序

在浙江省全面启动未来社区创建工作之际，浙江五洲工程项目管理有限公司、杭州千城建筑设计集团股份有限公司主编的《未来社区建设指南：理念与实践》即将付梓，谨向该书的出版表示热烈祝贺。本书从理论和实践两个层面对未来社区建设进行了系统总结，诠释了何谓未来社区、未来社区何为，对继续探索未来社区的新模式、新路径、新技术具有参考价值。

习近平总书记指出：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”未来社区建设是构建以人为核心的城市现代化平台、满足人民对美好生活向往的重要举措，也是转变城市发展方式、推动高质量发展的重要举措。

未来社区要坚持发展导向，推动高质量发展。在后疫情时代，加大基础设施投资建设力度是拉动经济的重要抓手，在政府不能继续负债的背景下，要解决未来社区建设的大量资金投入，关键要深入研究土地，做好级差地租的文章。近两年，上海、浙江等地出台的有关支持“新基建”相关政策的亮点，在于充分利用了城市三大类基础设施建设产生的土地溢出效应，即地租和级差地租。比如，2019年11月，《浙江省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》（浙政办发〔2019〕60号）提出的“科学合理确定地块容积率、建筑限高等规划技术指标”“允许试点项目的公共立体绿化合理计入绿地率”“支持试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计费容积率”“‘带方案’进行土地公开出让”等；又如，2020年4月，《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》（沪府办规〔2020〕3号）提出的“存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款”“支持利用划拨土地上的存量房产发展新业态、新模式，土地用途和权利人、权利类型在5年过渡期内可暂不变更”“精准实施混合用地出让、容积率提升、标准厂房分割转让、绿化率区域统筹”等。这些政策的出台值得高度关注，要进一步坚持“XOD”模式，广泛应用“XOD＋PPP＋EPC”模式，对城市基础设施和城市土地进行一体化开发和利用，通过完善政策供给、创新开发模式，探索提高土地利用效率和投资强度，破解未来社区的建设成本问题。

未来社区要坚持问题导向，创造高品质生活。迈入21世纪以来，杭州在做好“面子”的同时，更加重视“里子”，实施了以“背街小巷改善工程”为代表的“四大改善工程”（危旧房改善工程、庭院改善工程、老旧小区物业改善工程），创造了以“四问四权”为基础的“民主促民生”工作机制，推动城市从政府一家管理向党政界、知识界、企业界、媒体界、市民界“五界联动”的现代治理转变。未来社区建设以更新改造类为主，更新改造的重点是实施新一轮城市有机更新，补齐老旧小区的城市基础设施短板。要将未来社区建设与新一轮旧改有机结合起来，既要对传统基础设施进行数字化改造，也要建立以物联网为代表的数字化基础设施，推动经济类、社会类、生态类三大类基础设施的社区化。

未来社区要坚持治理导向，实现高水平治理。一流城市要有一流治理。建设未来社区，要把提升社区治理体系和治理能力摆在更加重要位置，坚持试点创新，深化市场化改革，探索商业化模式，破解治理的资源和成本问题。要在街区、城区等更大的空间尺度上探索治理成效，系统化破解教育、健康等事关民生的创新场景的落地成本问题。例如，天元公学就是充分利用存量学校等土地，按照“EOD”模式发展理念对周边土地进行开发利用，做好优地优用文章，将社区与学校融合到一起，推动教育场景落地，打造了教育导向型公园社区的样板。

城市是一个开放的、复杂的巨系统，社区是城市十分重要的子系统。建设未来社区，要以系统科学的方法，科学系统地推动社区高质量发展、高品质生活、高水平治理，提高经济密度、提升管理精度、传递治理温度，让我们的城市、社区成为人民群众追求更美好生活的有力依托。

2021年8月于杭州