门应当对业主大会和业主委员会的设立给予指导和协助。业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导和协助。

2．业主大会和业主委员会决定的效力

（1）业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声，代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。

（2）业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机构和执行机构，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力。

（3）对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。

（4）业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。业主大会、业主委员会作出此类决定，对业主均具有约束力。

3．业主大会和业主委员会的处置权

《物权法》第八十三条作了规定，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。

根据《区分所有权司法解释》第十五条的规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：

（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（3）违反规定进行房屋装饰装修；

（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

【例题1.32】根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意（　　）、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。[2012年真题]

A．弃置垃圾　 

B．排放污染物或者噪声

C．违反规定饲养动物　 

D．违章搭建

E．擅自改变家用设施设备的结构

【答案】ABCD

【解析】不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些行为处置方法，《物权法》第八十三条第二款作了规定。

（四）关于共同管理权的其他规定

1．维修资金的所有权归属与使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

2．管理费用分摊与收益分配

建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

3．建筑物及其附属设施的管理

（1）业主的选择权。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

（2）业主的更换权。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

（3）业主的监督权。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

【例题1.33】建筑物及其附属物设施的费用分摊，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，应按照（　　）确定。[2014年真题]

A．业主大会的决议

B．业主委员会的决议

C．户数均摊

D．专有部分占建筑物总面积的比例

【答案】D

【解析】在《物权法》关于共同管理权的其他规定中，对管理费用分摊与收益分配的规定指出，建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

【例题1.34】关于管理建筑物及其附属设施的说法，错误的是（　　）。[2011年真题]

A．业主不可以自行管理

B．业主可以委托物业服务企业管理

C．业主可以委托专业服务企业分项管理

D．业主可以委托其他管理人管理

【答案】A

【解析】业主具有选择权，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

五、业主的诉讼权利

（一）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销

《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

1．这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还应当遵守《区分所有权司法解释》关于诉讼时效的特别规定。

2．业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

（二）业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼

根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。

（三）业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（5）其他应当向业主公开的情况和资料。