疑难问题

1.社会稳定风险评估的内容主要有哪些？

社会稳定风险评估应该建立一个有针对性的评价体系，尽可能多地将各种相关影响因素纳入其中，在征收项目实施前全面客观地对未来风险发生的可能性进行预测。从目前实际情况来看，风险评估应该包含以下内容：（1）征收政策的基本情况及征收的必要性、合法性、合理性。（2）征收政策是否符合法律法规的规定。（3）征收政策是否符合当地的经济社会发展的总体水平。（4）征收政策能否为绝大多数群众所接受，是否兼顾了被征收群众的现实利益和长远利益，是否体现了公平、公正、公开原则。（5）征收项目实施的各项准备工作是否充分，如征收补偿方案是否制定，征收补偿标准是否符合当地房地产市场行情，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的综合保障条件是否具备，征收法律政策的宣传公示是否到位，拆除房屋的安全防护措施是否完备等。（6）征收项目的实施是否会引起征收片区范围内或周边居民的不满，是否对政策出台前的征收项目产生重大影响，征收补偿是否与区域内同类的项目间存在明显不公平，是否会激化社会矛盾等。（7）征收项目的拆除施工是否有障碍或安全风险隐患，是否会对周边环境产生较大影响，是否会造成周边群众生产、生活较大不方便，拆除工地管理能否符合规定要求。（8）征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施是否齐备。（9）征收的相关配套制度是否齐全，如公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度等。（10）是否存在可能引发社会稳定风险的其他因素。

2.被征收房屋的价值如何确定？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定了对被征收房屋的价值补偿不低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法来评估确定。若对房地产价格评估机构出具的评估结果有异议的可向其提出复核评估的申请，对复核结果仍有异议的，可再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

3.房地产价格评估机构主要有哪些？

依据《房地产估价机构管理办法》第二条的规定，在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用该办法。

第三条规定，该办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

该办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房地产评估做了哪些规定？

一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。

二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。

四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

5.房地产价格评估机构或者房地产估价师违法评估应当承担的法律责任有哪些？

（1）行政责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条设定了三类行政处罚，即警告、罚款和吊销资质证书、注册证书；（2）民事赔偿责任。违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定造成了实际损失的，房地产价格评估机构或者房地产估价师就应当按照民事法律的规定，承担一定形式的民事赔偿责任；（3）刑事责任。房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假的评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。

6.房地产估价机构在从事业务活动中不得有哪些行为？

依据《房地产估价机构管理办法》第三十二条的规定，房地产估价机构不得有下列行为：（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；（四）违反房地产估价规范和标准；（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（六）擅自设立分支机构；（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；（八）法律、法规禁止的其他行为。

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[1]本案摘自《最高人民法院公报》2007年第8期（总第130期）。

[2]本案摘自最高人民法院审判监督庭《全国法院再审典型案例评注》（下卷）。

[3]本案摘自《最高人民法院公报》2004年第7期（总第93期）。