第二节 不动产登记
一、不动产登记的内涵和意义
（一）不动产登记的内涵
1.不动产登记的定义
在不同的语境中，关于不动产登记进行界定的侧重点不同。物权法上的不动产登记，是指不动产登记与否的事实状态。物权法的关注点是不动产物权是否已经登记的事实，这个事实是裁判案件的依据。不动产登记条例上所说的不动产登记，是指登记机关实施登记的流程，也就是登记程序。换句话说，物权法上的不动产登记，是看有没有登记这一事实，其关注点在结果；不动产登记条例上的不动产登记，是怎样进行登记，其关注点在过程。本章所讨论的不动产登记主要是从不动产是否登记的事实状态的角度展开。
不动产登记，是指权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。[12]也就是说，不动产登记机构依据法定程序将不动产及其负载的权利等事项记载于不动产登记簿上，进而产生特定法律结果的法律事实。如此界定，包含了两个基本视角：第一，在动态的视角中，登记是登记机构在登记簿上进行记载的行为；第二，在静态的视角中，登记是上述行为的结果。[13]
2.不动产登记能力
登记能力，是指不动产权利或者涉及不动产的法律关系需要具备什么样的资格，才能在登记簿中记载并产生特定的法律效力。简言之，可以在登记簿上进行登记的权利和法律关系，即具有登记能力。登记能力表明某一对象被登记的可能性，它包含以下内容：第一，有登记能力的对象未必一定被登记，不符合其他条件，该对象也不能被登记；第二，没有登记能力者被记载的，肯定是登记机构错误登记的结果，这与记载有登记能力的对象的实体法律效果完全一致；第三，未登记者可能有登记能力，无须登记即可生成的不动产物权均属此类。可以说，登记能力是登记记载对象迈进登记簿的最基本门槛，只有在登记能力的支撑下，登记机构才有必要对登记对象进行合法性判断，登记簿的记载信息才有实体法上的意义。[14]
不动产登记要记载的内容，除了将不动产的自然状况记载于不动产登记簿外，记载的核心当然是不动产权利。由于不动产登记主要是为了记载不动产上的权利，所以不动产登记也称不动产权利登记。但是，并非不动产上的任何权利都要登记。只有那些对交易具有重大法律意义从而需要公示的权利，才应当在登记簿上加以记载并公示。否则，不仅违背不动产的登记目的，也加重了登记机构的负担。[15]可以纳入不动产登记簿的权利，就是具有“登记能力”的权利；不可以纳入不动产登记簿的权利，就是无登记能力的权利。关于哪些权利和法律关系可以登记，德国民法典和土地登记条例均未直接规定。而在确定具有登记能力的权利范围时，应以土地登记的目的为出发点，亦即土地登记簿要反映与公示土地上的法律关系。
登记能力法定原则要求在登记簿上记载的权利和法律关系必须出于法律的明确规定。典型者如《物权法》第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”对于体现当事人意思自治的约定，法律也可能赋予其登记能力。如《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
一般地说，具有登记能力的权利主要是物权，特殊情况下，非物权性质的权利也具有登记能力。不动产登记主要是指不动产物权登记，包括不动产所有权、用益物权、担保物权的登记，但也包括少量的非物权性质的权利登记，比如预告登记、异议登记等。在预告登记的情形，申请登记的权利是债权，而不是物权；在异议登记的情形，其异议只是抗辩性质的权利，不是典型物权。“所有的不动产上的物权，无论其变动以登记为生效要件还是对抗要件，原则上均具有登记能力，除非法律另有规定。除了具有登记能力的不动产权利外，《物权法》第19条与第20条规定还允许在登记簿上进行异议登记与预告登记。”[16]
（二）不动产登记的意义
不动产法律制度建设方面应当考虑的一个重要因素，就是建立不动产交易安全的法律制度。所谓交易安全，包括对于当事人的安全和对于第三人的安全两个方面。对于当事人的安全，主要表现为保护物权取得人，使得物权取得人能够按照约定取得物权。对于第三人的安全，则指的是在当事人的交易涉及第三人利益时，尤其排斥第三人利益时，立法上应该给予第三人足够的保护措施。不论是保护当事人中的物权取得人还是第三人，这些交易安全目的的实现，都要借助于建立完善的不动产登记制度。不动产登记的意义就是通过登记为不动产交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。这表现为如下几个方面：
1.不动产登记是为不动产物权变动提供法律基础
不动产物权体现着强烈的排他性，为了表现这一排他性并保障交易安全，物权法确立了物权变动的公示原则，这一公示原则在不动产领域就体现为要求不动产物权变动必须进行登记。不动产登记的本质是对不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动的法律效力，即给不动产物权变动提供法律基础。
2.不动产登记是为不动产物权变动提供具有国家公信力的法律基础
不动产登记是由享有职权的国家机关进行登记的，它以国家的严肃性作为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。这种法律效力，就是不动产登记的国家公信力。不论当事人实际的不动产物权如何，只能以国家建立的不动产登记簿上记载的权利为正确的权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人信赖不动产登记簿的记载取得被登记的不动产权利，这一信赖就会得到国家的保护，这也就是物权公示公信力的体现。
二、不动产登记的性质
登记机构的登记行为具有两个方面的性质，一种是公法上的管理行为，这种行为排除当事人的意思自治，以国家强制力为后盾，即使当事人不同意登记，法律规定应当登记的事项，登记机构应当强行进行登记。比如土地登记是确定地籍的方法和手段之一，此时的登记行为就是国家对行政事务的主权和国家机关根据部门分工原则进行的行政管理。“不动产登记机构从事登记行为，基础是依法享有的以管制为目的、具有实现公益功能的公共管理职责，并在程序进展中推进和落实这种职责，在此过程中，登记机构与申请人处于不平等的法律地位。”[17]另一种是私法上的公示行为，这种性质的行为主要是依托国家机构的信誉，作为国家证明行为，向社会公示财产权利状况。这种行为，以当事人意思自治为基础。在物权法上，不动产登记的性质是公示行为，而不是行政管理行为，表现在以下几个方面。
（一）不动产登记是物权公示方式
从物权法的角度来看，不动产登记作为不动产物权公示的法定方式，它的主要功能就是完成物权的设立、变更、移转或消灭，使物权状况得以公开展示，并受到社会承认和法律保护。“这种行为是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。”[18]“物权的登记绝不是一个行政管理的过程，而在于将物上权利设立和变动的信息向社会公开，使第三人了解这些信息，这样不仅能够使权利的移转形成一种公信力，使已经形成的权利成为一种干净的权利，更重要的是使第三人能够通过登记了解权利的状况以及权利上是否存在负担等，为不动产交易的当事人提供一种风险的警示，从而决定是否与登记的权利人从事各种交易。”[19]从根本上说，不动产登记是以国家公信力为基础的物权公示形式，目的在于贯彻物权公示原则，而不是行政管理活动。“尽管不动产登记事务是由国家公权力机关来负责的，但这绝不意味着，登记就是一种纯粹的行政管理活动。我国《物权法》第二章第一节专门规定不动产登记，显然不是为了行政机关能够对不动产物权的变动进行管理和干预。同样，不动产登记也不意味着行政机关有权确认不动产物权的归属和内容。不动产登记在本质上应当看作是不动产物权变动的公示方法，是国家为维护不动产物权交易的安全与快捷而提供的一种公共服务。”[20]
（二）不动产登记是当事人意思自治的结果
登记意思表示是不动产登记的前提条件。“只有当事人提出申请，而且登记机关同意登记时，才能发生登记的结果。只有登记意思表示有效时，登记才能发生符合当事人意愿的结果。”[21]不动产登记不可能凭空而生，它通常源于当事人的申请，是否申请、申请什么，在法律框架内均取决于当事人的意愿，它同时还制约着登记机构的审查以及处理行为。“申请虽然指向了代表国家公权力的登记机构，但内容是纯粹的私益，登记机构也要尊重当事人的这种自我决定，因此，不动产登记是典型的私人自治行为。”[22]在因交易行为而发生的不动产物权变动中，登记必须以当事人的合意为基础。不动产登记是双方当事人的意思共同推动的结果。“通过不动产登记而发生不动产物权变动这一实体法上的法律效果，其根本原因在于当事人之间的物权合意，而非登记机关的登记行为。”[23]因为我国民法学界一度主导的理论在法理上的不彻底、不贯通，产生了物权变动的效力来源于不动产登记机构的赋权，或者确权的所谓主流观点，结果在我国社会产生了物权的最终效果来源于不动产登记机构的行政行为的结论。这种观点在法理上和实践上都否定了物权只能来源于民事主体自己的创造的本质，因此它严重损害了人民的权利。不动产登记只是发挥公示作用，在物权变动过程中，应该根据是否针对第三人的实际情况，依据当事人之间的物权变动的效果意思来确定公示方式的法律效果。这一点目前已经在最高法院的相关司法解释中得到了体现。
法律并没有赋予登记机构对当事人的交易行为的权利和义务进行审查的权限，也就是说，登记机构无权禁止或消灭当事人之间符合法律规定的不动产交易。即使是赋予不动产登记具有实体法效力的德国，法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的积极权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。根据德国法律规定，“登记机关既没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查，也无权对当事人的财产法律关系进行变更，因为这些做法违背权利人对自己财产的意思自治的原则，而且行政干预私有权利也会引起对登记机关不必要的纠纷”。[24]当事人私人意思表示，只要没有违反法律规定，登记机关就不应进行干预，从这个角度看，登记机关的登记行为不是行政管理行为，而是公示行为。“德国物权法学中公认，不动产登记法属于物权程序法，即不动产物权如何变动必须依据的程序法。而日本的不动产法把不动产登记法作为它的特别法。也就是说，不动产登记法在这些国家里，并不是作为行政法而是作为民法不动产法的必要组成部分。”[25]
（三）不动产登记不是行政管理行为
不动产登记不是对于不动产物权变动的“授权”或者“许可”，而是对于不动产物权变动的公示方式，即满足物权对抗第三人效力的民法方式，它的法理基础仍然是法律行为，即当事人之间的物权合意。“登记并非一种行政许可或者行政确认行为。当事人办理不动产物权变动登记，并不需要政府的审批和核准，而是将物权变动的事实对外公开。可见，登记行为只是对于法律事实的确认，而不是创造了一个新的权利。”[26]不动产登记机构的登记行为不是行政确认行为，这种行为既不能确认民事实体法上的不动产物权，也不会导致行政法上权利和义务的产生或消灭。“当事人权利保护通过权利公示得以实现，但权利公示并不必然要求行政机关的介入，因此，登记与行政行为并无必然的联系。”[27]“在我国当前的国情下，由行政机关负责不动产登记事务可能是一种现实的选择。但尽管如此，我们也不应认为不动产登记机关所为的行为是行政管理行为，而应认为这种行为是具有特定私法效力的行为。”[28]“将不动产登记行为看作是行政确认行为，不仅混淆了民事关系和行政管理关系，造成了行政对民事权利的不正当干预，也导致人们无法正确地解决不动产登记纠纷中民事与行政的交织问题。当发生登记错误时，当事人一般提起行政诉讼请求法院推翻登记机构的行政确认行为。实际上，登记机构的登记行为并非行政确认行为，而只是一种程序性行政行为，登记机构既无权利也无能力确认当事人之间的实体法上的权利义务关系，它只是依法决定是否将当事人的申请记载在登记簿上，从而使物权变动发生效力。由此可见，对于不动产登记错误不应提起行政诉讼，而应提起民事诉讼。当事人完全可以通过民事诉讼解决实体法上的权利义务关系争议后，依据生效的民事判决申请更正登记，涂销登记簿的错误。”[29]
三、不动产登记的立法模式
（一）不动产登记的不同模式
1.实质主义登记与形式主义登记
在大陆法系国家，在依法律行为的物权变动制度中，根据不动产登记所发生的不同效力，可分为实质主义登记和形式主义登记两种不同的立法模式。[30]
形式主义登记，是指登记对不动产物权变动只具有确认或者证明作用，而不能决定其能否生效。这种立法模式由法国1855年不动产登记法所创立，后来为日本民法等所继受。在这种立法模式中，登记对于物权变动没有决定作用，而只有证明作用。法学上称之为登记对抗主义。[31]
实质主义登记，是指在依法律行为发生的物权变动的情形，非经登记，不得生效。其含义是一切依据法律行为发生的不动产物权变动，除具有当事人的意思表示一致这一必要条件外，还必须将意思表示予以登记，并自登记时起不动产物权变动有效成立。这种立法模式为《德国民法典》所创立，瑞士民法等继受了该模式。此种模式下的不动产登记就不仅仅具有确认或者证明不动产物权变动的效力，而且还具有决定其能否生效的作用，不登记者物权变动不能生效。“实质主义登记模式要求以双重法律事实作为不动产物权变动的根据，即当事人的意思加上不动产登记，这两个条件在法律上缺一不可。”[32]
2.托伦斯登记制
英美法系登记制度中影响最大的是托伦斯登记制。托伦斯登记制的基本特点，是首先由政府进行一次土地总清理，将土地按照自然区划做成不动产登记簿或者土地登记簿，然后将土地的权利人“对号入座”，即按照土地权利人确定其权利的“地籍”总登记，不动产物权变动在此基础上进行变更登记。这种登记体例在国际上有很大的影响。从登记的内容看，托伦斯登记的主要意义是确定了土地的“地籍”，即土地与行政区划之间的地理位置关系，从而为现代化的登记制度（如登记的电子化）确定了基础。但是，在此所谓的地籍，其实就是法律上的所有权以及其他独立物权的“地籍”，因为地籍的内容就是所有权或者其他独立物权如地上权的“籍贯”。托伦斯登记制条件下的登记，其法律效力与实质主义登记相同。
3.契据登记制
我国香港地区的不动产登记为契据登记。依香港《土地登记条例》，凡涉及不动产交易的合同均应登记，包括物权变动的登记和债权关系的登记，如租赁关系登记。当然，对先纳入登记的交易合同，法律给予充分保护，可以排斥在时间上先生效的合同。这种登记虽然不是典型的物权变动登记，但是，通过这种登记，可以赋予其他的不动产权利以物权的效力。比如，对一宗不动产的买卖合同的两个买受人而言，登记在先的合同买受人，可以比订立在先的合同买受人优先取得指定不动产。
中国古代不动产登记，也被称为“契据登记”，其基本做法是由政府将土地的权利以及房屋的权利制作成“地契”和“房契”，这些契据又被区分为正本和副本，政府保留其正本，权利人保存其副本即“地契”，以作为权利的凭证。土地权利人可以将地契作为自己的权利证明，在其处分其土地如出卖土地、抵押土地时，可以用地契的交付表示土地所有权的移转、表示土地抵押关系的成立等。土地所有权人交付地契即可表示物权变动。这种登记体例的特点，是用地契的移转来表示土地权利的变动，登记本身不参与土地物权变动的过程。这种登记模式，在新中国成立后一段时间内仍然采用。[33]
（二）我国不动产登记制度的立法模式
新中国成立以后，我国曾实行过土地登记制度，它与土地改革中办理土地证的工作同步进行。土改之后，由于我国《土地改革法》允许土地买卖及出租，故土地登记制度直到1956年以前仍发挥过重要作用。1956年农业合作化完成及城市社会主义改造完成之后，我国逐渐实现了土地公有制，即城市土地的国家所有制及农村的集体所有制，同时不允许土地自由转让、出租，政府也就放弃了土地登记制度，取消了土地证书。20世纪80年代，在《宪法》和《土地管理法》确立国有土地使用权有偿使用和转让制度后，土地市场逐步繁荣，此时便需要明确土地上的权属关系，以便为土地使用权的转让奠定良好的基础。20世纪90年代，我国在恢复和完善不动产登记制度的过程中，借鉴了托伦斯登记模式和实质主义登记模式的基本理论，基本确立了实质主义登记模式，即登记生效主义模式。
《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可以说，上述规定符合实质主义登记的特征。总体上看，《物权法》建立的不动产登记立法模式，是以实质主义登记为基本原则，以形式主义登记为例外。关于实质主义登记与形式主义登记的立法选择，一般认为，《物权法》确立了实质主义登记模式。“我国民法学界一般认为，这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数认为应当采用不动产物权登记生效的立法体例。”[34]因此，《物权法》第9条确立了以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外。
四、不动产登记的类型
根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型主要包括以下几种：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
（一）不动产首次登记
不动产首次登记，是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，包括总登记和初始登记。首次登记作为一种登记类型，是《不动产登记暂行条例》的首创，在该《条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，再加上有的部门认为没有必要规定总登记，因此该《条例》将其统一归纳规定为首次登记。不动产首次登记包含下列内容：
1.土地总登记
土地总登记，是指登记机构在一定期间内对全国或者某个地区的土地及其权利状况进行的全面的、统一的登记，以便于国家了解土地及其权利状况，为国家管理土地、实施土地政策提供依据，是地籍整理工作的一个重要方面。[35]总登记是一种具有普查性质的登记，其目的在于使登记机构能更加清晰、准确、全面地掌握本行政辖区内的土地的权属状况。因此，总登记并不是登记机构日常从事的登记活动，而是在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。《土地登记办法》第21条规定：“本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。”土地总登记的程序较为特殊，它一般分为准备阶段、通告、公示三个主要阶段。准备工作包括了组织准备、行政准备和技术准备三项工作；通告是由县人民政府发布让社会知晓进行土地总登记的一种行政措施；公告则是针对权属审核结果进行的，由县人民政府国土资源行政主管部门发布。
2.土地初始登记
初始登记，是指对不动产所有权的首次登记，如建筑物建成后办理的所有权登记；我国在实践中具有替代所有权作用的土地使用权的首次登记，也属于初始登记。[36]《土地登记办法》第25条规定：“本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。”初始登记具有以下特点：一是初始登记一般发生在土地总登记之后。二是初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。三是初始登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行初始登记。
根据《物权法》第9条第2款的规定，国有土地所有权可以不登记。集体土地所有权应依法进行初始登记。就国家和集体以外的民事主体而言，只存在相关的用益物权制度，从《物权法》规定的用益物权的本质属性来看，它们具有与所有权相同或相似的属性，例如，建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权等土地的用益物权形态，已经成为一种独立的不动产物权，故此在登记上应遵循所有权的规则，进行初始登记。此外，担保物权中的不动动产抵押权也具有类似的属性，应进行初始登记。
根据《土地登记办法》，土地初始登记包括：划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有建设用地使用权初始登记、国有农用地使用权初始登记、国家出资（入股）国有土地使用权初始登记、国家租赁国有土地使用权初始登记、授权经营国有土地使用权初始登记、集体土地所有权初始登记、集体建设用地使用权初始登记、宅基地使用权初始登记、集体农用地使用权初始登记、土地抵押权初始登记和地役权初始登记等类型。
3.房屋登记方面存在初始登记和设立登记
《房屋登记办法》规定了初始登记和设定登记。合法建造的房屋，其首次办理的登记称为初始登记。对于在房屋上设定抵押权、地役权等他物权则被称为设定登记。这点与土地登记不同，例如，土地登记中抵押权和地役权的登记均被称为初始登记，房屋登记中则被称为设定登记。由于以前土地、房屋在实践中设置的登记类型内涵不一致，此次条例起草过程中，各方认识不统一，所以《不动产登记暂行条例》规定了首次登记，以期解决分歧。
申请房屋初始登记，应当向登记机关提供下列文件：（1）城市或者集体建设用地使用权或者宅基地使用权证明；（2）建筑物符合城乡规划或城市规划的证明；（3）建筑物的测绘报告或者平面图。
申请初始登记为区分所有建筑物的，除应提供上款所规定的文件外，还应提供：（1）就专有部分所属各共有部分及基地权利应有部分的分配文件；（2）全部专有部分的权利范围及位置，如果此项权利范围及位置不明确的，应提供专有部分的分配文件。
（二）变更登记
变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
《不动产登记暂行条例》对变更登记和转移登记予以了区分，这主要是考虑到了两个方面的因素：一是更好地与《物权法》进行衔接。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该规定将“变更”和“转让”予以了区分，因此将变更登记和转移登记予以区分，更符合《物权法》的要求。二是更符合实践需要。实践中，转移登记和变更登记都是经常发生的登记类型，其适用的情形和相关程序也不同。因此，将两者进行区分，有利于有针对性地出台具体实施细则，更好地指导实际登记工作。
（三）转移登记
转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
（四）注销登记
注销登记，是指因不动产权利消灭而进行的登记。注销登记在各种不动产登记中普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。例如，《物权法》第150条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
（五）更正登记
更正登记，是指不动产物权人或者登记机构发现登记的错误而进行的予以更正的登记。更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人、即真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地终止现时登记权利的正确性推定效力，杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时登记的物权。故更正登记是对原登记权利的涂销登记。考虑到这种登记的法律效果，法律必须在不动产登记法中规定明确的更正登记的条件和程序。不动产物权的更正登记是为了消除登记权利与真正权利不一致的状态，故凡是建立不动产登记制度的国家，其法律中必然建立有更正登记制度。更正登记可以由权利人或者利害关系人提出（申请更正），当然也可以由登记机关自己提出（自为更正）。对登记机关自为的更正登记，日本法未许可，而德国法律则予以许可。因登记机关发动的更正登记并非出自于当事人的意愿，故此种登记被称为“强制更正”。有错误就应当纠正，在登记机关自己发生错误登记时，当然应当许可登记机关自己更正。另外，考虑到因为自然原因发生的不动产变故可能有权利人不愿申请更正的情形，以及权利人及利害关系人怠于提起更正登记的申请而妨害交易的情形，再如不动产物权因继承和事实行为等已经发生移转而取得人怠于进行变更登记的情形，以及登记机关自己发现有明显错误的登记（如书写错误）的时候，登记机关自为更正实属必要。[37]
《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”据此，更正登记的启动方式是权利人或者利害关系人的申请。也就是说，《物权法》的上述规定只是确认了申请更正登记的规则，而没有确认自为更正登记的规则。就申请更正登记而言，申请者应享有更正请求权，而且，该请求权是物权请求权，不受时效限制。该请求权的行使有两种结果，一为义务人同意协助请求权人申请办理更正登记，一为义务人不同意协助申请更正登记。对应于第一种结果，是当事人双方共同向登记机关提出更正登记的申请，或者是本条第1款规定的“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”。对应于第二种结果，有以下两种解决方案：（1）请求权人通过司法途径实现更正请求权，由法院作出义务人协助申请的判决或者确认请求权人享有真实权利的判决，请求权人持判决单方向登记机关申请更正登记；（2）请求权人持登记确属有误的证据，如公证文书、行政机关的裁决书等，单方向登记机关申请更正登记，这也是本条第1款所规定的“有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。
（六）异议登记
异议登记，是指对事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议所做的登记。异议纳入登记后，登记权利的正确性推定作用就失去其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。它作为一种对事实上的权利人和利害关系人利益进行保护的有效措施，属于不动产物权法不可分割的必要组成部分。《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
异议登记的主要效力，就是对抗现时登记的权利的正确性，即阻断不动产登记权利正确性推定的效力和公信力效力，以维护事实上的权利人和真正的权利状态。其法律本质，是对现时登记权利人的处分权设置限制，使其在一定期限内不可按照登记的内容处分不动产物权。异议登记虽然旨在保护真实权利人，但其作为实现此目的的手段，并不漠视或者不顾第三人利益，而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间建构了利益平衡机制。这主要体现在：异议登记同其他物权登记一样，具有公示性，它将登记物权可能存在瑕疵的信息向社会公众展示出来，产生警示效力，使第三人以该登记物权为对象进行交易时，能够在了解该风险信息的基础上审时度势，依据意思自治进行判断。[38]
异议登记作为一种临时性措施，如果许可其长期存在，会对不动产物权秩序造成不稳定状态的消极作用。为了让不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须限制异议登记生效的期间，我国物权法规定异议登记的生效期间为十五日。如果申请人提起的异议最终不成立，结果给登记权利人的利益造成损害时，申请人应该予以赔偿。
（七）预告登记
预告登记，是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。预告登记是德国中世纪民法创立的制度，日本民法称其为假登记。[39]这种登记是不动产登记的特殊类型，其他的不动产登记都是已经完成的不动产物权的登记，即完成权的登记；而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权；而且预告登记的本质特征是使得被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的法律结果。也正因为此，预告登记也是不动产物权法的必要组成部分之一，它是特殊的登记形式。“预告登记是一项关于不动产物权的请求权（一般情况下是一项债权）的登记。请求权依据其法理只发生相对权的效果，因此其成立生效与不动产物权登记无关。但是在现实生活中，有些关于不动产物权的请求权，具有法律应该优先保护的性质，因此法律通过预告登记，赋予这种请求权具备物权的效力。”[40]
预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国家及我国台湾地区“民法”所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。《德国民法典》第883条规定：“为保全转让或者废止一项土地权利的请求权，或者土地上所负担的权利的请求权，可以在土地登记簿中进行预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也可进行预告登记。”在德国民法中：“预告登记是一种必须在土地登记簿中登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。它限制出让人（债务人）违背其义务对土地进行处分的权限，使债权人即使在出让人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。它通过使违反预告登记所担保的债法请求权的处分相对于预告登记权利人无效，来实现对预告登记权利人的保护。”[41]在我国台湾地区“土地法”中，预告登记是指“以土地权利之移转消灭，或其内容次序之变更为标的之请求权，或附条件或期限之请求权，性质上为保全物权变动之过渡登记”。[42]
预告登记将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记制度不仅适用于预售商品房，还适用于其他不动产物权协议，包括土地权利转让的制度。预告登记是相对于本登记而言的，是不动产登记的特殊类型。其他登记类型都是对现实的不动产物权进行的登记，而预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权。因此，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。虽然不动产物权变动请求权属于债权性质，但是经过登记后则被赋予物权的部分效力，限制物权人的处分权，并产生对抗第三人的效力。
预告登记的本质是限制现时登记的权利人处分其权利，保障请求权人实现其目的。预告登记的实践意义在于：权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。[43]由于在经济生活中常有撕毁合同的行为，而撕毁合同的一方常常是经济上的强者，而相对人常常是弱者，故建立预告登记制度，符合法律关于保护弱者的价值取向。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述规定要求进行预告登记的适用对象需具备“按照约定”的条件，这就使得预告登记适用对象的范围过于狭窄，因此，应当删除“按照约定”字样，将预告登记的适用对象界定为“将来实现不动产物权变动的债权请求权”。
预告登记制度不仅适用于商品房预售，而且适用于房屋买卖、抵押等不动产物权变动。有学者主张，应当扩大预告登记的适用范围——“在房屋买卖或抵押交易中，网上签约机制发挥着防止所有权人一房数卖的实际作用，这与预告登记制度的功能高度重合，导致预告登记制度在实践中走向死亡。为了避免制度资源的浪费，使预告登记制度获得再生，有必要调整其适用领域，进行制度整合和创新，把租赁权、优先购买权等也纳入其中”。“只要能载入不动产登记簿，并满足诸如是法律规定的相对权等条件，预告登记制度的适用对象无须局限于引致不动产物权变动的债权请求权，而能扩及其他权利。”[44]与德国不同，瑞士的预告登记制度还指向不引发物权变动的权利，根据《瑞士民法典》第959条的规定，租赁权等债权、优先购买权等形成权也是预告登记的对象，它们在预告登记后也有对抗第三人的效力。
（八）查封登记
查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。在民事诉讼中，查封是人民法院为限制债务人处分其财产而最常采用的一种强制措施。采取查封措施，目的在于维护债务人的财产现状，保障经过审判程序或其他程序确认的债权尽可能得到清偿。在刑事诉讼中，公安、检察机关为了侦查案件的需要，也可以对犯罪嫌疑人的财产进行查封。查封既可以适用于动产，也可以适用于不动产。对于动产的查封，一般是在查封标的之上加贴封条，以起到公示之作用；而对于不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。
五、不动产登记簿
狭义的不动产登记簿，是指法定的专门用于记载特定不动产及其权利的簿页，如土地登记卡，它表达了登记结果的信息，是承载涉及不动产的各种法律关系的法律工具。广义的不动产登记簿，还包括地籍图、地籍调查表、房地产测绘资料、不动产权源证书、登记申请等补充资料。从不动产登记实际操作来看，这些资料记录了不动产登记发生和展开的具体过程，是登记簿页记载信息的基础。[45]在我国，除不动产登记簿之外，登记机构还向权利人或者申请人颁发诸如房屋所有权证书之类的权利证书，用以表征不动产权属。不动产权属证书，是由登记机关按统一格式制作并交由不动产登记物权人持有或保存的一种正式书面证件。
不动产登记簿和权属证书均是登记机构针对同一事项依法行为的后果载体，信息应当完全一致，地位也应平等。但是，从法律效力上讲，前者是不动产权利归属和内容的根据，后者是权利人享有不动产权利的证明，前者效力胜于后者，它们的记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
六、不动产登记的效力
（一）不动产登记的推定力
不动产登记的推定力，也就是权利的正确性推定规则。权利正确性推定，是指将纳入公示的物权作为正确权利的假定。如以登记的权利人作为正确的权利人、以登记的为正确的权利、以动产占有人作为正确权利人的推定。《德国民法典》第891条明确规定了土地登记簿的推定力：“（1）在土地登记簿中为某人登记权利的，推定其享有此项权利。（2）在土地登记簿中注销被登记之权利的，推定此项权利不存在。”
《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”《物权法》第9条确立了不动产物权登记生效的原则，因此，不动产登记簿就自然应当成为不动产物权的法律根据，这是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。“《物权法》第16条第1款的规定，在民法学上一般称为权利正确性推定规则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。”[46]在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。
不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的推定正确效力，对实现不动产物权变动的客观、公正有十分重要的意义，正因为登记簿有此效力，第三人依据登记取得物权才受到法律的保护，交易的安全才有了保障。可见，法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的要求。法律在建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。
不动产登记的推定力只是对权利状态的一种推定，这种推定与真实的权利状态可能一致，也可能不一致。当登记的权利状态与真实的权利状态不一致时，也称为法律物权与事实物权不一致，此时，真实权利人可以通过相关证据推翻登记的权利，也就是说，以事实物权否定法律物权。“对不动产登记簿正确性有异议者只要证明该权利产生要件或消灭要件并不存在即可。”[47]不动产登记簿不能终局性地解决不动产物权的权利归属问题，存在法律物权与事实物权的冲突问题，当事人可以通过相关程序推翻登记簿所记载的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权权司法解释（一）》）第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
不动产登记作为物权变动的公示方式，其主要职能在于为不动产物权变动提供公信力，而不是进行行政管理。也就是说，不动产登记的性质主要是民事行为，因此，因不动产登记产生的权属纠纷属于民事纠纷，原则上作为民事诉讼处理，除非行政诉讼一并解决该等民事纠纷。《物权法司法解释（一）》第1条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”
（二）不动产登记的公信力
1.不动产登记公信力的内涵
不动产登记的公信力，是指登记机关在登记簿上所做的不动产物权登记，具有使社会公众信其正确的法律效力。“基于登记簿的登记公信力，即便登记有错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人（登记簿上记载的物权人）进行交易的善意第三人，其所取得的利益也受法律保护。”[48]只有在涉及交易时，不动产登记公信力才有适用空间，其目的在于保护善意第三人。因此，不动产登记的公信力，也称“不动产善意取得”，即使不动产登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容不一致，信赖登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样，依法律行为取得相应的不动产物权。[49]不动产登记公信力是不动产登记推定力的必然结果，既然推定登记的权利为真实的权利，则第三人有理由相信登记的权利状态，因此在此基础上的交易应受法律保护，不应使第三人承担不必要的注意义务。
关于不动产物权变动，各立法例均以“登记”为公示方法，但有登记生效主义与登记对抗主义之别。“采登记生效主义的立法例，均赋予不动产登记以‘公信力’，用来保护不动产交易的善意第三人；采登记对抗主义的立法例，不赋予登记以‘公信力’，当然不能靠不动产登记的公信力以保护不动产交易的善意第三人。采登记生效主义的立法例，如德国民法，即用不动产登记的公信力制度保护不动产交易的善意第三人。”[50]“采登记生效主义的国家，均建立了一套完善的不动产登记制度体系。正是这一制度体系构成了不动产登记簿的公信力制度的基础。不动产登记制度建立的目的在于，以国家登记机关代表的国家信用作为当事人从事不动产交易的基础，善意取得人可以信赖不动产登记簿的登记，而不是像罗马法时代信赖让与人的个人信用或处分权。不动产登记簿具有公开性、可信赖性，这就减少和降低了取得人的交易成本和交易风险。在一定程度上，不动产登记簿公信力制度可看作是一种对不动产登记制度的制度性的信赖。”[51]我国《物权法》以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外，因此，可以认为我国《物权法》规定了不动产登记公信力。
2.否定不动产登记公信力的观点并不妥当
《物权法》颁布后，一些学者依据该法第106条，提出种种批评甚至否认登记簿公信力的观点。有学者认为，《物权法》第106条意味着我国没有采纳德国法那种赋予登记簿以绝对公信力的立法模式，而是通过创设不动产善意取得制度，将登记的公信力予以相对化。[52]《物权法》只承认了不动产的善意取得，而否定了不动产登记簿的公信力。[53]
反对者认为，虽然《物权法》没有分别规定动产的善意取得与不动产登记公信力，但无论从立法论还是解释论出发，都很难得出该法否定了二者之区分的结论。否定登记簿公信力与动产善意取得的区别的观点，不仅与《物权法》立法本意相背离，也会在实践中产生否定登记簿意义的不良后果，有害于我国不动产登记制度的完善。[54]笔者赞同这种观点。《物权法司法解释（一）》关于不动产善意取得和动产善意取得的“善意”的判断标准存在明显差异，似乎表明司法实践意在区分不动产登记公信力和动产善意取得制度，其规定与德国民法典对二者的区分似乎没有本质区别。
七、登记机构的赔偿责任
不动产登记以登记的公示和公信力为不动产交易提供对权利的确认，一方面便利了不动产交易的进行，另一方面则给权利人带来了巨大的风险，在土地登记簿和真实的权利关系之间发生割裂时，真实的权利人就可能因为登记公信力的发生丧失其权利或承担不应有的损失。在这一割裂是由登记机关工作疏忽等因素所导致时，便会引发登记机关的责任问题，因此需要对登记机关的责任加以明确。《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
立法征求意见过程中，普遍认为，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。对于登记错误，登记机构应当如何承担责任，有不同的意见。“有的提出，因登记机构的过错，致使不动产登记发生错误，致使当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机构应当承担国家赔偿责任，承担过错责任。如果登记错误是登记机构和当事人、利害关系人的共同过错，则它们应当承担共同责任。有的提出，因不动产错误登记造成他人损失的，应当由不动产登记机构赔偿，但不赞同国家赔偿方式，因为国家赔偿不足以弥补当事人的损失，因此赞成民事赔偿方式，建议设立不动产登记赔偿基金，在不动产登记业务中根据一定的标准收取一定的费用，纳入不动产登记赔偿基金。鉴于以上争论，物权法没有规定登记机构的国家赔偿责任，对于登记错误责任问题，《物权法》只在21条第2款做出原则规定，更详细的规则和制度，应当由不动产登记的专门法律作出规定。”[55]
关于不动产登记错误的赔偿责任的性质，存在争议。一般认为，登记错误的赔偿责任的性质是民事责任，而不是行政责任，是侵权责任形态中的不真正连带责任。[56]
不动产登记的赔偿责任可以分为四种类型：第一，当事人的单独赔偿责任。这种赔偿责任主要是由于当事人提供虚假材料、虚假陈述导致登记机关错误登记，给他人造成损害，这种责任属于过错责任，应该由当事人向受害人承担赔偿责任。第二，登记机关的单独赔偿责任。由于《物权法》第21条第2款并没有将登记机关的赔偿责任明确规定为无过错责任，因此登记机关的赔偿责任应该也是过错责任。登记机关因过失没有尽到审查义务，擅自涂改、毁损登记簿等导致登记错误，给他人造成损害，应当承担赔偿责任。第三，当事人与登记机关承担连带赔偿责任。这种情形主要指进行虚假登记的当事人和登记机关的工作人员恶意串通，共同导致登记错误，给他人造成损害。根据《侵权责任法》第8条与第34条第1款，登记机构与虚假登记当事人应当承担连带赔偿责任，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第13条对此有相同的规定。第四，当事人与登记机关分别承担损害赔偿责任。当事人进行虚假登记，登记机关因过失没有尽到审查义务，导致错误登记，给他人造成损害。根据《侵权责任法》第12条与第34条第1款规定，当事人与登记机关按各自责任的大小分别承担相应的责任，难以确定责任大小的，平均承担责任，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条对此有相同的规定。[57]