15　基于建设行政主管机关的原因是否能成为开发商违约的抗辩理由

——廖独秀诉柳州市锦嘉房地产开发有限公司确认合同无效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2014）柳市民一终字第1042号民事判决书

2.案由：确认合同无效纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：廖独秀

被告（上诉人）：柳州市锦嘉房地产开发有限公司（以下简称锦嘉公司）

【基本案情】

2010年2月6日，廖独秀、锦嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，锦嘉公司将其开发的位于融水苗族自治县融水镇叠翠路“东方绿城”第15幢3层303号建筑面积121.3平方米商品房出售给原告，商品房总价款为184255元，于2010 年12月31日前将合同约定的商品房交付廖独秀使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。”

合同签订后，廖独秀按照约定向锦嘉公司支付了购房款。2011年4月30日，锦嘉公司将商品房交付给廖独秀。2012年6月10日，锦嘉公司代为预收廖独秀契税款2762元、查档费49元。2014年1月24日，锦嘉公司将办理商品房初始登记的材料提交融水苗族自治县房地产管理所进行商品房初始登记的申报。

融水苗族自治县房地产管理所于2014年2月18日出具证明，证实融水苗族自治县房地产管理所在2014年1月底已经收到了锦嘉公司交来办理东方绿城1—37栋办理权属登记申请材料。

【案件焦点】

锦嘉公司是否存在办理房屋所有权登记违约行为？是否承担违约责任？

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区柳州市融水苗族自治县人民法院审理认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金”的规定，锦嘉公司交付予廖独秀商品房的时间是2011年4月30日，却于2014年1月24日才将商品房初始登记的申报材料交房屋管理部门，说明锦嘉公司未能在合同约定期限备案，违反合同义务，导致廖独秀至今未能取得房产证，由此产生的违约责任应由锦嘉公司承担，对廖独秀的诉请的要求其逾期办理房产证违约金依法予以支持。

广西壮族自治区柳州市融水苗族自治县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：

被告柳州市锦嘉房地产开发有限公司支付原告廖独秀逾期办理房产证违约金3685元。

锦嘉公司以原审判决认定事实错误为由上诉。柳州市中级人民法院审理认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。廖独秀交付了购房款，锦嘉公司于2011年4 月30日交付诉争商品房。根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，锦嘉公司应当在交房后的90日内向房屋登记机关提交应属于其提供的房屋登记有关资料，而其却于2014年1月24日才将商品房初始登记的申报材料交给房屋管理部门，已经超过合同约定期限，该行为导致廖独秀至今未能取得房产证，由此产生的违约责任应由锦嘉公司承担。一审法院判决结果并无不当，应予维持。锦嘉公司以建设行政主管机关的原因，使其不能按购房合同约定的时间向房屋登记部门提交房屋登记备案材料，导致违约。合同违约责任属于严格责任，主要考虑违约结果是否系违约方的行为造成，而不考虑违约方是否存在主过错以及第三人的行为造成违约结果。本案中，锦嘉公司逾期提交办理房屋权属登记材料的违约行为已有充足的证据证实，并导致廖独秀不能及时取得房屋产权证书，其应当承担违约责任。根据合同的相对性原则，锦嘉公司所主张融水县住建局的特别规定并不能对抗《商品房买卖合同》的相对方廖独秀，其所主张的事由亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”以及最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”免除违约责任的法定事由。

广西壮族自治区柳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案涉及《合同法》违约责任的归责原则——严格责任原则的适用。严格责任原则基于合同是双方当事人对自己允诺各自提供的保证，当事人对合同负有绝对的义务，从而认定在违约行为发生时，无论违约方主观上是否有过错均须承担违约责任。合同是双方当事人自由意志的体现，合同上的权利、义务本质上均由当事人约定，法律确认合同具有拘束力，在一方不履行合同义务时追究其违约责任，事实上是维护当事人之间约定的效力，当事人没有理由以自己对违约无过错作为不承担违约责任的理由。我国《合同法》对违约责任采用的归责原则是严格责任原则。其构成要件包括：第一，行为违约性体现在当事人对合同义务的违反；第二，存在违约之损害事实；第三，损害事实与违约行为之间具有因果关系。

本案中，廖独秀只须提供有关锦嘉公司违约的事实，既不要求其证明锦嘉公司对于违约有过错，也不要求锦嘉公司证明自己对于违约无过错，只要违约就应当承担违约责任，责任的构成与过错无关。锦嘉公司免责的可能性在于证明是否有免责事由。一审、二审中，锦嘉公司均无证据证明其违约行为存在免责事由。

值得注意的是，本案中锦嘉公司认为致使廖独秀不能按时取得房屋产权证书的原因在于建设行政主管机关而不能归责于其，是混淆了过错责任与严格责任的区别。

编写人：广西壮族自治区柳州市融水苗族自治县人民法院　庞华圆