第四节　《物业管理条例》

2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施。《条例》的颁布和实施，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

【例题1.12】2003年9月1日，（　　）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。［2010年真题］

A．《物权性》

B．《物业管理条例》

C．《业主大会规程》

D．《前期物业管理招投标管理暂行办法》

【答案】B

【解析】2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施。《条例》的颁布和实施，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

一、制定和修改过程

（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况

1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。《条例》起草的前期阶段，起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。

1．收集各地出台的地方性法规和地方性政府规章以及影响较大的规范性文件并逐一分析，对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解；

2．通过总结各地物业管理立法中的经验和不足，初步把握了《条例》起草中的重点和难点问题。

3．通过各种渠道，收集国外物业管理立法资料。

我国内地的物业管理在深圳起步，由于地缘关系，我国香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。

（二）开展立法调研，掌握第一手材料

为深入了解物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组亲自调研，广泛听取了各方面的意见。这些调研活动，有助于在起草《条例》时实事求是，从实际出发，增加《条例》规定的可操作性。

（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题

当时物我国各地物业管理发展很不均衡，物业管理理论研究尚处于起步状态，对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识，这给《条例》的起草带来了难度。

起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。《条例》中业主大会、管理规约等制度，是在充分吸收专家意见的基础上确立的。

（四）广泛征求意见，以求彰显民意

按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成《条例（送审稿）》，提请国务院审议。

从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题，国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例（送审稿）》专家论证会。

2002年6月，就《条例（送审稿）》的有关问题，进行了专题调研。实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研，基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，确立了《条例（送审稿）》修改的基本思路和原则。在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例（送审稿）》作了相应修改，并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见，国务院法制办会同建设部多次讨论、修改，并与提出意见的单位进行充分沟通，最终形成《条例（草案）》。

2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例（草案）》登报公开向社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。

在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上，国务院法制办会同建设部对《条例（草案）》逐条进行了认真修改，有近半数的意见被吸收。

2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》。《条例》的制定过程，反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。

（五）适应环境变化，及时修改完善

为了保持《条例》与《物权法》的一致，也为了解决《条例》实施中存在的问题，国务院对《物业管理条例》进行了修订，并于2008年8月公布了《国务院关于修改（物业管理条例）的决定》。新修订的《条例》，主要针对业主大会制度从四个方面进行了修改和完善：

1．根据《物权法》第七十六条的规定，修改《条例》的部分条款：

（1）明确业主共同决定的事项，取代业主大会职责的有关规定；

（2）明确业主投票权数，按照“专有部分面积占建筑物总面积和业主人数占总人数”的原则计算；

（3）明确“筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施”等事项适用“双三分之二”的表决规则，“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业”等事项适用“双二分之一”的表决规则。

2．根据《物权法》第七十八条的规定，增加以下内容：

（1）业主委员会决定的效力，明确“业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力”；

（2）业主的诉讼权利，明确“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。

3．根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

4．根据几年来实行业主大会制度的经验，增加物业所在地的街道办事处和乡镇人民政府，作为业主大会和业主委员会活动的指导和监督机构。

二、指导思想和立法原则

《条例》在坚持民法基本原则和立法法的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。

《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：

一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；

二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；

三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：

（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则

物业管理权利是业主财产权利的重要组成部分。《条例》明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

（二）维护全体业主合法权益的原则

为维护全体业主的合法权益，《条例》既对物业服务企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公共事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

（三）现实性与前瞻性有机结合的原则

《条例》注重保持法规、政策的持续性和承继性，对被实践证明是行之有效的制度，如前期物业管理招投标、物业服务企业资质管理等制度，予以保留。

《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如加强街道办事处、乡镇人民政府对业主大会的指导和监督等，确立为法律规范。

对于如何解决现实中存在的问题，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿着眼未来、着眼发展的指导思想，设立的业主大会和住宅专项维修资金等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。

（四）从实际出发，实事求是的原则

我国各地区的物业管理发展很不平衡，《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

【例题1.13】关于《物业管理条例》立法指导思想的说法，正确的是（　　）。[2013年真题]

A．强调保护业主的财产权益，协调单个业主之间的利益关系

B．强调物业管理权利与财产权利相分离的原则

C．强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业服务事项

D．强调业主大会与社区居民委员会之间是平等的民事主体

【答案】C

【解析】《物业管理条例》的立法指导思想，主要包括以下三个方面：①强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；②强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；③强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

三、制度特色

（一）尊重和维护业主的财产权利

1．《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

2．《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。

3．对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自我平衡。应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

共有物权是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。

业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主共同利益的组织形式，其基本的议事规则就是民主协商。通过管理规约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益协调的物业管理秩序。

【例题1.14】业主大会基本的议事准则是（　　）。[2011年真题]

A．民主协商　

B．自我管理

C．平衡利益　

D．共同遵守

【答案】A

【解析】业主大会制度和管理公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。

（三）充分发挥法律法规的协同作用

物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。所以，在贯彻实施《条例》中，不仅要学习领会《条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规，要充分发挥法律法规的协同作用，共同规范物业管理活动。

（四）妥善处理政府和市场的关系

1．《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的私人事务，不设定行政管理权；

2．对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；

3．对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施；

4．《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过追究民事责任解决的，不再设定行政处罚；

5．对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

物业管理的发展，从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。从处理政府和市场关系的角度，《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。

四、主要内容

（一）第一章总则

本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

在实际生活中，对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争，《条例》第二条对物业管理的概念作了界定，明确了条例的调整范围。

《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业服务企业。

物业管理服务质量的提高，也需借助新技术、新方法，也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。

为了加强对物业管理活动的监督管理，《条例》第五条明确了各级房地产主管部门对物业管理活动的监督管理权。

（二）第二章业主及业主大会

本章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

随着住房制度改革的不断深化，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

【例题1.15】代表和维护全体业主共同利益的有效机制是（　　）。

A．管理规约制度

B．业主大会

C．业主委员会制度

D．物业管理制度

【答案】B

【解析】对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

（三）第三章前期物业管理

本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接查验、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

在实践中，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。这个阶段的物业管理，就是前期物业管理。

1．前期物业服务合同关系是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的。

2．前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如工程建设遗留问题的解决、空置房管理、共用部位和共用设施设备的承接查验等物业管理事项。

3．现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段。

（1）为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》对前期物业管理作了原则性的规定。

（2）1999年，为了进一步规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部下发了《关于印发<前期物业管理服务协议>（示范文本）的通知》，对前期物业管理的内容作了详细的提示。

（3）《条例》在总结以往实践经验的基础上，对前期物业管理的内容单列一章，详细加以规定。

本章的一个基本思想，就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增强前期物业管理的透明度。

（四）第四章物业管理服务

本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

1．为了加强对物业服务企业的管理，规范其经营行为，《条例》第三十二条明确了物业服务企业的性质，并确立了物业服务企业资质管理制度。

2．为了规范物业管理从业人员的行为，《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。

3．为了解决多家管理问题，《条例》第三十四条规定了一个物业管理区域由一个物业服务企业管理的原则，同时，《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的专项事务委托服务。

4．为了规范合同的订立和履行，引导当事人明确各自权利义务，《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同，并规定了物业服务合同应当约定的内容。

5．为了明确物业服务企业的管理责任，《条例》第三十六条规定，物业服务企业违反合同约定造成业主人身财产受损的，应当承担相应的法律责任。

6．为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续；同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业服务企业之间应当做好物业管理的交接工作，要做到进退有序，避免不必要的纷争。

7．为了给物业管理的实施提供基础性条件，《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。

8．为了规范物业服务收费行为，《条例》第四十一条明确确定物业服务收费的基本原则；第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人，第四十三条强调有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督；第四十四条对物业服务合同约定以外的服务作了规定。

9．为了解决物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间的收费责任问题，《条例》第四十五条规定，上述公用部门应当向最终用户收取费用，委托物业服务企业代收的，不得向业主收取额外费用。

10．为了维护好物业管理区域内的公共秩序，《条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当依法及时予以制止或者处理。第四十七条规定了物业服务企业在安全防范方面的协助义务。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

11．为了规范物业使用人的行为，《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了原则规定。

12．为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度，要求主管部门及时处理投诉，化解矛盾。

理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人之问的法律关系，促进物业管理活动的顺利开展。

【例题1.16】为了规范物业服务收费行为，《物业管理条例》明确了物业服务费用的（　　）。

A．收费标准

B．基本原则

C．交纳义务人

D．监督部门

E．主要用途

【答案】BCD

【解析】《物业管理条例》第四十一条明确确定物业服务费用的基本原则；第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人;第四十三条强调了有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督。

（五）第五章物业的使用与维护

本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：①公共建筑和共用设施改变用途问题；②占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；③供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；④房屋装饰装修问题；⑤建立住房专项维修资金制度问题；⑥利用物业共用部位、共用设施设备经营问题；⑦存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益物业的维修养护问题等。

这些问题涉及公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主，甚至是全体业主的合法权益。

1．针对实践中物业服务企业和个别业主擅自改变公共建筑和共用设施用途的行为，《条例》第五十条规定公共建筑和共用设施不得改变用途的原则，并对改变公共建筑和共用设施用途的程序作了严格限制。

2．针对乱挖、乱占小区道路、场地的行为，《条例》第五十一条和第五十二条对业主、物业服务企业和供水、供电等单位临时占用、挖掘道路、场地的行为予以规范，明确了相应的程序，强化了占用人恢复原状的义务。

3．为了明确物业区域内市政设施的维修、养护责任，《条例》第五十二条规定了供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线、设施设备的维修养护责任。

4．为了规范房屋装饰装修行为，《条例》第五十三条规定了业主和物业服务企业之间的相互告知义务。

5．物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要资金数额较大，预先筹集专项维修资金以备不时之需至关重要。为此，《条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。

6．为了规范物业共用部位、共用设施设备的经营行为，确保业主的合法权益，《条例》第五十五条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的程序以及经营收益的分配作了原则规定。

7．为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《条例》第五十六条明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业服务企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。

本章规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

【例题1.17】在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有（　　）。

A．公共建筑和共用设施改变用途问题

B．物业区域内市政设施的维修、养护责任

C．占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题

D．供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题

E．利用物业共用部位、共用设施设备经营问题

【答案】ACDE

【解析】在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：①公共建筑和共用设施改变用途问题；②占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；④房屋装饰装修问题；⑤建立住宅专项维修资金制度问题；⑥利用物业共用部位、共用设施设备经营问题；⑦存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业维修养护问题等。

（六）第六章法律责任

法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分，如果在一个法律文件中缺乏法律责任的规定，法律所规定的权利和义务就形同虚设。法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。

1．这一概念包括以下几层含义：

（1）承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织；既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。

（2）违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。

（3）法律责任是一种消极的法律后果，是一种法律上的惩戒性负担。法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

2．法律责任有其自身的特征：

（1）它是与违法行为相联系的。由于违法行为的性质和危害程度不同，违法行为所应承担的法律责任也不相同。

（2）它的内容是法律明确而又具体规定的。法律责任是一种强制性的法律措施，必须由有立法权的国家机关根据立法权限依照法定程序制定的有关法律、行政法规、地方性法规或者规章来加以明文规定。

（3）它具有国家强制性。法律责任是以国家强制力为后盾的。所谓国家强制力，是指国家司法机关或者行政机关有权采取的，能够迫使违法行为人承担其效果的强制力。

（4）它是由国家授权的机关依法实施的。对违法行为追究法律责任，实施法律制裁，是国家权力的重要组成部分，必须由国家授权的机关，主要是国家司法机关和国家行政机关依法进行。

3．《条例》的法律责任有以下几个方面的特点：

（1）行政责任和民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系。同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为，可能同时构成民事违法和行政违法。

以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的指导者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。

（2）为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

【例题1.18】《物业管理条例》法律责任的特点包括（　　）。

A．具有国家强制性

B．行政责任、民事责任并存

C．为了处理好物业服务企业和业主之间的关系

D．为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系

E．体现了业主自我管理、自我监督的原则

【答案】BDE

【解析】《物业管理条例》的法律责任有如下几个方面的特点：①行政责任、民事责任并存；②凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则，确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则；③体现了业主自我管理、自我监督的原则。

（七）第七章附则

第七章是关于《条例》生效日期的规定，明确《条例》自2003年9月1日起实施。按照法律不溯及既往的一般原理，《条例》生效以前的物业管理活动，不适用《条例》的规定。

之所以在公布日期和实施日期之间留出一段时间，是考虑到以下因素：

1．物业管理需要有一段时间被各方所了解和熟悉。

2．地方法规和规章中存在的与《条例》不相符的规定必须做相应的修改。

3．这一段时间也是宣传教育的时间，由于物业管理与老百姓的生活息息相关，只有让广大人民群众都了解、熟悉《条例》，才能更好地保证《条例》的贯彻、施行。

五、基本法律关系

（一）业主相互之间的关系

业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。由于业主之间这种不可分割的物上的区分所有关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。

《条例》在业主大会制度的设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。

《条例》明确规定，业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业服务费用等等。

（二）物业服务企业和业主之间的关系

物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业地位平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种民事行为。民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的自愿性。

【例题1.19】物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的（　　）。［2010年真题］

A．约束性

B．独立性

C．自愿性

D．合法性

【答案】C

【解析】业主和物业服务企业地位平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。①主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系；②行为自愿，表现在两方面：a．双方签订合同的自愿；b．对于合同内容确定的自愿。

（三）建设单位与业主以及物业服务企业之间的关系

建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待销售房屋的产权，本身也是业主。业主大会成立之前的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘的物业服务企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订，但是在前期物业管理阶段，物业服务企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是物业买受人，这就存在合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的现象。

1．为了解决这个问题，《条例》要求，物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容，以明确规范购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。

2．业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在三个契约基础之上：

（1）建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖合同；

（2）建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约；

（3）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。

3．根据《条例》，开发建设单位在物业管理活动中，应当履行以下十项义务：

（1）签订前期物业服务合同；

（2）制定临时管理规约并向物业买受人明示；

（3）通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务企业；

（4）提供必要的物业管理用房；

（5）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权；

（6）与物业服务企业办理承接查验手续；

（7）移交物业管理资料；

（8）承担物业的保修责任；

（9）承担未售出或未交付房屋的物业服务费；

（10）参与筹建业主大会。

【例题1.20】商品房销售阶段的物业管理服务，客观上只能由（　　）选聘物业服务企业来实施。

A．业主

B．建设单位

C．业主大会

D．政府主管部门

【答案】B

【解析】商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业服务企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。

（四）市政公用单位与业主以及物业服务企业之间的关系

1．供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。

2．这些市政公用单位与物业服务企业之间并没有这种合同关系，这些单位没有向物业服务企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业服务企业也没有相应的交费义务。

3．如果市政公用单位委托物业服务企业向业主收取有关费用，双方应当签订委托合同，确立委托关系，物业服务企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用，委托合同同样应当遵循平等自愿原则。

为此，《条例》明确规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”，《条例》还规定：“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

（五）居民委员会与业主大会和业主委员会的关系

1．居民委员会（以下简称“居委会”）是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。

2．业主大会是全体业主基于共同财产关系而形成的共同利益群体。

3．关系：居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域；业主可能是该社区的居民，也可能不是该社区的居民；居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。

4．关于居委会与业主大会和业主委员会的关系，《条例》明确规定：

（1）业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知并听取居委会的建议；

（2）规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；

（3）业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。

（六）物业管理各方主体与政府之间的关系

物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立，主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随意运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。

政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责，就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强日常指导、监督和管理，创造公开、公平、公正的市场环境。要充分尊重业主权利，鼓励业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化物业服务合同的地位和作用，支持当事人通过合同来规范民事行为和解决民事纠纷。

【例题1.21】社区居委会是居民（　　）的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸。

A．自我管理

B．自我教育

C．自我服务

D．自我创收

E．自我约束

【答案】ABC

【解析】社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，它对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。