10　产权不清晰导致“飞来横祸”

创业者李林最近一直在寻找合适的公司注册地址。这天，他在网上看到一则招租信息，某临街的商铺正在招租，地理位置不错，价格也十分公道。于是他按照信息中的联系电话联系了对方，约定了看商铺的时间。随后，李林如约见到了对方，两人相谈甚欢，李林对商铺也十分满意，两人当天就签订了租赁合同。考虑到对方提出的各种优惠条件，李林一次性交付了半年的房租。

之后几天，李林一直在准备公司注册的资料，并催促对方为其提供商铺产权证明。前几次联系时，对方一直在推脱，之后就再也联系不到了。而这时，一位陌生男子来商铺收房子，李林才知道这位陌生男子才是房子真正的主人，而之前的人不过是商铺的上一位租客。这位陌生男子提出想要在这里办公需要重新和他签订租赁合同、支付房租，否则立刻搬走。得知被骗、囊中羞涩的李林不得不搬出了商铺，最终公司也没有注册成功。

在选择租赁方式开公司时，创业者一定要注意租赁合同中可能存在的陷阱。市面上房屋出租的信息五花八门，租房途径也多种多样，如何才能在众多的房源信息中找到适合自己的房子呢？创业者首先应该明确什么样的房子能租，什么样的房子不能租，避免租赁没有产权证明或产权不清晰的房子。在选择房子时，创业者要严格遵守以下原则，以规避租赁合同中的陷阱，如图2-1所示。

1．没有产权证的房屋不能租

租赁房屋前，创业者需要确认房屋的产权证、房主的身份证，确认对方是否有权租赁房屋。产权证上的产权人与房主身份证信息应一致，不能提供产权证的房主不能相信。产权证是房屋的权属证件，能够证明房屋的权属关系，这是房屋租赁的法律基础，也是建立租赁关系的第一要件。

2．没有房屋租赁证件的房屋不能租

要使租赁关系合理合法，房主还要具有房地产管理部门批准的房屋租赁证件，只有获得了租赁证，出租行为才合法，出租手续才完备。因此，在租赁房屋前，除了要查看产权证和房主身份证以外，创业者也需要查看房屋的租赁证件。

3．未经综合验收的新建房屋不能租

有的房主急于出租房子，将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做既违反国家有关法规，也对承租方的安全造成威胁。一般来说，开发商在交房时，会向房主提供《房屋竣工验收备忘表》，表示房屋已经通过验收。创业者在租房时，也可以请房主提供《房屋竣工验收备忘表》，或相关的房屋质量证明文件。

4．未经房主书面同意的房屋不能租

如果创业者租赁的房子是承租者转租的，那么需要查看房主的书面同意书。承租人未经房主书面同意，擅自转租的房屋不能租。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）关于房屋租赁方面的相关规定，承租者如果想转租房屋，需要经过房主同意，否则房主可以要求解除合同。因此，在租房前，创业者一定要确认房主的身份以及房产证，或者向周围的业主打听房子的背景情况。

5．属于违章建筑的房屋不能租

未得到规划部门的批准而私自建造的房屋属于违章建筑。对于这类违章建筑，规划部门会对房主进行处罚，并强令其限期拆除。如果创业者租到了这类房屋，就会面临房屋被拆除的风险。因此，在租房前，创业者需要认真核对房屋的产权证明和租赁证明，确保房屋有出租的资格。

6．产权共有的房屋小心租

如果房屋属于多人共有的房屋，那么创业者在租赁时要格外小心，要明确所有的共有人是否对房屋出租无异议。产权共有的房屋，在共有人未一致同意出租的情况下不能出租，即使大多数共有人同意也不能出租，因为这会对不同意出租的共有人构成侵权。创业者需要对此进行确认。

7．抵押的房屋小心租

在租赁房屋前，创业者一定要明确该房屋是否有抵押。如果该房屋已经抵押，在得到抵押权人同意之前不能租。创业者需要对此进行确认。

除了要明确该房屋是否符合出租规定以外，还要在签订租赁合同时注意以下几个方面。

首先，在签订租赁合同时，一定要保证签署人是房主本人。如果签署人不是房主本人，那么创业者的合法权益将存在很大隐患。有时租赁双方有人因为一些原因不能及时签订合同，有些房主会要求支付订金，这时创业者也需要查看房屋产权证、房主身份证。在证件没有问题的情况下，订金数额也有一定的要求，一般不超过月租金的20%。如果房主要求一年一付房租或者要求支付大笔订金，那么创业者需特别注意是否存在骗局。

其次，为避免责权不清产生问题，创业者在与房东签订租房合同时，一定要将合同条款细节写清楚。其主要内容如下。

（1）明确房屋的租金、租赁期限、付款时间、付款方式等条款。

（2）明确相关的配套费用，比如租赁期间的水、电、煤气、有线电视、上网等费用由谁交付，并确认现有缴费情况。

（3）明确押金问题。需在合同内约定什么情况下返还，什么情况下不返还房屋押金。

（4）在房屋租赁合同内明确约定，如房屋出现漏水、室内用品损坏等问题由谁负责。

总之，创业者在实际租房过程中要有防范出租陷阱、规避租赁风险的意识，在租房时要充分注意两点：一是要有维权意识，确定权责关系人信息；二是完善租赁合同，合同条款要尽量详细。