二、运营让产业地产向死而生

2018年1月12日，北京发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》（以下简称《意见》），也被业内称为39号文。该《意见》规定，园区开发企业可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。2019年5月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布了两个文件—216号和217号文件，双文齐发，被称为“史上最严产业地产政策”。这是继北京市2010年开始逐渐收紧产业地产审批政策、宏观调整产业地产行业问题、提升产业发展结构之后的重大节点事件。

其实，2010年在216号和217号两个文件之前，就有过渡性文件，规定北京产业地产可以有条件分割、销售、出让，包括股权转让，但是要部委联审。2010—2017年产业地产在北京虽然有政策约束，但还有空间可行。2018年的39号文及2019年的两个文件，把北京产业地产的传统做法及游戏规则打乱了，这意味着完全禁止工业用地上任何形式的楼宇销售，包括股权转让。售卖的大门被堵死，抗风险能力差的中小产业地产商、民营产业地产商首当其冲。一时间不少业内人士喊出：北京产业地产已“死”。

北京的园区不让卖了，难道产业地产就此消亡了吗？岂能如此，但若要救活北京产业地产，首先要让园区运营商有发展空间。相对而言，北京之外，其他城市的工业用地政策一般都给园区运营商留有一定腾挪余地，保有一定市场活力。除了政策导向之外，中国产业地产历经40余年的发展，走到了一个历史转折期、一个关键时点。无论是市场使然还是监管倒逼，产业地产正从火热的“地产时代”悄然步入冷静的“产业时间”，区域政府也由原来的“土地财政”向“产业财政”转变过渡。

北京产业地产政策调整事件为全国其他城市拉响了警笛。一旦北京的调控之风向全国蔓延，真正保障园区生存下去的就是自持运营能力。政策的倒逼也促使产业园区的赢利模式、经营模式发生改变、升级，从早先开发模式转向运营模式。园区开发商以产业IP低价拿工业用地，再打擦边球在区块盖住宅的日子可能一去不复返了。应由一门心思搞定用地政策，提升到必须细心研读产业政策、投身产业资源整合和开展园区产业运营。

传统的地产行业注重高周转、快回报，是“狼吞虎咽式”的经营；而以园区为主形态的产业地产需要细嚼慢咽，拉长了建设周期与回报周期，两者之间的开发理念和营建模式存在较大差异。产业园区能够拉动经济、创造财富、带动区域，需要开发和运营形成一个完整的闭环。其中开发只是解决了园区物理载体问题，运营则是解决园区自身、入驻企业及区域发展的复合经营问题。只有通过硬件和软件的组合，形成整体的闭环经营，才能彻底解决园区发展困境。园区招商将逐渐走过拼房租优惠、拼区域税收返还和拼综合政策奖励的“三拼”阶段，因为产业企业间的竞争逐渐升级到了产业链的竞争和区域产业生态圈的竞争，在这样的形势下，推进产城、产业金融、产学研的融合，实施园区物业、商业和产业三驾马车的复合性运营，是提升园区核心竞争力的有效方法，也是产业地产商的持续经营之道，如图1-1所示。

园区不能售卖，产业地产已死，这是悲观者的观点，或者说死去的是那些无能的产业地产商。置之死地而后生，向模式要出路、向运营要效益，是产业地产向死而生的决绝之心与攀援之路。这一过程中，肯定会淘汰一批实力小、思路少、整合能力弱的产业地产商，这也是适者生存。房地产正从增量时代迈入存量时代，持有型物业渐成趋势。产业地产商置身变革的社会经济与市场环境中，必须清醒地认识到：园区大运营，表面为企业而来，实则为园区自身而生。

2019年以来，一大批地产物业管理公司相继上市，代表着地产行业在向着精细化运营管理的时代迈进。而被称为“园区轻资产第一股”的上海锦和商业经营管理股份有限公司于2020年4月21日正是登陆A股市场，以及从事文创园经营的上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司有望近期登陆创业板，这进一步透露出园区运营时代的来临。