买房的困惑

“我想有个家，一个不需要多大的地方，在我疲惫的时候，我才会想到它……”潘美辰的歌唱出了很多人的心声，大家都渴望有个家，这个家，不需要多大的地方，我们就可以在里面实现家的梦想，从某种意义上说，有房才有家。因此买房，对于每个想要有个家的人来说是十分重要的一件事情。如何才能顺利而快速地买到自己心仪的房产，实现自己拥有家的梦想？适当了解有关购房的基本法律知识定会在购房当中有所帮助。

9.商品房销售广告中的承诺有约束力吗？

如今，房地产市场竞争日渐激烈，众多房地产公司都使出浑身解数，在广告当中大做文章，以期吸引消费者的目光。随着许多房地产项目的出现，各种看起来很吸引人的承诺、广告词也不断出现在开发商各种广告图片和宣传资料中，这对购房者有很大的吸引力。为此，有些开发商会在房屋建设伊始，甚至在地基刚施工，就大肆宣传未来商品房具有如何如何的优势和哪些让人向往的齐全设施，例如“绿化率位居北京现有社区之首”“房产坐落于山水之间”“小学、中学、大学、邮局、大型商场、车库一应俱全”等等，消费者们看得眼花缭乱，心飘飘然，一些人冲动之下，立马签下合同。

殊不知，在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同中，开发商往往又会找借口，不将广告中所宣传的之前打动消费者购房的那些条件写进去，而消费者往往因为经验欠缺或者大意忽视，也不放在心上，在签订合同时没有提及。如果真若此，在签订合同后交房时，消费者以广告宣传资料为依据向开发商要求兑现之前的承诺时，开发商往往借口仅仅是广告且没在合同中约定为由而推脱责任。这对消费者是非常不利的，即使是真要为此打官司，法院一般会支持开发商，而消费者却要大大吃亏。为此，建设部公布的《商品房销售管理办法》第14、15条明确规定，房地产开发企业，房地产中介服务机构发布的商品房销售广告的内容必须真实、合法、科学、准确；宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。所以，根据这几条规定，消费者凭《商品房销售管理办法》的相关条文，有权要求开发商将广告中的主要条件列入房屋买卖合同中，如若未列入，消费者的权益则很难得到保障。

但是在特殊的情况下，售房广告也具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

10.一房二卖，如何维权？

·案例回放

万某欲购买祁某的二手商品房一套，双方经约定，签订了房屋买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题，万某付清房款后，祁某将房产证与房屋交付给了万某，但未及时办理过户。而后，祁某又将该房屋出售给刘某，并协助刘某办理了过户手续。后刘某要求万某限期腾房。因协商不成，刘某起诉到法院。

根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的变更、转让，应当依法办理登记手续，未办理登记的，不发生物权变动的效力。在本案中，尽管万某拿到商品房的原产权证并已实际占有使用商品房，但因未能将房产证过户到自己名下，因此并未取得该商品房的所有权。而刘某签订合同后，办理了过户登记手续，则依法取得该商品房的所有权，其要求万某限期腾房系依法行使自己的权利，理应得到法院的支持，万某的损失只能向祁某去主张。

《物权法》确立了房屋等不动产买卖的预告登记制度，从而为买房人避免此类法律风险提供了法律依据。根据《物权法》第20条的规定，当事人签订房屋买卖合同后，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记，这样即使因种种原因未能办理过户登记手续，也可以防止卖房人一房多卖，从而依法保护自己的合法权益。本案中，万某如果进行了预告登记，也可以避免祁某再次出售房屋的风险了。

11.未办理过户登记的房屋赠与有效吗？

不动产物权的变动应当进行登记，这是物权公示原则的要求。依照我国法律的规定，不动产的转让一经办理登记手续，便发生所有权转移的法律后果，即未经登记的不动产物权变动，不发生物权之得失、变更的法律效力，但法律另有规定的除外。

·案例回放

李某与王某于1987年结婚，1989年购买160平方米的楼房一处，同年9月生育女儿王小某。2002年夫妻因性格不合离婚，协议约定王小某随其母亲李某生活并将婚后购买的楼房及其他家庭财产全部赠与王小某，房屋未办理产权过户登记。2007年11月，王某又与张某签订房地产买卖合同，将该楼房作价变卖给张某。王小某认为该房产已赠与给自己，父亲无权处分，父亲主张自己年事已高，没有生活来源，要卖房养老，双方发生纠纷，无法达成一致，遂诉至法院。

赠与财产权利的取得，不仅仅需要有赠与人与受赠人意思表示的一致，还要求必须进行赠与财产的交付。赠与的财产是不动产的，应根据《物权法》第9条的规定办理物权转移登记方可生效。本案中，王小某的母亲李某与王某在协议离婚时，一起将婚后共同财产包括房产赠与女儿王小某，但一直未办理不动产权利转移登记，故该赠与合同并未实际履行。现王某以自己年事已高，无固定收入维持生活为由，主张已无能力再履行赠与合同，符合法律规定。但是，本案中，属王小某的母亲李某赠与王小某的份额，王某无权处置，王小某可在取得相关证据后另行主张权利。