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为什么一线城市房价远没有见顶

房地产问题，这是一个转了十几年圈，来回折腾也没有解决的问题，结果就是房价越调越高。那么，房地产到底是过剩还是供不应求？

 文/梁 红，中金首席经济学家

5月下旬，在上海的一次土地拍卖中，周浦纯住宅地块由保利以54.5亿元杀出重围夺得。这意味着这个位于上海外环以外的项目保本售价将高达7.9万元/平方米——难怪有人惊呼，上海的房价正在直追香港。

与此同时，机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1 100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

房地产问题，这是一个转了十几年圈，来回折腾也没有解决的问题，结果就是房价越调越高。那么，房地产到底是过剩还是供不应求？

让人口自由流动起来

判断房地产问题，重要的是搞清到底有多少库存，而且是把一、二、三甚至四线城市都放在这来统计。去年房子卖得不好，有些人谈到中国的人口结构，人口老龄化，认为房地产这辈子再也见不到黄金白银的时代了。

我们的城市化率到底是多少，这个词叫“城市化率”，而不是“城镇化率”，镇一级占城市化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多，也就是说真正的城市化率不会超过40%。跟其他国家比较，只能算是刚到半山腰。

国外的城市化率是一个人口密度的概念，而中国的城市是一个行政概念，一、二、三、四线不知道是根据什么划分的。全世界的城市化基本有一个大的趋势，如果人可以自己决定去哪里生活和工作，最后一定会有七成到八成人住在城市，而且这些人一半以上住在大城市。至今日本东京的人口还在涨，美国纽约的人口还在涨。

从人口和土地的禀赋来讲，一百万以上人口的城市，有很多数字中国应该落在美国和日本之间。如果做得好我们会像美国，如果做得不好则更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美国密。所以，一百万以上人口的城市是美国的一半，日本的三分之一。五百万以上人口的城市还是美国的一半，是日本的四分之一。

我们现在拥有千万级人口的城市，加上重庆应该算是五个。如果14亿人口七成住在城里，这七成里面一半以上又在千万级人口的城市。中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家很不同的地方，是我们的人口不能那么自由地流动，因为你在当地落不了户口。

党的十八届三中全会文件和“十三五”规划都有很多的表述，在我看来最重要的信号，是在户籍制度改革上要有相当程度的突破。到2020年，居住证应该是识别中国公民唯一的证件，不能再分谁是农业户口，谁是非农户口，一律只有一个居住证。

让人口自由流动，自主选择居住和生活的地方，这是全世界的一个潮流。

什么是刚性需求？

房地产供应不足主要是在大城市。这些年来，我们总是要打击所谓房地产的投机需求。实际上，中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。

什么是刚性需求？严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地世界第一，农村住房用地在95%以上，即使在改革开放之前，谁也没有住大街上。城市住房改革之后，多年来为什么还有人一直在买房子？目的就是改善居住条件。我们有很多房子实际上不太适合居住。城市住房有很多建成年代很早，大约25%没有独立的厕所和厨房。因此，但凡有了购房能力，人们必定搬到新房子住。

根据第五次和第六次人口普查的数据，2000-2010年，中国城市的住房自有率是下降的。中国人喜欢储蓄，攒点钱就要改善自己的居住条件。我们总说要多建80~90平方米的房子，这种政策很可怕。因为实际上，改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产交易额8万亿元人民币，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半，也就是说，很多限购政策把改善型需求全给挤出去了。只要敢放开限购，购房的需求就出来了。

中国的房地产市场比股票市场恐怖得多，老百姓的杠杆太低了。两三百亿元的首付贷和一年十万亿元的交易量非常小，没有关系。中国大部分人有一套房子，基本没有人睡在街上。从某种意义上讲，我们的支付的能力比一般发达国家强得多。我们的房价占收入比重很高，这个不矛盾。美国房贷占GDP的比例，房贷占居民可支配收入的比例还没有我们高呢。

住房库存可能是判断房地产走势最重要的信息。但是库存数据是不是有价值，首先要看它的一个周期，和我能找到的价格信号是不是能对得上。如果库存多，一定不会涨价，库存少则一定涨价。

我们统计了各个城市的可售住房面积。有个红线叫12个月，是指库存低于12个月就开始涨价，如果远远超过12个月就要降价。

一线城市个位数库存在半年以上，二线城市在12个月左右，三线城市15个月左右。去年一线城市北、上、广、深当然是疯涨，今年只剩下三、四个月的库存。二线城市今年三月份已经到10了。三线城市也应该是正增长了。

我们有点奇怪，这些数字并不是今天才出现的。最近限购的几个城市在6个月前就已经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的产业，历史上都出现过重大的判断失误。主要原因是做期货的很多投资者，在库存上数据非常散乱，非常不统一。

再参考2007年以来的数据。一、二、三线城市的走势有区别吗？可能水平有区别，一线涨得高点，二线涨6%，但是波动方向没有区别。

18亿亩红线

高房价是怎么炼成的？大家说有点像盲人摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。

在城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积方面，中国的数字无论是跟美国、日本比，还是跟香港比，我们都低得可怜。在过去十几年地方政府招商引资，提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地，最后挤得住宅用地很少。

从中国的地价分布看，农村土地不能碰，这种土地从某种意义讲是无价，或者说是小产权房。根据第六次人口普查的数据，如果我们把小产权房这部分数据拿掉，整个城市的住宅空置率是0。现在大城市相当部分的住房是靠小产权房补充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小产权房，住房的拥挤程度会直线上升。

商业用地、工业相关用地肯定是更多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，你的土地贵了人家企业还不来。地方政府招商引资，土地实际上是低价出卖的。

为什么北、上、广、深供地特别少，相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远的城市？因为从地方政府的税收来源来讲，省会城市或者北、上、广、深有很多其他税收来源，它卖一点地就够花了，但四线城市只能多卖点才够几年花的。

土地的供给制度，是中国高房价最基本的原因。如果我们的18亿亩红线就是不能动，目前北京、上海城市面积的一半是农地，剩下的土地肯定偏贵。2015年整个8.7万亿元商品房销售额，土地出让金占37%，其他税收占百分之二十几，加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。

去年房地产开发商上市企业的利润其实挺差的。通常我们认为房地产是暴利行业，但是过去两年利润直线下降。地价很贵，又不能融资，逼它借高利贷，盖起来又卖不出去，所以很多开发商急着要转型。

重庆经验

对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本的边际税率达到过80%，也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候，抑制了一段时间房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社会财富的分配极端恶化，同时造成社会之间的流动性非常差。

限购、限贷政策是非常不好的。香港在过去三年，一千万港币的房子首付是五成，主要是它供给有限。如果能交得起这个首付，你就进入到这个俱乐部，就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在外面，这更加大了财富收入分配的恶化。

什么政策管用？加大土地供应。最近终于听到好消息，说北京、上海要加大土地供应了。

未来我希望看到，恢复2004年停掉的跨省换地。要保护农地，这块农地为什么要在重庆旁边呢，挨着市郊很近，我拿这块地换个远一点的可不可以？

就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业，干吗非要拿上海、北京的一半土地来种地呢？能不能用它跟东北、山西换点地呢？跨省换地过去搞过，2004年被叫停。特别是西北、东北有些城市出现一些国企的困难，置换土地可能是潜在解决一些问题的方法。

我们是要对保护农地和粮食自给自足给予很大的关心，但是跨省换地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地现在还是农地，比如北京是个缺水的城市，然而北京的水资源七成用于农业生产，其中的效率和可承载力等很多问题都值得商榷。

我们强调粮食自给自足，至少八成要自给自足，最近有个新政策要推动土豆成为一个主粮，这个也是好办法。因为种大米种小麦自给自足很难了，我们的粮价比国外贵了50%，种土豆估计就有希望了。它的背后就是说，土地相对来说稀缺了。

如果有些土地因为某些原因不能碰，比如说日本保护农地的政策，除了导致收入分配恶化，影响代际之间流动，更重要的是使城市丧失了竞争力，因为地价太贵了，房价太贵了，人的成本太贵了，最后整个城市的竞争力就掉下来了。

如果有人比你便宜，你就会丧失竞争力。我们的后面有印度，有东南亚以及非洲国家，我们把自己搞贵了，就会丧失竞争力。现在北京雇一个员工或者雇一个保姆贵得离谱，为什么？他们的住是一个非常大的问题。

在这样的供地制度下，政府能不能做得好一点？政府拿了这么大一块土地，要不要一次性拿？卖地以后能不能做一些公租房、廉租房？重庆的GDP发展速度全国第一，房价过去五年涨了12%，是最低的，而且重庆是唯一从来没有限购过的城市，吸引了大批非户籍人口入户。重庆采取的做法是政府修建了大量的公租房及廉租房。

重庆的经验，解决了相当大的一部分需求，而且政府的财政做得也不错。新加坡也有现成的经验摆在那里。如果我们还像过去十年，房价一上来就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。大家会觉得这一次没有买就错过了一次机会，这实际上不是一个好的现象，早晚是要出问题的。我曾经说过，要对中国的房价有点想象力。

中国的房价跟股票市场差不多，在有限供给的时候它就很贵，而且相对贵的房价是质量不好的房子，因相对的供给有限。有媒体报道说，北京的房价已经超过纽约了，你去纽约买过房子吗？美国的大城市比如纽约、曼哈顿，你开车走出去一小时，当地的房价就可能要差十倍。纽约和美国中西部城市比较，还会再相差十倍以上。而我们城市间的落差并不够大，一讲这个问题就要挨骂。

我们现在是郊区房价太贵，城里核心区却不够贵。股票里所谓蓝筹，大盘是不贵的，贵的是小新创。原因是在有限供给的时候，总价低的东西相对贵，但这是不合理的。只要中国经济总体的增速继续保持下去，没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业扳倒在地上。

 编 辑:彭 靖 liqing326@163.com