前言

随着城镇化的快速推进，人口流动趋势明显，房价迅速上涨。房价上涨成为我国宏观经济调控关注的焦点问题。习近平总书记在党的十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确了我国住房市场发展的目标、方向和路径。为了促进房地产市场的平稳健康发展和保障人民“住有所居”，住房保障也被提到一个全新的高度，受到政府决策层的重视。近年来，我国保障性住房数量快速增长，住房保障投入也在不断增加，但大规模的保障房建设也伴随着较多的问题。我国住房保障存在的一个重要问题就是城市住房保障水平无法准确衡量，这导致学界对于住房保障对房价和家庭住房消费将产生何种影响，住房保障发展水平是否与城镇化水平相协调等问题难以达成一致性结论。那么，我国政府投入巨大的保障房建设是否达到了应有的效果，各城市的住房保障水平如何，是否满足了城市居民需求，对住房市场产生了哪些影响？这是本书试图解决的问题。

目前，国外在住房保障及其对住房市场的影响效应的相关研究方面已较为成熟，无论是在理论上还是在方法上都为本书的研究提供了借鉴和启示。近年来，国内学者在相关领域也做了较多有益的探索，但有关住房保障的全面系统的理论和实证研究并不多。从总体上看，国内研究存在两方面不足：一是缺乏对城市住房保障发展水平的科学评估及其影响机制的考察，这是中国特有的也是更值得研究的；二是分析角度大多借鉴国外，对中国政府亟须解决的问题研究不足，缺乏住房保障对中国住房市场到底产生何种影响的研究。这些都为本书的研究提供了空间。

本书的结构安排如下：第0章为引言，具体阐述本书的研究意义、国内外的研究现状及发展动态和本书的理论基础。第1章为国外住房保障制度发展概述，分析主要国家或地区的住房保障制度运行、供给体系、资金来源、运营模式等内容，总结可借鉴之处，以及给我国住房保障发展带来的启示。第2章为中国住房保障发展现状及存在的问题与未来发展趋势，系统地梳理了我国城市住房保障的发展历程、发展现状、存在的问题及未来发展趋势。第3章为中国城市住房保障发展水平测度及影响因素，对全国153个城市的公共租赁住房申请准入政策进行全面梳理，总结各类准入政策的基本特征，形成基础数据库，并对准入政策条件数据进行整理和量化，构建住房保障准入指数，以反映城市的住房保障水平，在科学评估的基础上，进一步挖掘城市住房保障发展的影响因素。第4章为住房保障对住房市场的影响效应，从尝试解决现有问题的角度出发，结合城市商品房销售价格数据和中国家庭金融调查（CHFS）的微观数据，实证分析发展住房保障对城市房价和家庭住房消费的影响，以此窥探对整个住房市场的影响。第5章为住房保障对居民消费的影响效应，实证探究发展城市住房保障对家庭总消费及发展型消费的影响，以此研究住房保障的外溢效应。第6章为住房保障与人口城镇化的耦合协调，基于面板数据，运用耦合协调度、趋势检验、空间自相关等方法分析住房保障与人口城镇化的协调度及其时空变化，进一步理清住房保障对城市居民需求的满足程度和空间错配情况。第7章为中国城市住房保障发展的政策建议，根据理论和实证研究，以重构地方政府激励机制，改革和完善住房保障制度，建立房地产调控长效机制为目标，提出有针对性的政策建议。

与已有相关研究相比，本书的创新点主要体现在两大方面。一是数据创新。由于数据缺乏，中国城市的住房保障发展水平难以准确衡量，住房保障会对房价、家庭住房消费、城市人口流动产生何种影响难以把握。笔者进行了大量的数据搜集整理工作，建立起地级及以上城市住房保障准入条件数据库，弥补了我国在相关数据库建设方面的空白。基于此数据库，笔者建立了中国住房保障发展水平测度指数，并结合CHFS微观调查数据和城市发展宏观数据进行影响效应的实证研究。二是方法创新。目前，国内针对住房保障制度的研究多为理论描述和定性分析，即使有数据统计分析，也仅在单一、短期的层面展开，缺乏系统性、多维度的量化比较。除了充分的理论探讨外，本书运用宏观和微观数据相结合的方法，选用合适的计量经济模型对我国城市住房保障发展水平及其产生的效应进行了系统评估和研究。

由于笔者水平有限，书中难免存在一些不足之处，恳请广大读者批评指正。

何春燕

2022年12月