1.3 房地产描述

对估价对象房地产的描述，可以分解为基本状况描述、区位状况描述、实物状况描述和权益状况描述四大部分。

1.3.1 房地产基本状况描述

对房地产基本状况的描述，应简要说明以下方面。

（1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××项目用地、××商场、××大厦、××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅。

（2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路××号。

（3）四至：说明估价对象的四邻。例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。

（4）规模：说明估价对象的面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积等。此外，还要根据估价对象具体情况说明相关“数量”，如旅馆要说明客房数或床位数，餐馆要说明可容纳的用餐人数，影剧院要说明座位数等。

（5）用途：说明估价对象的规划用途、实际用途和预期用途。

（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权、宅基地使用权还是土地承包经营权，还要说明土地权利人是谁；对于建设用地使用权，还要说明是出让的还是划拨的或者其他情形。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。

1.3.2 房地产区位状况描述

房地产区位状况描述包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的描述。

1.位置的描述

对房地产位置的描述，主要说明以下方面：

（1）坐落：说明估价对象具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于××市××区××路××号。

（2）方位：说明估价对象在某个区域中的方向和位置。例如，估价对象位于××市中部，××路口东北角，××路西侧。

（3）距离：说明估价对象与重要场所的距离。例如，估价对象距离市中心××公里，距离火车站××公里，距离机场××公里。

（4）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，如“坐北朝南”。

（5）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，要说明其所在的楼层。例如，估价对象位于××大厦地上12层。

2.交通的描述

对房地产交通条件的描述，主要说明以下方面：

（1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况，有无过路费、过桥费及收费标准。

（2）可利用的交通工具：说明附近公交线路的数量，到达公交站点的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米（步行约××分钟），平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。

（3）交通管制情况：说明是否为步行街、单行道，是否有某些车辆被限制通行、限制通行的时间、限制行车速度等情况。

（4）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

3.周围环境和景观的描述

对房地产周围环境和景观的描述，主要说明以下方面：

（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气污染、水污染等。对于住宅，需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等。

（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。

（3）景观：例如有山景及水景的要加以说明。水景包括海景、江景、河景、湖景等。

4.外部配套设施的描述

房地产外部配套设施包括基础设施和公共服务设施两方面。

（1）基础设施：说明道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信等的完备程度。

（2）公共服务设施：说明教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

1.3.3 房地产实物状况描述

对房地产实物状况的描述，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。

1.土地实物状况的描述

对土地进行实物状况描述，主要说明以下方面：

（1）土地面积：通常以平方米（m2）为单位，面积较大的多以公顷（hm2）为单位。

（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如“形状规则”“长方形”“正方形”“狭长”等。

（3）地形：说明是平地还是坡地等。

（4）地势：说明该宗土地与相邻土地及道路的高低关系、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。

（5）土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场，是否为化工厂原址等。

（6）地基（地质）：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象如崩塌、滑坡、泥石流等。

（7）土地条件：说明土地的开发程度，包括基础设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的“三通一平”“五通一平”“七通一平”及其具体内容等。

（8）其他：如临街商业用地要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地要说明其排水和灌溉等。

2.建筑物实物状况的描述

对建筑物进行实物状况描述，主要说明以下方面：

（1）建筑规模：根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积类别有多种，如房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。建筑面积和套内建筑面积的公式如下：

房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

[例1-1] 某套住宅总价为120万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。求该套住宅每平方米建筑面积的价格。

解：依据公式得出：

房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

=125+25

=150（m2）

该套住宅每平方米建筑面积价格=1200000÷150

=8000（元/m2）

（2）层数和高度：说明建筑物的总层数和总高度。建筑物通常根据层数或总高度来划分。住宅按照层数划分：1～3层为低层住宅，4～6层为多层住宅，7～9层为中高层住宅，10层以上（含10层）为高层住宅；公共建筑及综合性建筑按照建筑总高度划分：总高度超过24m的为高层建筑；不论何种建筑物，建筑总高度超过100m的均称为超高层建筑。

（3）外观：是指建筑外立面风格等，应附外观照片来说明。

（4）建筑结构：指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和简易结构。

（5）设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况及性能。

（6）装饰装修：说明是毛坯房还是装修房。如果有装饰装修，还要说明墙面、顶棚、地面、门窗等部位的装饰装修程度，所用材料及工程质量等。

（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

（8）层高和室内净高：层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。室内净高是指地面至上部楼板底面之间的垂直距离。

（9）空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。

（10）年龄和设计使用年限：对于建筑物年龄，最好说明开工日期、竣工日期或建成年月。设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或构件，在正常情况下无须大修就可以按预定目的使用的时间。

（11）维护情况及完损程度：说明基础的稳固程度和沉降情况，地面、墙面、门窗的破损情况等。

（12）其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度、预计竣工日期等。对于商业用房特别是临街铺面房，还要说明其面宽、进深和宽深比。

1.3.4 房地产权益状况描述

1.土地权益状况描述

土地权益状况描述包括以下内容：

（1）土地所有权状况：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使，如“估价对象土地为农民集体所有，由××村民委员会代表集体行使所有权”。

（2）土地使用权状况：说明是建设用地使用权还是宅基地使用权，或者是土地承包经营权，权利人是谁。对于建设用地使用权，说明是通过出让方式还是划拨方式取得。对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。

（3）土地使用管制状况：说明是农用地、建设用地还是未利用地，城市规划对土地用途、容积率、建筑高度和建筑密度等的规定。

容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。用公式表示为

建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。用公式表示为

[例1-2] 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底面积为60m2，建筑物的总建筑面积为400m2，则：

[例1-3] 某房地产的用地面积为2000m2，城市规划规定的容积率为3，建筑密度为30%。求该房地产的建筑基底总面积和总建筑面积。

解：依据公式得出：

建筑基底总面积=建筑用地面积×建筑密度

=2000×30%

=600（m2）

总建筑面积=建筑用地面积×容积率

=2000×3

=6000（m2）

在一定地块内，如果各层建筑面积均相同，那么：

总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数

则有：

容积率=建筑密度×建筑层数

（4）目前使用状况：说明土地利用现状，如土地上是否有房屋、林木等定着物；有无出租或占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。

（5）其他权利设立状况：说明是否设立了抵押权、地役权等。

（6）其他特殊状况说明：①是否达到了规定的转让条件；②是否属于不得抵押或者不得作为出资的财产；③有无拖欠建设工程价款；④是否被列入征收、征用范围；⑤是否被依法查封、采取财产保全措施等限制；⑥土地取得手续是否齐全；⑦土地所有权或土地使用权的归属是否有争议；⑧是否为临时用地；⑨是否为违法占地。

2.建筑物权益状况的描述

对建筑物权益状况的描述，主要包括以下几方面：

（1）房屋所有权状况：说明房屋所有权人；房屋是单独所有、共有还是区分所有。

（2）出租或占用状况：说明有无出租、占用的情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。

（3）其他权利设立状况：说明是否设立了抵押权、地役权等。

（4）其他特殊状况：说明是否达到了规定的转让条件；是否属于不得抵押的财产；有无拖欠建设工程价款等。

（5）其他：例如物业管理状况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。

房地产描述的案例，请参见第10章房地产估价案例中“估价对象描述与分析”。