考点5 物权的变动

一、单项选择题

1.甲将自己的房屋赠与好友乙，已交付但未办理过户登记。一年后，甲因急需资金，将该房屋卖给丙并办理了过户登记，同时约定在丙付清全款前，甲保留房屋所有权。对此，正确的是（　）。（2020-专-29）[13]

A.甲仍享有房屋所有权　B.乙继受取得房屋所有权

C.丙善意取得房屋所有权　D.丙继受取得房屋所有权

[解析]不动产物权的变动以登记为准，办理登记的，所有权即发生转移，所有权保留制度仅适用于动产，关于不动产约定所有权保留的，无效。本题中，乙没有办理房屋过户登记，不能取得房屋所有权，甲丙签订买卖合同，办理过户登记，丙基于甲的意愿获得所有权，属于继受取得，甲是有权处分，丙不可能构成善意取得，故D选项正确。

2.甲将借给乙的笔记本电脑卖给丙，甲、丙约定由丙直接向乙请求返还电脑。该电脑的交付方式属于（　）。（2020-专-31）[14]

A.现实交付　B.占有改定

C.简易交付　D.指示交付

[解析]指示交付是指动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。本题中，甲丙约定，丙直接向乙请求返还，说明甲将请求乙返还电脑的权利转让给了丙，故D选项正确。

3.甲将一部相机借给乙，乙擅自将相机卖给不知情的丙，丙又将相机卖给不知情的丁并交付。对此，下列说法正确的是（　）。（2018-专-22，2018-法专-12）[15]

A.丁根据善意取得相机的所有权

B.丁基于丙的交付取得相机的所有权

C.丁在甲追认后方可取得相机的所有权

D.丁在付清全部款项后方可取得相机的所有权

[解析]甲将相机借给乙，乙擅自卖给不知情的丙。后丙又将相机卖给不知情的丁并交付。首先，丙可以依据善意取得而取得相机的所有权，其次在丙将相机卖给丁的过程中，丙是有权处分，并且交付，故丁取得相机所有权，此为基于正常买卖的继受取得，非善意取得，也不需要追认，丁是否付款均不影响所有权的转移。故B选项正确，A、C、D选项错误。

4.甲经政府主管部门批准，在其宅基地上盖了一栋楼房，未办理房屋登记手续。3年后甲死亡，其唯一的继承人乙将房屋卖给同村的丙，并交付丙占有使用。现该房屋的所有权人是（　）。（2017-专-30，2017-法专-16）[16]

A.国家　B.甲所在村集体

C.乙　D.丙

[解析]因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，甲在建造完成之时即可获得房屋的所有权。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。据此，当甲死亡后，乙可以通过继承获得所有权。依照《民法典》第229条至第231条规定享有的不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。据此，无论建造获得所有权，还是通过继承获得的所有权，要通过法律行为进行处分的，均需要先登记在自己的名下，否则，不能发生物权效力。故本题中，乙将房屋卖给丙，没有先登记到自己的名下，转让合同有效，但是，不能发生物权效力，故此时房屋所有权人依然是乙，C选项正确。

5.根据下列案情，回答问题。

2014年3月12日，甲乙签订房屋买卖合同，并于当日办理了预告登记。合同约定乙于3月15日支付全款，双方于3月20日前办理过户登记。乙依约支付房款后，因甲出差双方一直未办理过户手续。7月10日甲又将房屋卖给丙，并办理了过户手续。

（1）关于两份房屋买卖合同的效力，下列选项正确的是（　）。（2016-专-39）[17]

A.甲乙之间的合同和甲丙之间的合同有效

B.甲乙之间的合同有效，甲丙之间的合同无效

C.甲乙之间的合同无效，甲丙之间的合同有效

D.甲乙之间的合同有效，甲丙之间的合同效力待定

[解析]根据《民法典》的规定，合同自双方达成合意时成立并生效。只要满足合同的构成要件，此合同就是有效的。本题中两个合同都符合要求。一物多卖，是常考的命题点，通常情况下，合同均为有效，物权只能属于其中一人。故A选项正确。

（2）2014年8月1日，乙将甲诉至法院。此时，（　）。（2016-专-40）[18]

A.预告登记有效，但丙取得房屋所有权

B.预告登记有效，但丙不能取得房屋所有权

C.预告登记失效，丙取得房屋所有权

D.预告登记失效，但丙不能取得房屋所有权

[解析]当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记自能够办理正式登记之日起3个月内未办理登记手续的，预告登记失效。本题中，到7月10日，自可以办理过户登记之日已过3个月，所以预告登记失效，而丙已经办理了过户手续，丙可以取得所有权。故C选项正确。

6.下列选项中，属于所有权继受取得方式的是（　）。（2015-专-29、2010-专-36）[19]

A.添附　B.先占

C.生产　D.遗赠

[解析]所有权的继受取得，是指基于原权利人的意志而取得所有权，主要包括买卖、赠与、互易与继承。本题中，遗赠显然是基于被继承人的意志取得所有权的情形，故D选项正确。添附、先占与生产，均是基于事实行为而取得，是原始取得。

7.甲在其宅基地上建造房屋，现房屋已建成，并办理了登记手续。甲取得房屋所有权的时间是（　）。（2011-法专-14）[20]

A.房屋开始建造时　B.房屋建造完成时

C.申请房屋登记时　D.登记手续完成时

[解析]因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，B选项正确。

8.甲将一件名贵瓷器交乙保管。在保管期间乙提出购买此瓷器，甲、乙双方达成买卖合意。在买卖合同中，瓷器的交付方式属于（　）。（2010-专-38）[21]

A.简易交付　B.现实交付

C.指示交付　D.占有改定

[解析]动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。此为简易交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。此为指示交付。动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。此为占有改定。现实交付是现实的将标的物交付给买受人。本题显然属于简易交付，A选项正确。

二、多项选择题

1.下列选项中，无需登记即可发生物权变动的有（　）。（2018-专-47，2018-法专-47）[22]

A.甲公司将其股权出质给银行　B.乙公司将其轮船的所有权转让给高某

C.丙公司通过拍卖取得建设用地使用权　D.丁农户将其工地承包经营权转让给钱某

[解析]《民法典》第443条第1款规定：“以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。”据此，股权出质的，必须办理出质登记，否则不能发生物权变动，故A选项不当选。轮船为特殊动产，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。据此，轮船发生物权变动时，不登记只是不能对抗善意第三人，故B选项不需要登记就可以发生物权变动，当选。《民法典》第349条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。”第355条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”据此，建设用地使用权的设立与转让，均需要办理登记方可发生物权变动，故C选项不登记不能发生物权变动，故不当选。《民法典》第335条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”据此，土地承包经营权转让的，不需要登记即可发生物权变动，D选项当选。

2.在当事人没有约定时，能够取得原物的天然孳息所有权的有（　）。（2014-专-48）[23]

A.所有权人　B.留置权人

C.土地承包经营权人　D.动产抵押权人

[解析]天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。据此，A、C选项正确。B、D选项作为担保物权人，在占有担保物时有权收取孳息，但并不能直接获得其所有权，而是可以用来优先受偿。

3.我国物权法规定的动产交付方式包括（　）。（2012-48）[24]

A.指示交付　B.现实交付

C.简易交付　D.占有改定

[解析]我国《民法典》中规定的交付方式包括两大类即现实交付与观念交付，观念交付又包括简易交付、指示交付和占有改定，分别规定如下：动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。此为简易交付。动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。此为指示交付。动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。此为占有改定。故A、B、C、D选项均正确。

4.下列选项中，物权变动的情形包括（　）。（2011-专-47）[25]

A.政府征收了甲村的土地　B.乙将自己的彩电赠与了好友

C.丙在其宅基地上建造了房屋　D.法院判决所有权有争议的汽车属于丁

[解析]物权变动包括产生新物权、消灭旧的物权和物权主体发生变化。引起物权变动的原因包括法律行为、事实行为、事件、政府征收决定、法院判决和仲裁裁决等。A选项是因政府征收而发生的物权变动，正确；B选项是通过赠与这种法律行为而引起的物权变动，正确；C选项是建房的事实行为而导致物权变动；D选项基于法院判决导致物权变动。故A、B、C、D选项均正确。

三、主观题

1.《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

请分析：

（1）哪些行为属于该条第一款所称的“处分该不动产”行为？

（2）哪些情形应当认定为该条第二款所称的“债权消灭的情形”？（2018-专-56）

[答案]

（1）“处分行为”包括买卖、赠与等转移所有权的行为，还包括设立建设用地使用权，地役权、抵押权等他物权的行为。

（2）“债权消灭”的情形包括：买卖不动产物权的协议被认定为无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应认定为债权消灭。

2.2015年5月7日，A公司法定代表人甲吩咐员工乙将一台已损坏的旧电脑扔掉。乙将电脑扔到垃圾箱后，觉得与其扔了还不如修好卖掉，遂返回将电脑带回家修好。乙的朋友丙得知上述情况后，在2015年6月5日找到乙，请求乙将电脑送给自己，乙答应，并与丙约定一周后交付。丁听说乙有一台旧电脑，2015年6月8日向乙表示愿意以合理价格购买，乙当即同意。因乙在电脑中的文件尚未完全备份，故双方约定乙借用电脑三天，三天后再交付给丁。2015年6月9日，乙通知丙撤销赠与。

根据上述材料，回答下列问题并说明理由：

（1）A公司是否丧失了电脑的所有权？

（2）乙是否有权撤销赠与？

（3）丁是否取得了电脑的所有权？（2016-专-60）

[答案]

（1）丧失。因为A公司委托甲抛弃电脑，甲实施了抛弃行为，所以丧失所有权。后甲又将电脑带回，属于先占。

（2）有权。因为赠与物在权利移转给受赠人之前享有任意撤销权，本题中电脑尚未交付，所有权尚未移转，所以可以撤销。

（3）取得。动产买卖标的物所有权自交付时移转。本题中采用了占有改定的交付方式。所以所有权发生移转。

3.请对“不动产物权不经登记，不得设立”这一说法进行辨析。（2015-专-56）

[答案]

从我国不动产物权变动的立法选择看，此说法是片面的。

（1）根据我国《民法典》有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。通过法律行为设立不动产物权的，原则上必须经过登记，如设立房屋所有权、建设用地使用权、不动产抵押权等，这些不动产物权的设立，确实不经登记不得设立。就此而言，此说法具有某种程度上的正确性。

（2）但从另外一个方面说，此种说法则是不正确的。且不说非基于法律行为的不动产设立，如房屋建造行为、通过法院判决、继承等方式设立不动产物权根本就不需要登记，而且，即便在基于法律行为设立不动产物权的行为中，也有不需要登记的，如土地承包经营权和地役权的设立，均不需要登记，随着设立合同的生效直接设立。最后，法律有特别规定的，如国家对于自然资源享有的物权就不需要登记。

综上所述，此种说法不完全正确。

4.2007年8月，甲企业通过转让取得一块土地的建设用地使用权，并在该土地上合法建造了一座厂房。2008年5月甲企业向乙银行借款1500万元，同时以该厂房作为抵押物为借款提供担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押权登记手续。2008年7月，乙银行认为甲企业用作抵押物的厂房价值不足，于是要求甲企业另行提供担保，甲企业遂委托丙公司作保证人，丙公司与乙银行签订了保证合同。2009年1月，乙银行将1500万元的债权转让给丁银行。现1500万元借款已到期，甲企业因经营管理不善无力偿还。

根据上述案情，请回答：

（1）甲企业对其建造的厂房是否享有所有权？为什么？

（2）丙公司对丁银行的债权是否应承担保证责任？为什么？

（3）本案中丁银行应如何通过担保实现自己的债权？为什么？（2012-专-60）

[答案]

（1）享有。因为甲在获得建设用地使用权后进行建造房屋的行为，属于事实行为。根据《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，甲享有所有权。

（2）应承担。保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的从其约定。据此，丙应当承担保证责任。

（3）丁银行应先就甲企业的厂房的抵押权实现其债权，不足部分再由保证人丙公司清偿。被担保的债权既有物的担保，又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债权人应按约定实现债权；没有约定或约定不明的，债务人自己提供物的担保的，债权人应该先就该物的担保实现债权。据此，债务人的抵押和保证并存，应当先执行债务人的抵押物。

5.《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

根据该条文，分析不动产物权变动合同的生效与不动产物权变动的关系。（2011-专-58）

[答案]

从逻辑上看，不动产物权变动合同生效是不动产物权变动的原因，不动产物权变动是合同生效的结果。两者的效力不是同步发生，而且，当其中一个失去效力时对于另一个的影响也会因为立法模式的选择而不同。基于我国《物权法》第15条（现为《民法典》第215条）之规定，两者关系如下：

（1）首先，合同生效后并不必然导致物权变动的后果，物权没有发生变动的情形下，并不影响合同的效力。这是合同债权效力和物权效力区分的经典体现。

（2）其次，根据我国民事立法，如果作为原因行为的不动产物权变动合同无效或者被撤销的，已经发生的物权变动则应当恢复原状，即尽管原因行为并不必然导致物权变动的后果，但是，当原因行为失去效力时，基于此原因行为而进行的物权变动必不能发生。

（3）再次，两者有不同的制度功能。当合同生效，而由于一方当事人的原因导致物权不能发生变动时，另一方当事人可以基于有效的合同主张另一方承担违约责任。基于登记的物权变动在于以登记的方式彰显物权的归属。