28.一方私自将夫妻共同共有的房屋出售，另一方该如何处理？

案例背景

吴某与李某在一次聚会上相识，二人相处一段时间后登记结了婚。婚后二人购买了商品房一套，但仅登记在吴某一人名下。当年9月，吴某因急需用钱便在李某不知情的情况下私自将该房屋卖给了谢某，并与谢某签订了房屋买卖合同。谢某依约支付了全部房款，并办理了产权过户手续。之后，谢某正准备搬进房屋居住时，李某却找来称自己是吴某的妻子。她告知谢某该房屋系二人婚后购买，属于夫妻共同财产，吴某无权处分，要求谢某返还该房屋。

学法有疑

李某有权要回吴某出售给谢某的房屋吗？

法律讲堂

根据我国相关法律规定，李某无权要求谢某返还其夫妻共有的房屋。首先《民法典》第一千零六十二条第二款明确规定：“夫妻对共同财产，有平等的处理权。”第一千零六十条规定：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。”所谓“平等的处理权”一般可理解为：（1）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（2）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，达成一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条又规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”那么，什么是善意取得呢？善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人时，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。根据《民法典》第三百一十一条之规定，善意取得必须满足三个要件： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可见，第三人善意取得夫妻共有房屋是有条件的。因此，买房人最好要求出卖人出示其配偶委托出卖人代办一切交易手续的委托书或者同意出售房屋的书面声明，以保证交易的安全。实践中最好约定大部分房款在办理产权过户登记以后再支付，否则，如果在过户前出现纠纷，一旦合同被认定为无效，追回房款就存在巨大的风险；而只有房屋办理了过户登记，买房人才有可能根据善意取得制度获得房屋的所有权。

本案中，吴某虽然是无处分权人，擅自出售了其与李某夫妻二人共同共有的房屋，但是第三人谢某已经善意取得了该房屋，根据法律规定，李某无权要求善意第三人谢某归还该房屋。但法律也赋予了李某损害赔偿请求权，即吴某擅自处分共同共有的房屋给李某造成损失的，李某可以在离婚时向吴某提出损害赔偿请求。

法律条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

第一千零六十条 夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。

夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。

一句话说法

夫妻对共同财产享有平等的处分权。在处分夫妻共同财产时，应当征得全体共有人的同意；一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的行为属于无效民事行为。但是，为了保护善意第三人的利益，维护市场交易秩序，法律规定，该处分行为不得对抗善意第三人，即对善意第三人而言，该处分行为是有效的。如果该第三人明知擅自处分人无处分权而与之进行交易的，则该交易行为无效，其他共有人可以追回共同财产。