2.1　土地出让形式与土地出让金

国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2.1.1　城市用地类别及范围

根据《城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137—2011）》规定，城乡用地是指城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。

城市用地类别及范围见表2-1。

续上表

国有土地使用权出让年限见表2-2。

2.1.2　土地出让形式

土地出让是指土地使用权获得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式，通过土地市场出让方式有招标、拍卖、挂牌、协议出让四种形式。

1.招标

招标是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。招标流程如下。

2.拍卖

拍卖是指按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。

拍卖流程如下：

（1）主持人点算竞买人；

（2）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（4）主持人报出起叫价；

（5）竞买人举牌应价或者报价；

（6）主持人确认该应价后继续竞价；

（7）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（8）主持人宣布最高应价者为竞得人。

3.挂牌

出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

挂牌流程如下。

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

4.协议出让

协议指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

除了以上四种方式之外，还有一种土地出让方式是划拨。划拨指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。

出让方式的适用范围，见表2-3。

续上表

2.1.3　会计科目明细设置

“开发成本”总分类科目下设置二级科目“土地征用及拆迁补偿费用”及其明细科目，列示因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，见表2-4。

续上表

2.1.4　土地出让金

土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价分摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。一般认为建高层可分摊地价，实际上并非如此，因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。但对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是完全依靠市场调节，土地出让金就带有税费的性质。

土地出让金的征收标准是由各省（市、自治区、直辖市）依据当地土地价值确定征收标准。一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数。

经常使用的计算出让金的方式：

（1）土地出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑面积×征收系数

（2）土地出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数

土地出让金计算方法，有以下几点。

（1）有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价的40％计算。

（2）发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。

（3）通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。

（4）划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。