2.3　拆迁补偿费的核算

拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种，具体包括货币补偿、产权置换补偿和两者相结合的补偿方式。

2.3.1　货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据，由专业评估机构对被拆迁房屋进行估价：一是市场评估价格；二是商品房交易均价；三是重置价格。

1.市场评估价格

市场评估价格是指被拆迁房屋的市场价格，是由符合规定的专业估价机构，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。

2.商品房交易均价

商品房交易均价是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3.重置价格

重置价格是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

房地产开发企业根据相关评估资料，向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费，按开发项目计入开发直接成本：

借：开发成本——拆迁补偿费

贷：银行存款

【例2-9】远大房地产有限公司取得郴州市旧城区阳光小镇拆迁项目，共支付拆迁费用1780万元。

根据政府拆迁文件、补偿文件、付款证明等，进行会计处理。

借：开发成本——阳光小镇——拆迁补偿费　　17800000

贷：银行存款　　17800000

企业拆迁补偿费支出，据实计入开发成本，在结转房屋销售成本时，在企业所得税和土地增值税前扣除。

2.3.2　产权置换补偿

产权置换也被称作产权调换，分为以下两种形式：

1.异地安置

异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减，尽量以等价价值做到产权置换。

2.回迁安置

回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

企业对产权置换的会计处理：一方面对换出的房屋应视同销售；另一方面，以换出房屋的售价作为下一步开发产品的开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

【例2-10】远大房地产公司开发福恒城中村改造项目，该项目占地5000平方米，住宅建筑面积25000平方米。其中，用于安置回迁户村民的住宅面积为5000平方米，其余200000平方米住宅由开发商销售。2×21年3月项目竣工，5月清盘。取得销售收入8720万元，平均销售单价3488元。

该公司竣工决算成本包括开发成本5450万元，其中土地征用费（不包括拆迁补偿费）1200万元，前期工程费400万元，建筑安装工程费1100万元，基础设施费1800万元，公共配套设施费260万元，开发间接费用690万元。

拆迁补偿费支出=3488×5000=17440000（元）

项目土地成本=17440000+12000000=29440000（元）

销售收入=87200000+17440000=104640000（元）

单位可销售面积计税成本=（54500000+17440000）÷25000=2877.60（元/平方米）

补偿安置房销售成本=5000×2877.60=14388000（元）

整个项目销售成本=14388000+2877.60×20000=71940000（元）

（1）房屋竣工时，按安置时同期同类房屋价格。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿费　　17440000

贷：应付账款——拆迁补偿费　　17440000

借：应付账款——拆迁补偿费　　17440000

贷：主营业务收入　　17440000

（2）结转拆迁安置房成本会计处理。

借：主营业务成本　　14388000

贷：开发产品　　14388000

相关政策

1.增值税

房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式（即“拆一还一”），属于开发产品抵偿债务的行为，视同销售，应申报缴纳增值税。

2.土地增值税

拆迁补偿费作为房地产开发成本，属于土地增值税清算扣除项目。