5　格式条款效力认定——王丽诉云南尚居地产有限公司商品房预约合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第46号民事判决书

2.案由：商品房预约合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：王丽

被告（上诉人）：云南尚居地产有限公司（以下简称尚居公司）

【基本案情】

王丽与尚居公司于2013年5月23日签订《滇池龙岸楼宇认购书》，约定由王丽认购尚居公司出售的楼宇滇池龙岸一期一区某号建筑面积为285.63平方米的房屋一套，房屋价款为6629913元。认购书约定：2013年6月7日签订《商品房购销合同》，支付首付款及办理银行按揭贷款手续；若王丽逾期付款，逾期未按尚居公司要求办理按揭相关手续或提交资料不合格、资信状况或其他原因导致所述按揭未获批准，逾期未与尚居公司签订购销合同或单方解除认购书，则认购书自动终止，尚居公司有权将该物业另行出售，王丽所交定金不予退回；本认购书为签订《商品房购销合同》的预约合同，本认购书签订后，王丽无合同约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退还；王丽知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若王丽暂不符合在本市购房的条件，王丽自愿承担因暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如王丽因此提出解除认购书或未按认购书约定的时间签署《商品房购销合同》的，则尚居公司有权没收定金并将本房产另行出售（该条约定加黑标注）。认购书签订后，王丽支付尚居公司定金500000元。2013年7月19日，王丽出具律师函给尚居公司，称由于限购政策的制约，不能实现合同目的，不能归责于王丽个人，要求解除认购书返还定金。2013年7月22日，尚居公司书面通知王丽，认为王丽应当于2013年7月20日前付清首期房款，并签订合同，但至今王丽仍未前来签署合同并支付首期房款，故解除认购书，不退还定金500000元。王丽认为尚居公司的销售人员在签约时未对其拥有房屋情况进行询问及向其解释限购政策的规定及具体内容，根据相关政策规定王丽无法申请银行贷款，故请求人民法院解除双方签订的《滇池龙案楼宇认购书》，由尚居公司返还原告定金500000元，并支付占用定金期间的资金占用费。另：王丽有朝阳路桂华新园小区商品房一套、与其丈夫共有官渡区矣六乡商品房一套，该二套房屋已抵押。

【案件焦点】

1.《滇池龙岸楼宇认购书》中约定的“定金”的性质是什么；2.《滇池龙岸楼宇认购书》第八条的约定是否有效。

【法院裁判要旨】

云南省昆明市官渡区人民法院经审理认为：本案中，王丽、尚居公司双方均要求解除合同并已通知了对方，故对王丽要求解除双方签订的《滇池龙岸楼宇认购书》的诉讼主张予以支持；我国合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案认购书采用的系格式条款，综合考虑双方签订认购书的内容以及实际履行的情况，根据公平原则酌定尚居公司应返还王丽定金250000元；对王丽要求尚居公司资金占用费的请求不予支持。

云南省昆明市官渡区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，作出如下判决：

一、解除原告王丽与被告云南尚居地产有限公司签订的《滇池龙岸楼宇认购书》；

二、被告云南尚居地产有限公司于判决生效后十日内，返还原告王丽定金250000元；

三、驳回原告王丽的其他诉讼请求。

王丽及尚居公司均不服一审判决提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审理认为：针对第一个争议焦点，经审查王丽与尚居公司于2013年5月23日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》的相关内容，认为王丽向尚居公司认购其开发的滇池龙岸一期一区某号房屋一套，双方当事人通过该认购书的签订建立了商品房预约合同法律关系，王丽并为此交付了50万元定金。根据该合同关于“乙方（王丽）在签订本认购书的同时应向甲方（尚居公司）支付定金人民币500000.00元（定金以收据为准）作为签订《商品房购销合同》及其补充协议和附件的担保”的约定，该定金的性质为定约定金，即该定金应当作为双方当事人履行签订正式的商品房购销合同义务的担保。针对第二个争议焦点，根据查明的案件事实，在履行合同过程中，因王丽属于昆明市限购政策规定的限购对象，无法就诉争房屋办理银行贷款手续而导致双方签订的《滇池龙岸楼宇认购书》解除，对于此种情形的处理，《滇池龙岸楼宇认购书》第八条约定：“乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若乙方暂不符合在本市附房的条件，乙方自愿承担因暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如乙方因此提出解除认购书或未按认购书约定的时间签署《商品房购销合同》的，则甲方有权没收定金并将本房产另行出售。”王丽认为该条合同约定加重了王丽的责任，免除了尚居公司的责任，双方权利义务明显不对等，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条约定应当认定为无效，本院认为，昆明市的限购政策在2011年1月已经开始实施，至双方签订合同时已经施行了两年多的时间，该政策系与公民生活息息相关的房地产调控政策，王丽长期在昆明市居住和生活，并且其名下已有两套房屋，在其与尚居公司签订《滇池龙岸楼宇认购书》时，王丽对限购政策的内容是应当明知的，并且，在《滇池龙岸楼宇认购书》中，尚居公司对于该条约定内容已经加黑注明对购房人进行了提示，王丽在此情况下仍然签订该合同视为其对该条合同约定内容已经清楚且愿意遵守，故《滇池龙岸楼宇认购书》第八条的约定内容并不存在加重王丽责任，免除尚居公司责任的情形，该合同约定系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的约定。现合同无法履行系由于王丽一方的原因所导致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，其无权要求尚居公司退还定金，本院对其要求尚居公司退还定金的诉讼请求不予支持。

云南省昆明市中级人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，作出如下判决：

一、维持（2013）官民二初字第436号民事判决第一项，即“解除原告王丽与被告云南尚居地产有限公司签订的《滇池龙岸楼宇认购书》”；第三项，即“驳回原告王丽的其他诉讼请求”；

二、撤销（2013）官民二初字第436号民事判决第二项，即“被告云南尚居地产有限公司于判决生效后十日内，返还原告王丽定金250000元”。

【法官后语】

本案涉及对格式条款效力的认定，《合同法》第四十条规定，格式条款提供一方免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。对于合同第八条的约定，笔者认为，首先，自2010年起，全国大部分城市陆续颁布了限购令，昆明市也在2011年1月开始实施限购令，至本案双方签订合同时已经施行了两年多的时间，该政策与每一个公民的日常生活息息相关，内容也不具有专业性，应当推定每一个居住在昆明市的公民对昆明市已经实施限购令政策的情况是明知的。对于购房资格的审查，不能由开发商单方来承担，开发商在合同中已经对该条合同约定进行了加黑提示，购房人只要尽到一般注意义务就可以知晓其是否属于限购对象。并且，购房人只是属于限贷的对象，并非被完全禁止购房，其名下已有两套住房，其可以通过出售现有房屋的方式取得涉案房屋的所有权。故该合同条款不存在加重购房人义务或排除其主要权利的情况。

其次，该合同中虽然仅约定了购房人违约时定金不予退还，但根据定金罚则，如开发商违约拒绝与购房人签订商品房购销合同，该条款同样可以适用，即该约定并不存在免除开发商责任的情形。综上，本案中，购房人与开发商所签合同并不存在格式条款应认定为无效的情形。

近几年，各地均出现“炒房”现象，导致房屋价格增长过快，在此背景下，国家出台限购令这一宏观调控政策。本案中的购房人名下已有两套房屋，其在购房时应当尽到注意义务，审查自己是否符合购房及贷款的条件，其未尽到此义务，应当承担相应的合同责任。

编写人：云南省昆明市中级人民法院　朱欢