0.3 理论基础

0.3.1 市场失灵理论

“市场失灵”一词最早由美国经济学家弗朗西斯·巴托（Francis Bator）于1958年提出。市场失灵理论认为当市场资源配置低效率或失去效率时，就会出现市场失灵。一些西方经济学家认为，完全竞争的市场结构是资源配置的最有效方式，但完全竞争的市场需要满足苛刻的理论假设前提：①数量众多的生产者和消费者。由于有大量的生产者和消费者，每个人的行为都是微不足道的，不能影响市场整体的总供给和总需求，因而每个人都是市场价格的接受者，排除外部性。②所有商品都是同质的。这确保了商品的同一性，无论谁来购买或销售都是完全一样的。③生产要素在各行业之间自由流动。生产者有充分的自由进入和退出一个行业。④信息与知识的完全性。生产者和消费者获得信息的渠道通畅，完全掌握市场和行业信息。西方古典经济学家认为，在“看不见的手”的调节下，供求关系会让社会生产达到最优化，市场自动出清，经济活动可以均衡有效地进行。但事实是，完全竞争市场的条件在现实中根本不可能达到，资本主义社会的经济危机让人们质疑市场真的能完全靠自动运转来调节好经济。而后，经济学家提出“市场失灵”理论，他们认为现实中存在垄断、外部性、信息不完全或不对称、公共物品等情况，仅依靠市场配置资源无法实现效率的帕累托最优化，这时会出现市场失灵。从更广义来看，市场本身无法很好地解决社会公平和经济稳定问题，那么这时就需要政府出面干预。正如美国经济学家斯蒂格利茨（Stiglitz）在《社会主义向何处去？》（Whither Socialism？）一书中所指出的，市场并不是完备的，市场失灵问题需要政府集中精力进行干预。市场失灵理论是连接新古典微观经济学和凯恩斯宏观经济学的重要桥梁，“市场失灵”与“政府干预”被著名经济学家曼昆（Mankiw）称为“经济学十大原理”之一。

斯蒂格利茨认为政府具有强制职能，能够做很多市场无法完成的事情，因而政府干预的主要作用就是弥补市场失灵。根据西方经济学理论，政府干预市场主要为了解决以下几个方面问题：①垄断。在理想的完全竞争市场，生产者和消费者所掌握的信息完全一致，厂商竞争激烈，进入和退出市场没有成本。当垄断形成以后，垄断价格由一个或少数几个厂商联合制定，消费者由于无法获得透明的信息，难以去还价，从而接受垄断价格。同时，垄断企业可以抬高进入壁垒，排挤竞争者，从而导致行业难以进步和发展，收入分配不平等和社会福利水平下降，此时已经无法依靠市场来调节价格和供求关系，市场失灵，需要政府采取措施来保证竞争的有效性。政府一般可以采取立法和市场监管的方式解决垄断问题，如各个国家都颁布了反垄断相关法律，对一些大型企业进行反垄断调查，从而维护市场的竞争性。②外部性。从经济学来看，外部性是指某个生产者或消费者的行为对其他人的福利产生有利或不利影响。简而言之，就是个人收益与社会收益、个人成本与社会成本不一致的现象。当外部性问题出现时，难以通过市场的自发调节来达到资源的最优配置，这时政府应该承担起干预责任。如公共物品就是一种典型的具有外部性的物品或劳务，具有非竞争性和非排他性，每一个人的消费不能排除其他人的消费，那么公共物品则会出现“搭便车”问题，市场机制不可能自发产生公共物品供给，则只能由政府进行供给。③社会分配不公平。“福利经济学”之父庇古（Pigou）提出，由于边际效用递减，富人的收入越多，其在总收入中用于消费的比例就越小。那么如果能把富人的部分收入转移给穷人，穷人增加的满足程度大于富人损失的程度，那么社会的总福利就可以增加。但是市场机制不可能完成这种收入分配的相对平等，政府此时应该加强对收入分配的干预，从而增加经济福利。④经济的周期性波动或危机。市场机制本身就会遇到经济周期性波动甚至经济危机，需要政府的干预来实现稳定经济的目标。凯恩斯（Keynes）关于国家干预最重要的理论就是：当经济处于萧条时期，政府采取扩张性宏观政策；在经济膨胀时期，政府采取紧缩性政策。他主张采取积极的财政政策，以刺激有效需求，实现充分就业。

0.3.2 住房市场失灵理论

市场失灵导致无法实现效率的帕累托最优，引起市场失灵的主要原因有垄断、外部性、信息不对称、公共物品等。住房市场的失灵主要表现在以下几个方面：

（1）住房市场的垄断性。

首先，土地市场供给的垄断。土地资源是有限的，在短期内，土地的供给难以增加，其供给弹性较小，但需求弹性往往较大。其次，房地产行业存在资金壁垒和行政壁垒。在房地产开发建设过程中，需要大量的资金。房地产企业在进行融资时也面临各种门槛。这个行业本身的特征决定资金规模较小的企业难以进入或容易被淘汰。同时，房地产行业有严格的准入制度。在开发项目之前，房地产开发商需要通过多个行政部门的审批，相关手续较为繁琐。最后，住房产品本身的垄断属性。住房产品与一般的商品不同，是受地理位置、空间分布、通风采光等多种因素影响的综合体，且具有不可移动性，无法在市场上自由流动，只受当地住房市场供求关系的调节。这种不可移动性还会造成住房的区位垄断问题。房地产开发项目在不同的区位进行，区位异质性越大，企业间的相互竞争越小，优势企业操控价格的能力越强，垄断的可能性越大。

（2）住房市场的外部性。

根据外部性的定义，我们可以看出住房市场具有较为明显的外部性特征。住房市场同时存在正外部性和负外部性。正外部性表现在：房地产开发项目除了进行住房建设，还建设了周边的基础配套设施，为相邻区域居民的生活带来便利，同时拉动其他相关住房或物业项目的建设。负外部性表现在：住房开发时给相邻区域居民带来的噪声污染，道路占用给居民生活带来不便等；城市或国家过度开发住房市场，经济增长过分依赖房地产发展，造成产业结构不均衡；过高的房价会导致房价泡沫风险问题和低收入人群住房困难问题，给经济发展和社会稳定带来不利影响。

（3）住房市场的信息不对称。

房地产交易活动就是开发商与消费者的博弈，双方在住房成本、质量、权属等信息上存在严重不对称。开发商比消费者掌握了更多的信息，具有绝对的信息优势，从而形成垄断价格；而消费者由于信息缺失只能被动接受开发商制定的价格和承担相应的风险。住房市场的信息不对称主要体现在权属信息、价格信息、质量信息三个方面。第一，住房权属信息主要由房地产管理部门掌握，消费者获取相关信息存在一定的条件限制和渠道限制，而且住房产权类型多样，且附属在产权之上的物权也较为复杂，消费者难以全面把握权属信息。第二，房地产开发商为了维持高房价，会对一些影响住房价格的重要信息保密，形成价格信息的不对称。第三，开发商掌握了住房产品的质量信息，但消费者即使在使用中，也不能完全了解其质量问题，更不用说在购买或使用之前充分掌握质量信息，这就是质量信息的不对称。

（4）部分住房的公共物品属性。

居住是人的基本权利。低收入人群往往因收入较低而无法通过市场解决居住问题，但居住问题必须解决，因而像公租房等城市保障性住房具有准公共物品属性，局部上呈现非竞争性和非排他性。市场基本不提供保障性住房等准公共物品，因此必须借助政府来提供和分配保障性住房。可见，在市场经济条件下，住房除了具有商品属性，还具有社会保障属性。

0.3.3 政府管制理论

住房市场失灵会带来效率低下、资源浪费、社会福利损失等一系列问题，需要政府进行调节和管制。可见，政府针对住房市场的垄断、信息不对称、外部性等问题进行调控是合理的。

政府管制是指政府对市场采取干预行动，通过控制、修正生产者或消费者的行为来达到特定目的。政府管制理论与实践从20世纪70年代开始快速发展，逐步成为经济学的新兴领域。管制经济学由美国著名经济学家斯蒂格勒开创。传统的政府管制理论普遍认为很多行业都存在垄断、外部性、信息不对称、公共物品等市场失灵情况，为了纠正市场失灵，弥补市场缺陷，维护公众利益，政府应直接对这些行业中的经济主体行为进行管制和干预。但这种单纯以福利经济学原理分析政府管制的方法并不完全适用于现实情况。事实上，政府在管制中出现了较多的低效率情况，即政府失灵，如公共决策失误、财政赤字严重、制度僵化、寻租等。这些低效率的问题让经济学家开始对以“公共利益理论”为核心的传统政府管制理论进行思考和质疑。

1962年，斯蒂格勒在《管制者能管制什么》中首次将政府的“管制”视为“商品”，对“管制”进行供给-需求分析，认为受管制者通过某些形式来获得需要的“管制”商品，谋求自身利益，而政府官员为了政绩、选票或其他形式的回报而提供相应的“管制”商品。1971年，斯蒂格勒又在《经济管制论》一文中明确提出“服务于受管制产业利益”的观点，也就是说政府管制其实是为最大化利益集团的收益而服务的。他明确提出政府为了公共利益而管制的观点是理想化的，政府提供的管制是与产业部门的需求相结合的，从而最大化双方的利益。而后，一些经济学家也通过理论和实证研究证明政府管制的真正动机并不是像其宣传的那样保护公众利益，反而更多的是维护生产者的利益，从而谋求政府自身的利益。