典型案例

1.陆某诉房屋土地管理局拆迁行政裁决案[1]

问题提示

房屋评估报告未送达被拆迁人即作出裁决是否有效？

【案情】

上诉人：陆某（原审原告）。

被上诉人：上海市闸北区房屋土地管理局（原审被告）。

圣和圣公司取得房屋拆迁许可证，对涉案地块实施拆迁。陆某系拆迁范围内一处房产的产权人，该房屋已经评估机构评估。但在房屋土地管理局提供的由陆某之子签收的相关拆迁材料送达回证上，未记载房屋评估见证人，并且该房屋评估报告已被从送达材料目录中划掉。后双方因拆迁补偿安置问题无法达成协议，圣和圣公司向房屋土地管理局提出房屋拆迁裁决申请，房屋土地管理局裁决支持圣和圣公司的申请。

陆某不服该裁决，遂提起诉讼，请求撤销房屋土地管理局作出的房屋拆迁裁决。

【审判】

一审法院认定：《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》是上海市人民政府公布的规章，与上位法并不相悖，具有法律效力。被告闸北房地局作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出本行政区域内房屋拆迁裁决的法定职权。拆迁过程中，拆迁人应向被拆房屋所有人送达评估报告，以保障被拆房屋所有人对评估报告申请复估的权利。陆某诉称未收到涉案被拆房屋评估报告，法院依法给予其向房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定的权利，但其表示不申请鉴定，属自行放弃该项权利。涉案被拆房屋评估报告系由有资质的上海房地产估价师事务所作出，该报告确定的涉案被拆房屋评估单价与同幢房屋中层次、部位较好的其他房屋的评估单价，均低于同区域已购公房上市交易平均市场单价，房屋土地管理局以同区域已购公房上市交易平均市场单价为基础，按有利于陆某的面积标准房屋调换方式作出裁决，未侵犯陆某的合法权益。应予维持。

一审法院判决：维持房屋土地管理局作出的房屋拆迁裁决。

陆某不服一审判决，以房屋土地管理局作出的房屋拆迁裁决对其被拆房屋的部位和面积的认定错误为由，提起上诉。请求撤销原判，撤销房屋土地管理局作出的房屋拆迁裁决。

房屋土地管理局辩称：一审圣和圣公司仅对涉案房屋的拆迁补偿安置问题申请裁决，本局根据该被拆房屋的房地产权证作出房屋拆迁裁决并无不当；根据圣和圣公司一审时提供的居民委员会出具的情况说明等证据，可以证明涉案被拆房屋的评估报告已经送达给陆某。故请求驳回上诉，维持原判。

圣和圣公司同意房屋土地管理局的上述抗辩意见。

二审法院判决：撤销一审判决；撤销房屋土地管理局作出的房屋拆迁裁决；责令房屋土地管理局对涉案被拆房屋重新作出房屋拆迁裁决。

裁判理由：

拆迁过程中，为保护被拆迁人、房屋承租人的合法权益，被拆房屋的评估报告应当送达被拆迁人、房屋承租人，以保障其及时了解被拆房屋的评估结果，对于评估结果有异议的及时提出意见、申请复估。拆迁裁决机关在裁决过程中，应当就被拆房屋评估报告是否送达被拆迁人或者房屋承租人的事项进行审查。本案中，在由陆某之子签收的送达回证上，“房屋评估报告”一项已经从送达材料目录中划掉，该送达回证上亦未另外注明房屋评估报告的送达情况。同时在送达回证上，未记载房屋评估见证人。故根据该送达回证，不能认定圣和圣公司申请裁决前已经向陆某送达了涉案被拆房屋的评估报告。房屋土地管理局在此情况下作出支持圣和圣公司请求的裁决，违反法定程序，依法应予撤销。

2.刘甲、刘乙、刘丙诉某市房屋拆迁安置管理办公室拆迁行政裁决案[2]

问题提示

未将房屋估价结果告知当事人作出的裁决是否有效？

【案情】

申请再审人：刘甲、刘乙、刘丙（均为原审原告、二审上诉人）。

被申请再审人：某市城市房屋拆迁安置管理办公室（原审被告、二审被上诉人），顺达公司（原审第三人、二审被上诉人）。

刘甲在某市朱雀大街111号有私产砖混楼房一栋，建筑面积为43.54平方米，产权证号1100- 1060- 23- 56- 5。该房崖一层建筑面积21.77平方米，为营业用房，二层建筑面积21.77平方米，为住宅用房。刘乙在某市朱雀大街109号有私产砖混二层楼房一栋，建筑面积为30.64平方米，产权证号1100-1060-23-56-7，该房屋一层建筑面积15.32平方米，为营业用房，二层建筑面积15.32平方米，为住宅用房。刘丙在某市朱雀大街113号有私产砖混二层楼房一栋，建筑面积为43.54平方米，产权证号1100- 1060- 23-56-6。该房屋一层建筑面积21.77平方米，为营业用房，二层建筑面积21.77平方米，为住宅用房。第三人顺达公司持有市拆许字（2001）第25号《房屋拆迁许可证》，是合法的拆迁人，依法对包括刘甲、刘乙、刘丙上述房屋在内的房崖进行拆迁，刘甲、刘乙、刘丙均为合法的被拆迁人。因拆迁人与被拆迁人未能达成拆迁安置协议，拆迁人顺达公司向市拆迁办（某市城市房屋拆迁安置管理办公室）申请裁决。市拆迁办对刘甲、刘乙、刘丙所有的上述房及评估后，于2004年4月19日作出市拆裁字〔2004〕17号《拆迁安置裁决书》。刘甲、刘乙、刘丙以该裁决书程序违法，侵害其合法权益，是行政违法行为等为由，向某市碑林区人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销市拆迁办作出的市拆裁字〔2004〕17号《拆迁安里裁决书》。

【审判】

一审法院认定：拆迁办有权依申请作出相关裁决。在拆迁过程中，刘甲、刘乙、刘丙未能与拆迁人达成拆迁协议，拆迁办依据第三人的申请和某市旧城改造工程得以顺利进行的需要，以及刘甲、刘乙、刘丙在本市朱雀大街109号、111号、113号房屋及其附属物的实际情况和相关法律规定，对刘甲、刘乙、刘丙判处实物安置并无不妥。拆迁办作出《拆迁安置裁决书》，认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，应予维持。

一审法院判决：维持拆迁办作出拆迁安置裁决书之具体行政行为。

刘甲、刘乙、刘丙不服一审判决，提出上诉。

二审法院判决：维持一审判决。

刘甲、刘乙、刘丙不服一审行政判决，申请再审称：拆迁办在裁决过程中应就刘甲、刘乙、刘丙房屋评估报告是否送达刘甲、刘乙、刘丙进行审查，但裁决书中并未查清该事实，裁决程序违法。请求撤销原一、二审判决，确认拆迁办作出的《拆迁安置裁决书》具体行政行为违法，判令予以撤销。

再审法院判决：撤销一审行政判决；撤销拆迁办作出《拆迁安置裁决书》之具体行政行为。

裁判理由：

本案中，作为某市房屋拆迁工作行政主管部门的拆迁办，对本行政区域内房屋拆迁纠纷作出裁决是其法定职权。但建设部《城市房地产市场评估管理暂行办法》第十一条规定，估价结果书由承办估价业务的估价机构或估价事务所签署意见并加盖公章后，书面通知当事人。因为评估报告是否送达，直接涉及保障被拆迁人的合法权益问题，被拆房屋的评估报告送达当事人后能保障被拆迁人了解被拆房屋的评估结果，对评估报告结果若有异议也可及时提出或者申请复估。而拆迁办未查明涉案房屋的评估报告是否已送达被拆迁人的事实即作出裁决，市拆迁办虽辩称该评估报告应由拆迁人送达，但对该报告书在其作出裁决前是否已送达被拆迁人亦未提交证据。应认定拆迁办作出的裁决主要事实不清，证据不足，依法应予撤销。

3.丰某等十七人诉某市城建规划局拆迁行政裁决案[3]

问题提示

未审查评估报告即作出的行政裁决是否有效？

【案情】

上诉人：丰某等十七人（原审原告）。

被上诉人：某市城建规划局（原审被告）。

第三人：某市城区房地产开发公司、丰燕某、周某、张某、刘某。

城建规划局（某市城建规划局）颁发给城区公司（某市城区房地产开发公司）房屋拆迁许可证，许可城区公司对本案丰某等十七人及丰燕某、周某、张某、刘某所有的商铺进行拆迁。后城区公司因无法与丰某等达成拆迁补偿安置协议，向城建规划局申请行政裁决。城建规划局在未依法审查城区公司所提交的评估报告的情况下，即以华联公司作出的评估报告为依据，对丰某等私有商铺的拆迁安置事宜作出行政裁决，并就房屋拆迁补偿纠纷召集拆迁人与被拆迁人公开举行听证会。另查明，城区公司提出的拆迁补偿方案为：（1）作价补偿，按拆迁建筑面积一次性现金补偿，补偿金额按评估价计算；（2）产权调换，以拆迁现有商铺的建筑面积与该地新建商铺之比1：0.6的标准进行产权调换，互不补偿差额。

丰某等十七人不服该裁决，遂提起诉讼，请求撤销城建规划局作出的行政裁决。

【审判】

一审法院认定，城建规划局有权对开发公司的申请作出裁决。城建规划局的裁决经过公开听证，并有《评估报告书》等为据，裁决结果有货币补偿和产权调换两种方式供各拆迁户选择，且货币补偿的金额是按房地产市场评估价确定的，符合法规规定，应认定为事实清楚，适用法律法规正确，是合法的具体行政行为；涉案的评估房产属私有资产，并非国有资产，不属《国有资产评估管理办法施行细则》调整的范围，同时城建规划局裁决作价补偿的金额是以房地产市场评估价格确定，未超出拆迁补偿安置及开发公司的请求范围。

一审法院判决：驳回丰某等十七人的诉讼请求。

丰某等十七人不服一审判决，提起上诉称：原审法院认定城建规划局举行了听证会没有任何依据；《评估报告》将丰某等人的商铺分为商铺和仓库，且提出“如按拆迁房屋面积与该地新建成商铺以1：0.6的标准进行产权调换，双方不需要补偿差价”，显然有违公平。故请求撤销原判，撤销城建规划局的行政裁决。

城建规划局答辩称：丰某等十七人上诉称没有举行听证程序与事实不符；本局只要证明作出《评估报告》的华联公司是依法成立的合法机构，并具有评估资质即可，对于《评估报告书》的具体内容无权评头论足。丰某等十七人的主张没有证据支持。

城区公司在二审中的答辩理由和请求同城建规划局相同。

丰燕某等在二审中陈述：同意丰某等十七人的意见。

二审法院判决：撤销一审判决；撤销城建规划局作出的房屋拆迁行政裁决书；城建规划局重新作出裁决。

裁判理由：

东莞市规划局采纳华联公司作出的《评估报告》作为其行政裁决依据时，应当对作出该《评估报告》评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。人事部和国有资产管理局联合发布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第二十四条规定：“资产评估机构接受委托承接的评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估师担任，评估报告至少由两位注册资产评估师签署方为有效。”本案《评估报告》中签署姓名的评估人员为张瑞明和肖晓康，但只有张瑞明具有注册评估师资格，肖晓康不具有注册评估师资格。根据上述规定，该《评估报告》无效。《评估报告》将涉案房屋分为商铺和仓库分别予以评估的理由，是因为委托评估的开发公司所提供的资料将涉案房屋已事先区分为商铺和仓库。作为注册资产评估师的张瑞明，评估时未对委托方开发公司提供的资料进行审核，就直接采纳，违反了财政部发布的《中国注册资产评估师职业道德规范》第十八条“注册资产评估师应对客户委托评估的资产进行勘查，并对客户提供的有关资料进行审核”的规定。而且，丰某等人持有的《房屋所有权证》对涉案房屋均作了“铺位”字样的记载，华联公司没有提供有关证据和法律依据证明“铺位”可以理解为商铺和仓库，故在《评估报告》中将涉案房屋区分为商铺和仓库两部分，缺乏依据。此外，华联公司介绍《评估报告》中采用的租金标准，是通过询问涉案房屋周围有关人员后确定的，但评估人张瑞明却不能提供证据对此予以证明，故华联公司采用该租金标准证据不足。由于作出《评估报告》的两位评估人员中有一位不具备法定评估资格，且评估人员既未对委托方房地产开发公司提供的资料进行审核，亦未能依法取证证明其所采纳的租金标准，在程序上存在严重违法。东莞市规划局在未依法对该《评估报告》的上述事项进行审查的情况下，即采纳其作为行政裁决的依据，应认定为裁决的证据不足，依法应予撤销。