参考答案

一、单项选择题

1.答案：D。建筑物的共同部分为各区分所有人共有，但不允许其分割；就共同部分的权利区分所有人只能连同其对各自所有部分的所有权一同转让；区分所有并不同于共有。

2.答案：C。这套住房属于按份共有。但在按份共有中，如果共有财产对外造成损害时，应当由共有人承担连带责任。当然在内部仍为按份责任。

3.答案：D。B、C均为共同共有。按份共有亦称分别共有，是指两个或者两个以上的共有人，分别对共有财产享有权利，承担义务。各共有人虽拥有一定份额，共有人对共有物按份额享有所有权，但其权利及于共有物全部。A项中合伙财产也是按份共有，但是一种潜在的份额，是分割财产和分配利润的依据。

4.答案：C。本题考查共有。选项A说法正确。《民法典》第302条规定，有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。选项B说法正确。《民法典》第308条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。选项C说法错误。《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。选项D说法正确。《民法典》第305条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

5.答案：B。管理，是指对共有物自身进行日常的照看、维护；处分，是指导致物权效果的行为，包括改变共有物权属的出卖及设立物权负担的行为，如设立抵押等；改良，是指通过对标的物进行物质性的实质改造以使其增值的行为。甲、乙、丙，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊，显然不属于改良行为；由于甲、乙、丙的行为并不会对物权有任何影响，故亦不属于处分行为；同时，甲、乙、丙的行为亦超出了管理的范畴，属介于管理与处分之间的行为。因此，A、C、D选项错误。《民法典》第300条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”按照举重以明轻规则，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的按份共有人的同意，出租行为较处分行为轻，现经占共有份额3/4以上的按份共有人的同意，当然可以出租，所以，B选项正确。综上，本题正确答案为B。

6.答案：D。《民法典》第1065条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第1062条、第1063条的规定。第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，甲、乙间并未对门面房进行物权变动登记，因此该财产的所有权还是属于甲，二人离婚时，不能对不属于共同财产的房屋进行财产分割。因此A项表述正确，不当选。根据题意，甲系与丁经协商从夫妻共同财产中支取20万元，因此是在处分共同财产。但是，20万元中，有甲和丁两人的财产份额，因此，就丁的份额，应按双方签订的借款协议处理，因此选项B、C表述正确，不当选。《民法典》第303条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。由此，D项错误，当选。

二、多项选择题

1.答案：AB。考查抵押与租赁的关系及优先购买权的相关内容。关于优先购买权，在本题中，甲与丙均有优先购买权，但甲的优先购买权属于物权，而丙的优先购买权则属于债权，因此甲的权利优先。

2.答案：ABD。共有人对财产进行处分行为，如转让等，应由全体共有人协商，按全体共有人的意志行事。但对财产的保存行为、改良行为、履行财产所负担义务等行为无须经全体共有人同意。

3.答案：ABC。A、C对，A、C项表述属于按份共有。按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权。

B对，《民法典》第308条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

D不对，该项表述属于共同共有。共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。共同共有的特征是:共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，并随着共同关系的解除而消灭。这种共同关系，或是由法律直接规定的，如因夫妻关系、家庭共同劳动而形成的夫妻财产共有关系和家庭财产共有关系；或是由合同约定的。在共同共有中，共有财产不分份额。共同共有的共有人平等地享有权利和承担义务。

4.答案：BCD。《民法典》第308条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。所以，A选项错误。在B选项中，《民法典》第309条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。所以，B选项正确。在C选项中，《民法典》第300条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。所以，C选项正确。在D选项中，《民法典》第303条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。所以，D选项正确。本题选项为B、C、D。

5.答案：BC。A项考查建筑物区分所有权之共有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，也应当认定为《民法典》第二编第六章所称的共有部分。本题中，2号楼的外墙属于全楼业主共有。故A项正确。B、C、D项考查建筑物区分所有权之专有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。本题中，孟某作为2号楼业主，购买商品房后在自家卧室对应的外墙上安装空调外机的行为属于合理使用，无须支付费用，更非侵权行为。故B、C项错误、D项正确。

6.答案：ACD。A项考查按份共有和共同共有的区别。婚后夫妻双方出资购买房屋，无论登记在谁名下，均不影响房屋“共同共有”的权属状态。故A项正确。B项考查无处分权人行为的效力。共同共有人处分共有物的，需全体一致同意。本题中，陈某未经肖某同意，无权擅自出卖房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第14条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本题中，秦某不知道陈某无处分权，买卖合同合法有效。故B项错误。C项考查善意取得。不动产善意取得的构成要件有4个：（1）卖方无处分权；（2）买方主观上善意且无重大过失；（3）买方客观上支付合理对价；（4）已经完成公示（即不动产已经过户登记）。本题中，秦某符合上述构成要件。因此，有权主张善意取得。故C项正确。D项考查共同侵权。蔡某与陈某以“夫妻名义”一起将房屋出卖给秦某的行为构成共同侵权，肖某依法应承担赔偿责任。故D项正确。

三、不定项选择题

答案：（1）ABC。依《民法典》第279条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。依《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《民法典》第279条所称“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。依该两条规定，本题中，小区业主田某将其位于一楼的住宅用于开办茶馆，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经本栋建筑物内的其他业主同意；本栋建筑物之外的业主，主张与田某住宅用途的改变有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。题面没有给出蒋某和田某是否为同一栋建筑物的业主这样的信息，但无论是否属于同一栋楼的业主，本题中A、B、C选项的说法均正确，而D选项说法错误。

（2）D。依《民法典》第286条第2款的规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。由此可知，本题中A、B、C选项均属于业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的行为，而不属于业主有权提起诉讼的行为，业主只能对侵害自己合法权益的行为，依法向人民法院提起诉讼。故本题中A、B、C说法均错误，只有D选项说法正确。

四、简答题

1.答案：（1）共有的主体不是单一的，而是两个或两个以上的单位、个人或单位和个人。其主体是多数人，而不是单一主体。（2）共有的客体是特定的独立物。共有物在共有关系存续期间，不能分割为各个部分由各个共有人分别享有所有权，而是由各个共有人共同享有其所有权，各个共有人的权利及于共有物的全部。（3）共有人对共有物或者按照各自的份额，或者平等地享有权利。但是，共有人对于自己权利的行使，并不是完全独立的，在许多情况下要体现全体共有人的意志，要受其他共有人的利益的制约。

2.答案：共同共有的特征为：（1）各个共有人对共有财产共同地、平等地享有所有权，没有份额的区分。各自的份额只有在分割共有财产时才能确定。（2）各个共有人对共有财产享有平等的权利，承担平等的义务，没有权利大小或义务多少的区分。（3）共同共有关系随着共有人的共同关系的存在而产生，并随着共同关系的解除而消灭。

3.答案：按份共有的特征为：（1）各个共有人对于共有物按照份额享有所有权。（2）各个共有人按照各自的份额对共有物分享权利、分担义务。（3）各个共有人虽然拥有一定的份额，但共有人的权利并不仅限于共有物的某一部分上，而是及于共有物的全部。（4）按份共有人可以转让其享有的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

五、论述题

答案：按份共有人除按其份额有对财产的占有权、使用权、收益权、处分权外，还享有一些可以按个人意愿单独行使的权利：（1）分出自己份额。行使这项权利要受到限制：第一，只有在不影响其他共有人共同经营的前提下方可要求分出实物。第二，法律或协议对分出权的行使有规定时，必须遵守这些规定。（2）转让自己份额。除非共有人另有约定，共有人依法将自己的份额转让给他人，无须征得其他共有人的同意。按份共有人死亡，其份额可以作为遗产为继承人所继承。公民在不损害社会和他人的利益的情形下，可以抛弃其共有的份额，其抛弃部分的利益由其他共有人取得。（3）对其他共有人出售之份额享有优先购买权。按份共有人出售自己的份额，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。优先购买权的行使要符合相应的条件和程序。

按份共有人的义务有：（1）共有人与第三人发生的债权债务，如果权利义务可分，各共有人只按照各自份额承担义务。第三人也只能请求各共有人按其份额履行义务。（2）若共有人与第三人发生的债权债务关系中的权利、义务是不可分的，共有人之间应负连带责任。（3）各共有人的义务及于共有财产的全部，而不是仅对共有财产某一部分负有义务。