16　共有人处分共有财产的效力认定——刘小某等诉何某所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第03580号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告：刘小某、李某、肖某惠

被告：何某

【基本案情】

刘小某系刘某与肖某之女，肖某于2003年11月死亡，刘某于2012年12月3日死亡。肖某惠、李某分别系肖某之父母。何某于1996年与刘某同居，并于2000年2月23日生育一女何某羽。1997年9月19日，刘某购买位于怀柔区东关二区×号楼1层3－101室房屋一套（以下简称101号房屋）。2012年8月3日刘某出具书面声明如下：“本人刘某于1997年9月19日购买101号房屋，本人自愿放弃产权，同意产权归何某所有。自签字日起，本人承诺与此房屋产生的纠纷自行承担法律责任。购房原发票丢失，声明作废。2012年9月20日，该房以单独所有的形式登记在何某名下。2013年6月25日，刘小某、李、肖某惠三人诉至法院，要求确认101号房屋为其三人共有。

案件审理过程中，何某羽向法院提出申请，要求参加本案诉讼，并对争议房产主张权利。法院依法通知何某羽以第三人身份参加诉讼。刘小某、李某、肖某惠对何某羽与刘某的亲子关系提出异议，并申请鉴定。法院依法委托北京明正司法鉴定中心对刘小某与何某羽是否为亲姐妹关系进行鉴定。2013年9月20日，北京明正司法鉴定中心出具京正【2013】物鉴字第188号司法鉴定意见书，鉴定意见为支持刘小某与何某羽是同父异母的半同胞姐妹。鉴定结果出具后，刘小某、李某、肖某惠明确争议房产中刘小某享有十六分之七的所有权，肖某惠和李某各享有十六分之二的所有权，同时要求将争议房产确认为刘小某所有，由刘小某给予肖某惠、李某、何某羽折价补偿。何某提出，如果争议房产经法院确认为各方当事人共有，自己就争议房产交纳的税款等费用及购房款要求经法院确认的房屋所有权人返还，包括：楼房面积补款24.64元、土地办证费6537.60元、房屋契税1411.18元。对于土地办证费及契税，何某要求按照票据载明钱款数额返还，对于楼房面积补款，何某要求以争议房屋的现值为基数按照补款数额与房款总额的比例返还。刘小某、李某、肖某惠认可何某提供的土地办证费及契税票据的真实性，亦同意返还上述费用，对何某提供的楼房面积补款收据，三人不认可其真实性，亦不同意返还。何某羽对何某提供的上述证据均无异议，亦认可争议房屋为何某所有，同时提出，如果争议房产经法院确认为各方当事人共有，何某羽要求以刘某继承人的身份主张房屋所有权，亦同意给予其他继承人折价补偿。

案件庭审中，经各方当事人确认，争议房屋购买当时的总价款为94079元，现在的市场价值为每平米14000元，总价值114.408万元。

【案件焦点】

刘某作为争议房屋的共有权人将房屋赠与给何某的行为是否具有法律效力；如何确认争议房屋的产权。

【法院裁判要旨】

北京市怀柔区人民法院经审理认为：按照法律规定，公民有继承遗产的权利，继承从被继承人死亡时开始。本案争议房产系刘某与肖某婚姻关系存续期间由刘某出资购买，为刘某与肖某的夫妻共同财产。因肖某与刘某已先后去世，故该房产应当作为该二人的遗产由其继承人继承。肖某惠、李某作为肖某的继承人，刘小某作为肖某与刘某的共同继承人，何某羽作为刘某的继承人均有权对争议房产主张继承权。因肖某先于刘某死亡，故争议房产中肖某的产权份额刘某享有相应的继承权，刘某继承的遗产份额应由其继承人转继承。考虑到争议房产不易分割，且分割后不利于各方当事人的实际生活，故确认争议房产由在遗产分配中享有较大份额的刘小某所有，由刘小某对其他继承人给予折价补偿。同时，刘小某亦应当对何某就争议房产交纳的楼房面积补款、土地办证费及契税给予返还。因争议楼房增值幅度较大，故对何某主张的以争议房屋的现值为基数按照补款数额与房款总额的比例返还楼房面积补款的意见应当给予采纳。对于何某辩称刘某将自有份额全部赠与给何某，何某对争议房产享有所有权的意见，我们认为，按照法律规定，遗产未分割的，视为共同共有；在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。现何某并未提供证据证明刘某在处分争议房产时征得了房产当时的共有权人刘小某、肖某惠、李某的同意，且何某取得该房产并未支付相应的对价，不符合善意取得的条件，故何某此项辩称意见不应采纳。

北京市怀柔区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、第一百七十七条的规定，判决如下：

一、101号房屋归刘小某所有。

二、刘小某于判决生效后十五日内折价补偿给肖某惠人民币143000元。

三、刘小某于判决生效后十五日内折价补偿给李某人民币143000元。

四、刘小某于判决生效后十五日内折价补偿给何某羽人民币357525元。

五、刘小某于判决生效后十五日内返还何某楼房面积补款、土地办证费及契税共计8249元。

【法官后语】

根据本案已查明的事实能够确认，本案争议的房屋系刘某与肖某婚姻关系存续期间由刘某出资购买，应为刘某与肖某的夫妻共同财产。后刘某以书面声明的形式将该房屋赠与给同居的何某，何某能否取得争议房屋的产权，涉及到刘某处分该房产行为的法律效力的认定，这也是本案的争议焦点。

笔者认为，首先应当明确的是，在肖某去世后，刘某、刘小某、肖某惠、李某四人对争议房屋的共有关系为共同共有。按照法律规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有与共同共有的区别即在于，按份共有的共有权人是按照份额对标的物享有所有权，而共同共有是共有权人基于共有关系对共有物享有所有权。本案中，争议房产系刘某与肖某的夫妻共同财产，肖某去世后肖某的继承人和刘某均为该房产共有权人，在房产未实际分割前，他们对房产的所有权理所当然为共同共有。

其次，按照《物权法》的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案中，刘某未经其他共有权人同意即将房产赠与，其行为应当认定无效。如果认为刘某享有争议房产大部分份额即享有处分房产的权利，那么是对法律规定的曲解。因为共同共有的财产在未经分割之前是不能区分份额的，认定刘某对争议房产享有大部分的产权份额，实际上是将争议房产的共有权认定为按份共有，抹煞了本案中当事人的共同共有关系，是不恰当的。探寻立法本意不难发现，物权法之所以将按份共有与共同共有的标的物的处分规则做了严格意义上的区分，就是因为共同共有的共有权人大都是基于家庭、亲属等的密切关系而对财产建立起的共有关系，如果共同共有的共有权人可以凭借“大部分份额”的所有权擅自处分共有物，无疑会对其他共有权人（极有可能为家庭成员中的弱势方）的利益造成侵害，而这样的侵害又是极难通过后续的诉讼途径实现权利的恢复的。因为在中国大部分家庭的财产都是混同的，即使后续的诉讼判决擅自处分人对其他共有权人给予赔偿，在家庭财产高度混同的情况下，这样的判决也无异于一纸空文，不能提供现实意义上的保障。

另外，本案在处理过程中，考虑到案件的特殊性，依法追加何某羽为本案第三人，并对其合法继承人的身份给予确认，实际上也平衡了双方当事人的利益。

编写人：北京市怀柔区人民法院　姜丽娜