7　直管公房转租合同效力认定——李耀华诉陈育红、欧圣鑫用益物权案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23141号民事判决书

2.案由：用益物权纠纷

3.当事人

原告：李耀华

被告：陈育红、欧圣鑫

【基本案情】

北京市西城区腊竹胡同42号2号房屋一间系李耀华承租的直管公房。2005年2月26日，李耀华之子赫波作为甲方，陈育红作为乙方签订《房屋租赁协议书》一份，约定：“经甲乙双方友好协商租赁甲方赫波先生的位于北京市宣武区腊竹胡同42号12平方米北房一间带电话、厨房3平方米一间，月租金450元/月，两月一交费，于每单月份月初（1－3日）内打入甲方指定的银行账户。乙方先付200元租房押金（乙方退房时各款项结清的情况下，如数退还）。乙方租房期间需自付电费、电话费、税费、卫生费等，乙方租房用于夫妻自住，不得转租改变租房用途，注意安全，不得有违法行为，否则承担相应的后果。……此协议有效期至2007年6月30日止。”2012年11月4日，赫波（甲方）与欧圣鑫、陈育红（乙方）签订租房合同，约定：甲乙双方友好协商，租赁甲方位于虎坊桥的一间平房，租金每月850元，每月一付。审理中，李耀华提供授权委托书一份，其中记载：“本人李耀华因年老体弱，无能力和精力打理本人位于宣武区虎坊桥腊竹胡同42号院的一间平房的租赁事宜，全权委托次子赫波处理此房的租赁等相关事情，特此授权。”2013年 7月后李耀华多次要求陈育红与欧圣鑫腾退上述房屋，均遭拒绝。现李耀华起诉要求陈育红、欧圣鑫腾退房屋。陈育红、欧圣鑫以双方所签租赁合同未约定期限为由不同意李耀华的诉讼请求，同时提出公房不允许出租，其承租时不知此房为公房。

【案件焦点】

直管公房承租人与第三人签订的房屋转租合同是否有效。

【法院裁判要旨】

北京市西城区人民法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李耀华之子赫波作为出租方将李耀华承租的直管公房一间租赁于陈育红、欧圣鑫夫妻使用，李耀华作为该公房的使用权人，有权就该房屋使用权问题与他人达成协议，现其对租赁行为予以认可，而2012年11月4日的租房合同内容又未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。就欧圣鑫、陈育红所述公房不允许出租一节，不属于影响合同效力的强制性规定，就公房管理部门是否因此解除与李耀华之间的租赁关系与本案不属同一法律关系。对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该租赁合同中未约定具体租赁期限，双方就此亦未签订补充协议，通过合同条款与交易习惯亦无法确定租赁期限，应视为不定期租赁。李耀华随时可以要求解除合同，自2013年7月开始李耀华多次要求陈育红与欧圣鑫腾退房屋，在给予了充分准备时间的情况下陈育红与欧圣鑫仍未予腾退，故李耀华起诉要求陈育红、欧圣鑫腾退房屋，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：

自本判决生效之日起十五日内，陈育红、欧圣鑫将李耀华承租的北京市西城区腊竹胡同42号2号房屋一间腾退，交李耀华收回。

【法官后语】

本案涉及到直管公房转租合同的效力认定问题。直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。直管公房租赁关系是具有公益分配性质的一种特殊租赁关系。此种租赁关系不同于一般的民事租赁关系，政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份，同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。故在涉及直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质及公房管理单位在其中的角色对当事人正确维权具有重要意义。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（2003年11月27日京高法发【2003】350号）亦对政府公房管理部门在诉讼中的角色作出了相关规定。直管公房的转租合同因其转租房屋的特殊性质而具有特殊性。根据北京市住建委发布的《关于中心城区棚户区改造中直管公房划转房屋登记有关问题的意见》，直管公房承租人私自向社会其他人员转租，且在他处有住房的，就将无偿收回其承租的公有住房。但该规定从内容与性质上看，不属于法律的强制性规定，不构成法定的合同无效要件，故直管公房转租合同不因此而当然无效。且从本质上说，直管公房的转租合同关系属于民事关系，且在政府公房管理部门、承租人、第三人三者纠纷的解决中适用行政程序显然不合常理，故此时政府公房管理部门在直管公房转租的法律关系中应当具有民法上出租人的身份。

房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。由于此种情况在当前的市场经济中属于普遍现象，现代民法多对其采取放任的态度。我国对房屋转租采取限制态度，《合同法》第二百二十四条对其效力的认定明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从该条的规定可见，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。房屋承租人将房屋转租给第三人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

就直管公房而言，因其不得转租，故当政府公房管理部门未因转租而与承租人解除租赁关系时，转租合同有效；当政府公房管理部门因转租而与承租人解除租赁关系时，转租合同应予以解除。本案中，原告作为该公房的承租人，在其公房承租关系存续期间与被告签订了转租合同，且政府公房管理部门并没有因此与原告解除公房租赁合同。故应当认定原被告双方的房屋租赁合同有效。

编写人：北京市西城区人民法院　李欣