第三章 补偿

第十七条【征收补偿范围】

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

条文注释

本条第1款规定的补偿包括三项：一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。所谓“附属物”是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。被征收人对自己的房屋进行的装饰装修，在征收时也应当给予补偿。对被征收人房屋价值的补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。这主要是针对征收非住宅房屋可能产生对被征收人生产经营造成影响而给予的补偿。

本条第2款规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励，不是普惠的。比如，市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的；如果被征收人未按期搬迁，就不能够享受政府给予的奖励。市、县级人民政府规定的补助也是如此，一般是针对生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难家庭的。

案例解读

案例6.房屋征收时如何确定是居住房屋还是非居住房屋?

上海市顺昌路281-283号283＃二层统间系原告霍某租赁的公有房屋，房屋类型旧里，房屋用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人，即霍某、孙某萱、陈某、孙某强。因旧城区改建需要，2012年6月2日，被告上海市黄浦区人民政府作出黄府征［2012］2号房屋征收决定，原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日，房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会，因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出沪黄府房征补［2013］010号房屋征收补偿决定，认定原告户被征收房屋为居住房屋，决定：一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍某户，用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路121弄3号204室，霍某户支付房屋征收部门差价款476706.84元；二、房屋征收部门给予霍某户各项补贴、奖励费等共计492150元，家用设施移装费按实结算，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算；三、霍某户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空。

原告不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案）

上海市黄浦区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙某萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙某萱经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

本案对如何界定被征收房屋是否属于居住房屋、进而适用不同补偿标准具有积极的借鉴意义。实践中，老百姓最关注的“按什么标准补”的前提往往是“房屋属于什么性质和用途”，这方面争议很多。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。本案中原告未能提供充分证据证明涉案房屋系非居住房屋，故法院不支持其诉讼请求。

案例7.租赁房屋被征收的，承租人可以获得哪些补偿?

2009年1月1日，王某与某街道办事处农机管理服务站签订《房屋租赁合同》，合同约定，王某租用该服务站位于麒东路的3间房屋，租期自2009年1月1日至同年12月31日；租金为每年2万元。合同签订后，双方按约履行。合同到期后，双方未再续签新的合同。但房屋一直由王某继续租用。2012年5月，某街道办事处与该农机站签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定某街道办事处对该街道农机站位于麒东路的房屋征收，并给予相应的货币补偿。2012年10月，街道农机站要求王茂发腾空并返还租赁的3间房屋。2013年5月13日，王某向法院提起诉讼，要求农机站给付其停业损失171171.78元、搬迁补助费85585.89元、房屋拆迁货币补偿费1212466.81元。街道农机站对王茂发主张的停业损失、搬迁补助费无异议，同意支付，但认为王某所承租的房屋不属于公房，不同意支付房屋拆迁货币补偿费。［案例改编自江苏省高级人民法院（2014）苏审三民申字第0673号民事裁定书］

受理法院认为，本案王某承租涉案房屋进行经营，不具有福利性质，且上诉人王某在2009年签订租赁合同时，是以市场价承租的涉案房屋。《南京市城市房屋拆迁管理补偿条例》第三十六条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定分配比例的，按照租赁合同期限内承租人实际使用年限，由房屋承租人和被拆迁人按比例分配拆迁货币补偿。王某根据上述规定，认为涉案房屋属于公房，具有福利性质，其作为承租人应当在拆迁时享有相应比例的拆迁货币补偿。本院认为，上述规定中所谓的公房承租，是指将国家和集体所有的房屋及其附属设施，基于福利性原因以政府规定的租金标准租赁给承租人使用。本案中，王某于2009年与道农机站签订租赁合同，以2万元/年的价格承租涉案房屋，综合租赁房屋系用于经营以及当时该房屋的承租价格与市场价基本接近等情况，认定涉案房屋不具有福利性质，不适用《南京市城市房屋拆迁管理补偿条例》的上述规定，因此只判决街道农机站给付王某停业损失及搬迁补助费，对王某要求给付拆迁货币补偿的请求不予支持。

第十八条【涉及住房保障情形的征收】

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

条文注释

对被征收人给予住房保障应当符合下列两个条件：一是征收的房屋是个人住宅；二是被征收人符合住房保障条件。考虑到住房保障范围、保障标准、优先具体办法等具有很强的地域差别，又属于地方事务，本条例授权住房保障的具体办法由各省、自治区、直辖市规定。

第十九条【被征收房屋价值的补偿】

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

条文注释

对被征收房屋的价值补偿不低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》来评估确定。若对房地产价格评估机构出具的评估结果有异议的可向其提出复核评估的申请，对复核结果仍有异议的，可再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

【单方委托房屋资产评估报告异议的处理】

行政机关在对房屋拆迁补偿纠纷作出裁决时，违反法规的规定，以拆迁人单方委托的评估公司的评估报告为依据，被拆迁人提出异议的，应认定行政裁决的主要证据不足。（参见“宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案”，《最高人民法院公报》2004年第8期）

【对被拆迁房屋评估报告有异议的救济途径】

房屋拆迁过程中，被拆迁人、房屋承租人对于被拆房屋评估报告有异议的，有权申请复估。因此，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人对被拆房屋评估报告依法申请复估的权利，拆迁人应将被拆房屋评估报告及时送达被拆迁人、房屋承租人。（参见“陆廷佐诉上海市闸北区房屋土地管理局房屋拆迁行政裁决纠纷案”，《最高人民法院公报》2007年第8期）

案例解读

案例8.房屋征收决定违反对被征收房屋价值的公平补偿原则的应当如何处理?

2011年4月6日，泗水县人民政府作出泗政发［2011］15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》（以下简称《决定》），其征收补偿方案规定，选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿；选择产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价；被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元/m²标准给予货币补偿。原告孔某的房屋在被征收范围内，其不服该《决定》，提起行政诉讼。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案）

济宁市中级人民法院经审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中，优惠价格显然低于市场价格，对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平，违反了《条例》的相关规定。故判决：撤销被告泗水县人民政府作出的《决定》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼，人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合，一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销，以有力地维护人民群众的根本权益。

案例9.未将被征收房屋的价值评估报告及时送达被征收人的应当如何处理?

2012年3月20日，雨山区人民政府发布雨城征［2012］2号《雨山区人民政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾某、沙某名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋位于征收范围内，其房产证证载房屋建筑面积774.59平方米；房屋产别：私产；设计用途：商业。土地证记载使用权面积1185.9平方米；地类（用途）：综合；使用权类型：出让。2012年12月，雨山区房屋征收部门在司法工作人员全程见证和监督下，抽签确定雨山区采石九华街22号房屋的房地产价格评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地产评估有限公司向雨山区房屋征收部门提交了对艾某、沙某名下房屋作出的市场价值估价报告。2013年1月16日，雨山区人民政府对被征收人艾某、沙某作出雨政征补［2013］21号《房屋征收补偿决定书》。艾某、沙某认为，被告作出补偿决定前没有向原告送达房屋评估结果，剥夺了原告依法享有的权利，故提起行政诉讼，请求依法撤销该《房屋征收补偿决定书》。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收决定案）

马鞍山市中级人民法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定，房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告10日内，向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

从本案现有证据看，雨山区房屋征收部门在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达艾某、沙某并公告，致使艾某、沙某对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失，属于违反法定程序。据此，判决撤销雨山区人民政府作出的雨政征补［2013］21号《房屋征收补偿决定书》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

通过严格的程序审查，在评估报告是否送达这一细节上，彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未及时送达，会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。本案判决敏锐地把握住了程序问题与实体权益保障的重要关联性，果断撤销了补偿决定，保障是充分到位的。

案例10.被征收人自己选定房屋价格评估机构后对评估结果不服如何处理?

2012年1月，永昌县人民政府拟定《永昌县北海子景区建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》，向社会公众公开征求意见。期满后，作出《关于永昌县北海子景区建设项目涉及国有土地上房屋征收的决定》并予以公告。原告毛某、刘某、毛小某（系夫妻、父子关系）共同共有的住宅房屋一处（面积276平方米）、工业用房一处（面积775.8平方米）均在被征收范围内。经房屋征收部门通知，毛某等人选定评估机构对被征收房屋进行评估。评估报告作出后，毛某等人以漏评为由申请复核，评估机构复核后重新作出评估报告，并对漏评项目进行了详细说明。同年12月26日，房屋征收部门就补偿事宜与毛某多次协商无果后，告知其对房屋估价复核结果有异议可依据《国有土地上房屋征收评估办法》在接到通知之日起10日内向金昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。毛某在规定的期限内未申请鉴定。2013年1月9日，县政府作出永政征补（2013）第1号《关于国有土地上毛某房屋征收补偿决定》，对涉案被征收范围内住宅房屋、房屋室内外装饰、工业用房及附属物、停产停业损失等进行补偿，被征收人选择货币补偿，总补偿款合计人民币1842612元。毛某、刘某、毛小某认为补偿不合理，补偿价格过低，向市政府提起行政复议。复议机关经审查维持了县政府作出的征收补偿决定。毛某、刘某、毛小某不服，提起行政诉讼，请求撤销征收补偿决定。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——毛培荣诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定案）

金昌市中级人民法院审理认为，县政府为公共事业的需要，组织实施县城北海子生态保护与景区规划建设，有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收原告国有土地上的房屋。因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，县政府具有依法按照征收补偿方案作出补偿决定的职权。在征收补偿过程中，评估机构系原告自己选定，该评估机构具有相应资质，复核评估报告对原告提出的漏评项目已作出明确说明。原告对评估复核结果虽有异议，但在规定的期限内并未向金昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，县政府对因征收行为给原告的住宅房屋及其装饰、工业用房及其附属物、停产停业损失等给予补偿，符合《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》的相关规定。被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。遂判决：驳回原告毛某、刘某、毛小某的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

本案的人民法院通过发挥司法监督作用，对合乎法律法规的征收补偿行为给予有力支持。在本案征收补偿过程中，征收部门在听取被征收人对征收补偿方案的意见、评估机构选择、补偿范围确定等方面，比较充分到位，保障了当事人知情权、参与权，体现了公开、公平、公正原则。通过法官释法明理，原告逐步消除了内心疑虑和不合理的心理预期，不仅未上诉，其后不久又与征收部门达成补偿协议，公益建设项目得以顺利推进，案件处理取得了较好法律效果和社会效果。

第二十条【房地产价格评估机构】

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

条文注释

房地产价格评估机构由被征收人协商决定，若协商未果，可以通过投票、抽签、摇号、招投标等多数决定和随机选定的方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市按照当地情况制定。房地产价格评估机构评估原则为独立、客观和公正，为了保证被征收房屋价值评估结果公平和客观，任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。

【评估人不具备法定评估资格的法律后果】

行政机关作出行政裁决时所依据的房屋资产评估报告如果存在评估人不具备法定评估资格，或评估人未依法取证等程序上严重违法的问题，违反了法定程序，应认定行政机关的裁决主要证据不足，依法予以撤销。（参见“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”，《最高人民法院公报》2004年第7期）

案例解读

案例11.房屋征收中，被征收房屋的价格评估机构应当如何选定?

商城县城关迎春台区域的房屋大多建于30年前，破损严重，基础设施落后。2012年12月8日，商城县房屋征收部门发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，提供信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司、安徽中安房地产评估咨询有限公司、商城县隆盛房地产评估事务所作为具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，商城县房屋征收部门于12月11日发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。2012年12月24日，商城县人民政府作出商政［2012］24号《关于迎春台安置区改造建设房屋征收的决定》。原告文某长期居住的迎春台132号房屋在征收范围内。2013年5月10日，房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。商城县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，被告于2013年7月15日依据房屋评估报告作出商政补决字［2013］3号《商城县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告不服该征收补偿决定，向人民法院提起诉讼。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案）

信阳市中级人民法院认为，本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：（一）评估机构选择程序不合法。商城县房屋征收部门于2012年12月8日发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，但商城县人民政府直到2012年12月24日才作出《关于迎春台安置区改造建设房屋征收的决定》，即先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定。这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第六条的规定，违反法定程序。（二）对原告文某的房屋权属认定错误。被告在《关于文某房屋产权主体不一致的情况说明》中称“文某在评估过程中拒绝配合致使评估人员未能进入房屋勘察”，但在《迎春台安置区房地产权属情况调查认定报告》中称“此面积为县征收办入户丈量面积、房地产权属情况为权属无争议”。被告提供的证据相互矛盾，且没有充分证据证明系因原告的原因导致被告无法履行勘察程序。且该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人文甲而非文某，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。据此，一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

本案从程序合法性、实体合法性两个角度鲜明地指出补偿决定存在的硬伤。在程序合法性方面，依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求；在实体合法性方面，强调补偿决定认定的被征收人必须适格。本案因存在征收决定作出前已确定了评估机构，且补偿决定核定的被征收人不是合法权属登记人的问题，故判决撤销补偿决定，彰显了程序公正和实体公正价值的双重意义。

第二十一条【产权调换】

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

条文注释

“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。政府在征收补偿方案中一般会明确用于产权调换房屋的地点、户型和面积等，以及选择不同地点的产权调换房屋所享受的不同政策，被征收人可根据实际需要，选择产权调换的形式。选择房屋产权调换的，对被征收房屋的价值和用于产权调换的房屋的价值应当分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。

第3款是有关旧城区改建回迁、就近安置的规定，其中有三层含义：（1）只适用于因旧城区改建而征收个人住房的；（2）只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的情况下才适用；（3）在同时满足了上述两个前提的情况下，被征收人可获得由房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

案例解读

案例12.房屋征收决定违反了被征收人对于补偿方式的选择权的应当如何处理?

2011年10月29日，淮安市淮阴区人民政府（以下称淮阴区政府）发布《房屋征收决定公告》，决定对银川路东旧城改造项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收。同日，淮阴区政府发布《银川路东地块房屋征收补偿方案》，何某位于淮安市淮阴区黄河路北侧3号楼205号的房屋在上述征收范围内。经评估，何某被征收房屋住宅部分评估单价为3901元/平方米，经营性用房评估单价为15600元/平方米。在征收补偿商谈过程中，何某向征收部门表示选择产权调换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。2012年6月14日，淮阴区政府依征收部门申请作出淮政房征补决字［2012］01号《房屋征收补偿决定书》，主要内容：何某被征收房屋建筑面积59.04平方米，设计用途为商住。因征收双方未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，淮阴区政府作出征收补偿决定：1.被征收人货币补偿款总计607027.15元；2.被征收人何某在接到本决定之日起7日内搬迁完毕。何某不服，向淮安市人民政府申请行政复议，后淮安市人民政府复议维持本案征收补偿决定。何某仍不服，遂向法院提起行政诉讼。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案）

本案的争议焦点为被诉房屋征收补偿决定是否侵害了何某的补偿方式选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。通过对本案证据的分析，可以认定何某选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，侵害了何某的补偿选择权。据此，法院作出撤销被诉补偿决定的判决。一审判决后，双方均未提起上诉。

本案的典型意义在于在房屋补偿决定诉讼中，旗帜鲜明地维护了被征收人的补偿方式选择权。《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条明确规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”，而实践中不少“官”民矛盾的产生，源于市、县级政府在作出补偿决定时，没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直加以确定。本案的撤销判决从根本上纠正了行政机关这一典型违法情形，为当事人提供了充分的司法救济。

第二十二条【搬迁费与临时安置费】

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

条文注释

在房屋被征收后，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。若被征收人选择房屋产权调换，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。被征收人自行过渡的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。房屋征收部门向被征收人提供周转用房的，房屋征收部门已经履行了为被征收人承担临时安置的责任，不必付给被征收人临时安置费。考虑到各地经济水平和实际情况不同，搬迁费和临时安置费的具体标准由地方规定。

第二十三条【停产停业损失的补偿】

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

条文注释

停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。

【非住宅房屋】

停产停业损失是对于非住宅房屋使用的补偿，对于住宅用房屋，则无停产停业损失的补偿。因此，还要对非住宅房屋加以认定。认定非住宅房屋，应当满足以下两个条件：一是房屋为非住宅房屋，即营业性用房；二是经营行为合法，不能是违法经营。二者缺一不可。

【停产停业损失的补偿标准】

对于停产停业损失的补偿标准，由于各地差异很大，有的根据上一年度报税务部门的月平均利润值计算，有的按月发放补助费，有的根据被征收房屋的位置和用途给予一次性补偿，有的按照建筑面积给予补偿，所以条例把具体的补偿办法授权由省、自治区和直辖市制定。

【“住改非”房屋的补偿】

“住改非”房屋是指那些产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房的房屋。其形成原因很复杂，多属于历史遗留问题。对于“住改非”房屋的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，经营时间较长的，可参照营业用房给予补偿。

第二十四条【违法建筑和临时建筑】

市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

条文注释

征收已经依法登记取得房产证的房屋必须予以补偿这是毫无疑问的，但是各地由于历史原因存在大量手续不全、未经登记，没有取得房产证的房屋。在征收范围确定后，各市、县人民政府应当对这一部分房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准时限的临时建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。

【违法建筑界定及处理】

根据城乡规划管理法律法规的规定，所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。一般包括四种情形：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况：第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并缴纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。

【临时建筑界定及处理】

根据城乡规划管理法律法规的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。因此，对于超过了批准期限的临时建筑，应当由建设者在限期内拆除，在征收时不予补偿。对于未超过批准期限的临时建筑，也是合法建筑，未到批准使用期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失。因此，征收未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。对未超过批准使用期限的临时建筑的补偿，应按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限确定。

案例解读

案例13.不符合规划的被征收违法建筑能否被强制拆除?

2010年7月，株洲市石峰区田心街道东门社区民主村小东门散户111号户主沈某，在未经被告株洲市规划局等有关单位批准的情况下，将其父沈汉某遗留旧房拆除，新建和扩建新房，严重影响了原告叶某的通行和采光。原告于2010年7月9日向被告株洲市规划局举报。该局于2010年10月对沈某新建扩建房屋进行调查、勘验，于2010年10月23日，对沈某作出了株规罚告（石峰）字（2010）第（462）行政处罚告知书，告知其建房行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，属违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，限接到告知书之日起，五天内自行无偿拆除，限期不拆除的，将由株洲市石峰区人民政府组织拆除。该告知书送达沈某本人，其未能拆除。原告叶某于2010年至2013年通过向株洲市石峰区田心街道东门社区委员会、株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府举报和请求依法履行强制拆除沈某违法建筑行政义务，采取申请书等请求形式未能及时解决。2013年3月8日，被告株洲市规划局以株规罚字（石2013）字第6021号对沈某作出行政处罚决定书。认定沈某的建房行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第二十五条之规定，属违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第五十一条之规定，限沈某接到决定书之日起，三日内自行无偿拆除。如限期不自行履行本决定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条和《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第五十四条及株政发（2008）36号文件规定，将由石峰区人民政府组织实施强制拆除。由于被告株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府未能完全履行拆除违法建筑法定职责，原告于2013年6月5日向法院提起行政诉讼。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——叶汉祥诉湖南省株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府不履行拆除违法建筑法定职责案）

株洲市荷塘区人民法院认为，被告株洲市石峰区人民政府于2010年12月接到株洲市规划局对沈某株规罚告字（2010）第004号行政处罚告知书和株规罚字（石2013）第0021号行政处罚决定书后，应按照株洲市规划局的授权积极履行法定职责，组织实施强制拆除违法建设。虽然被告株洲市石峰区人民政府在履行职责中对沈某违法建设进行协调等工作，但未积极采取措施，其拆除违法建设工作未到位，属于不完全履行拆除违法建筑的法定职责。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三款的规定，判决被告株洲市石峰区人民政府在三个月内履行拆除沈某违法建设法定职责的行政行为。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

本案以违法建设相邻权人提起的行政不作为诉讼为载体，有效发挥司法能动性，督促行政机关切实充分地履行拆除违建、保障民生的法定职责。针对各地违法建设数量庞大，局部地区有所蔓延的态势，虽然《城乡规划法》规定了县级以上人民政府对违反城市规划、乡镇人民政府对违反乡村规划的违法建设有权强制拆除，但实际情况不甚理想。违法建设侵犯相邻权人合法权益难以救济成为一种普遍现象和薄弱环节，本案判决在这一问题上表明法院应有态度：即使行政机关对违建采取过一定查处措施，但如果不到位仍构成不完全履行法定职责，法院有权要求行政机关进一步履行到位。这方面审判力度需要不断加强。

第二十五条【补偿协议】

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

条文注释

征收补偿协议是约定征收当事人之间权利与义务关系的合同。依法订立的补偿协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法订立的协议，受法律保护。

【补偿协议的主要内容】

一般包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。此外，还有违约责任，争议解决办法等约定。对于选择货币补偿的协议，主要应载明补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限等；选择产权调换的，则应载明用于产权调换房屋的地点和面积、被征收房屋与产权调换房屋的差价结算、临时安置费或者周转用房、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。

应用要点

【案由选择】

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【管辖法院】

因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。（《民事诉讼法》第二十三条）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。（《民事诉讼法》第三十三条）因此，对于属于专属管辖的案件，由被征收房屋或安置房屋所在地法院管辖。该类诉讼一般由基层人民法院管辖，除非该纠纷在辖区内有重大影响。

【立案指引】

1.起诉文书的要求：

（1）原、被告的基本情况

（2）诉讼请求：

拆迁人提起诉讼的：被拆迁人未按约腾空原住房并交拆迁人拆除的，请求判令排除妨害，请求法院依法判令被告赔偿损失；其他。

被拆迁人提起诉讼的：拆迁人未按约支付房屋拆迁补助费、被拆迁房屋补偿费或临时过渡费的，请求判令拆迁人支付相应费用等。诉讼费用由被告承担。

（3）事实与理由：原、被告双方订立房屋拆迁合同的时间及约定内容；合同变更或解除的协议；合同的履行情况；被告未合格履行义务的事实；依法要求被告承担相应的责任。

（4）写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。

（5）写明起诉状致送的人民法院名称；诉状由据状人签名或盖章，并注明起诉的时间。

2.立案时应当提交的材料：

（1）起诉状正本一份，并按被告的人数提交副本。

（2）原告主体资格的证明材料。原告为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等的复印件，港澳同胞身份证明复印件；原告为法人或其他组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照复印件或由工商登记机关出具的工商登记资料或社会法人登记证，同时还应提交法定代表人身份证明书或主要负责人证明书。

（3）如需委托代理人代为诉讼，应提交委托人签名或盖章的授权委托书，授权委托书须记明委托事项、权限、期限以及联系电话。公民代理的，同时提交本人的身份证复印件；律师代理的，同时提交律师事务所的公函和律师执业证件的复印件。

（4）证明房屋征收拆迁法律关系存在的材料。如拆迁安置协议及其变更或解除的协议，被征收房屋的所有权证。

（5）违约行为证明材料。

（6）经济损失证明材料。

（7）法律规定的其他材料。

【证据指引】

一、证明房屋拆迁合同当事人诉讼主体资格的证据

1.当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等。

2.当事人为法人或其他组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本或由工商登记机关出具的工商登记清单，社会法人登记证等。

3.如工商登记的内容在当事人诉争的法律事实发生后曾有变更的，应提交工商部门出具的变更登记资料。

二、证明房屋拆迁法律关系成立的证据

（一）被拆迁人应提交的证据

1.被拆迁人房屋的所有权证；

2.证明被拆迁房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等证据；

3.当被拆房屋所有权证上记载的所有人和主张权利的被拆迁人不同时，还需提交证明被拆迁人对于被拆迁房屋享有接受赔偿安置权利的证据（包括亲属关系证明、继承权公证书、放弃权利申明等）；

4.证明房屋被拆时间的证据；

5.已经达成拆迁赔偿协议的，还应提交拆迁赔偿协议；

6.经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。

（二）拆迁人应提交的证据

1.拆迁房屋许可证；

2.房屋拆迁公告及张贴公告的照片；

3.原地新建建筑物的《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明；

4.房屋被拆除前的面积查丈报告；

5.房屋拆迁赔偿协议；

6.向被拆迁人支付现金赔偿金、过渡期安置补助费、房屋搬迁费、电话迁移费等费用的有关凭证；

7.提供过渡期临时用房给被拆迁人的证据；

8.用以安置被拆迁人的房屋面积图、建筑面积竣工查丈报告等。

三、当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。

案例解读

案例14.被征收人能否以在签订房屋征收补偿安置协议书时存在重大误解为由要求撤销协议书?

苏州市虎丘路5X-X号房屋系魏某个人私有的合法财产，长期被用作商用。2012年期间，为配合虎丘区综合改造，魏某同意该房屋被政府征收拆迁，并同意由市住建局委托评估，在双方对评估结果无争议的情况下，按照评估结果给予魏某相应价值的拆迁补偿。苏州泛亚万隆房地产土地评估经纪有限公司（以下简称评估公司）接受市住建局委托，分别于2012年8月2日、2012年9月10日及2013年3月29日三次对房屋进行评估。魏某认为，市住建局仅向其提供前两份评估报告，隐瞒了第三份评估报告。2013年4月25日，魏某在对第三份评估报告毫不知情且被市住建局误导的情况下，与市住建局签订了参照第三份评估报告制定的房屋征收补偿安置协议书。事后，经魏某多次催要，市住建局才给予魏某第三份评估报告。魏某对比三份评估报告，发现2013年4月25日补偿协议书系市住建局故意安排，严重损害了魏某的利益：1.魏某房屋住址为虎丘路，补偿标准应为每平方米19000元，但市住建局却按虎丘西路每平方米17500元的标准计算补偿费用；2.补偿协议书是根据第三份评估报告制作的，但魏某从未收到过该评估报告，且该评估报告未加盖公章，没有法律效力；3.第三份评估报告遗漏多项前两份评估报告中的装修项目，且对前两份评估报告中提到的房屋土地面积大于建筑面积的16.43平方米的土地估价109260元未予涉及；4.补偿协议书中定销商品房购房指标不足。魏某的合法建筑面积为246.47平方米，被扣除124.08平方米的商业用房，合法住宅面积为122.39平方米，大于120平方米，核准套型为90平方米，魏某有权享受赠购30平方米的优惠方案。综上，魏某认为其在签订补偿协议书时存在重大误解，该补偿协议书应属可撤销合同。原审法院认定事实不清，适用法律错误。

市住建局提交意见称：（一）魏某与市住建局签订的苏州市房屋征收补偿安置协议书系双方真实意思表示，合法、有效，应予维持。根据苏州市政府苏府征［2012］6号房屋征收决定，魏某所有的虎丘路51-1号房屋属于虎丘景区环境综合整治和建设项目的征收范围，市住建局作为征收部门，依法实施征收工作。征收过程中，征收工作人员根据征收文件及评估公司出具的评估报告，向魏某详尽告知了征收补偿方案，在充分协商一致的情况下，双方于2013年4月25日签订了房屋征收补偿安置协议，该协议对补偿安置方式、定销商品房选购、搬迁期限等均作了明确约定。同日，魏某将房屋交付验收，并于同年4月28日领取了全部征收补偿款。（二）魏某的再审申请事由不能成立，应予驳回。1.魏某房屋合法建筑面积246.47平方米，土地使用权面积262.90平方米，房屋产权证、土地使用权证证明为住宅房，故前两份评估报告按住宅房对魏某所有的房屋进行评估，对大于房屋面积的土地面积亦进行了评估。后根据营业执照等材料，魏某部分房屋用于经营，故评估公司在出具第三份评估报告时，对其中122.39平方米按住宅进行评估补偿，124.08平方米参照商业用房进行评估补偿，另有违法建筑39.63平方米中24.25平方米经会办参照商业用房的50%进行补偿，故市住建局针对魏某房屋补偿面积共计270.72平方米，大于魏某合法土地使用面积262.90平方米。2.魏某提出第三份评估报告比照前两份评估报告遗漏装修项目，市住建局认为装修项目评估是评估公司进行的，作为征收部门只能按照评估报告对魏某进行补偿。3.根据《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》之规定，定销商品房系在市政府在实施征收过程中，对选择货币补偿的住宅房定向提供的商品房。本案中，魏某合法建筑中124.08平方米房屋已按商业用房价值进行了货币补偿，故该部分不能再享受配置商品房的政策，魏某可享受配置定销商品房的被征收房屋面积为122.39平方米，按政策，可配置定销商品房核准面积为135平方米，且因定销商品房房源为高层，按政策配送面积30平方米，考虑魏某实际情况，另增加配送10平方米，同时批准魏某按市场价增购5平方米，故安置魏某定销商品房面积为180平方米。［案例来源：江苏省苏州市中级人民法院民事裁定书（2014）苏中民申字第00012号］

法院认为，本案的争议焦点是，魏某与市住建局签订房屋征收补偿安置协议书时，是否存在重大误解?经查，首先，协议书签订前，魏某就知道对其房屋有过三次评估。协议书签订时，魏某也明知房屋各项评估值与前两份评估报告不同，但没有提出异议。协议书签订后，魏某又按约腾清房屋，并领取了全部补偿款项。这表明，魏某即使在协议书签订前没有收到第三份评估报告，对该份评估报告确定的房屋各项评估值也是知情的，且同意据此达成补偿安置协议。其次，魏某所有的房屋公安门牌编号为虎丘路5X-X号，但实际坐落于虎丘西路，根据房屋征收补偿方案，评估基数应为每平方米17500元。补偿安置协议书及补偿费用结算表也明确，对魏某违法建筑39.63平方米中24.25平方米经会办参照商业用房的50%即每平方米17500元的50%进行补偿。魏某在该两份材料上签字时，均未对此提出异议，表明其认可按该标准进行补偿。第三，魏某房屋合法建筑面积246.47平方米，土地使用权证面积262.90平方米。前两份评估报告中，对魏某全部房屋按住宅进行评估，故存在房屋土地面积大于建筑面积的土地估价。第三份评估报告中，对魏某房屋区分住宅（122.39平方米）和商业用房（124.08平方米），另有违法建筑39.63平方米中24.25平方米经会办参照商业用房的50%进行评估，实际房屋评估面积共计270.72平方米，大于土地面积262.90平方米，故第三份评估报告不存在房屋土地面积大于建筑面积的土地估价，并无不当。第四，魏某房屋住宅面积122.39平方米，按照房屋征收补偿方案，可在核准购买定销商品房套型面积基础上增购30平方米，增购面积的资金由征收项目建设单位承担。根据补偿安置协议书，魏某核准购买定销商品房面积135平方米，配送面积40平方米，符合房屋征收补偿方案的规定。第五，魏某并未提出证据证明市住建局存在恶意，或补偿安置协议书存在不合理之处导致其合法权益受到损害的事实。综上，魏某关于其在签订房屋征收补偿安置协议书时存在重大误解、要求撤销该协议书的主张不能成立，原审判决驳回魏某的诉讼请求，并无不当。

综上，魏某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回魏某的再审申请。

案例15.拆迁人将补偿安置房屋另卖他人的应当如何处理?

2003年5月30日，吴某与CT公司签订一份《拆迁补偿安置协议书》，约定CT公司拆除吴某的21间房屋，并采取产权调换就地安置的形式，给吴某在碱泉街安置号楼四单元一、二、三层安置各60平方米的住宅房屋三套，各配地下室一间，安置非住宅20平方米；协议签订后，吴某在5日内将房屋腾空无偿交给CT公司拆除；2006年年底，拆迁协议涉及的安置楼（即现在的向阳小区7号楼）建成后，CT公司将协议中约定的四单元一、二、三层房屋另卖给他人，没有安置给吴某。2007年5月17日，双方签订补充协议一份，约定因原拆迁协议约定的住宅楼无法设计地下室，CT公司给吴某安置三套65平方米的住宅，其中第三套房屋CT公司按130650元的价格给吴某货币补偿，其余两套楼房待回迁安置，同时CT公司针对该房屋给付吴某过渡费1500元。2010年4月29日，双方再次签订补充协议书，约定CT公司对上述2007年5月17日补充协议中两套房屋中的一套，以280000元的价格给吴某进行货币补偿，剩余一套65平方米的住宅楼房，另行补偿安置，同时CT公司针对该第二套房屋给付吴某超期过渡费10000元。后因CT公司至今未给吴某安置第三套房屋，故吴某诉至法院，请求如诉。另，庭审中，双方均认可未安置的第三套房屋的现价为280000元。另查：CT公司一直按每人每月125元的标准向吴某支付超期过渡费。自2009年1月1日至今，CT公司针对第三套房屋未给吴某支付超期过渡费，吴某家庭人口为4人。原审法院判决解除吴某与CT公司之间的《拆迁补偿安置协议书》、CT公司双倍赔偿吴某560000元、支付吴某超期过渡费11500元，驳回吴某要求CT公司赔偿违约金的诉讼请求。CT公司不服提起上诉。［案例来源：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2011）乌中民四终字第357号］

二审法院审理认为：本案上诉人CT公司与被上诉人吴某于2003年5月31日签订的《拆迁补偿安置协议书》合法有效，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。2007年5月17日，双方又达成《补充协议》，将原《拆迁补偿安置协议书》约定的三套房屋中的第三层的房屋变更为货币补偿，将原第一层、第二层的房屋面积由60m²变更为65m²。该《补充协议》也系双方当事人的真实意思表示，双方亦应严格履行。根据该协议，原第一层、第二层的房屋仍应继续安置。2010年4月24日，双方又达成《补偿协议书（二）》，将2007年5月17日协议约定两套安置房屋中的一套变更为货币补偿，剩余一套约定“另行协商安置”。但对该剩余一套房屋双方最终未能另行协商一致，故双方仍应按《补充协议》的约定，由CT公司给吴某安置一套65m²的住宅。但实际CT公司已将原约定安置的住宅售出，不能按约安置吴某的房屋。现CT公司认为系由于吴某因房屋无地下室拒绝回迁，明确表示拒绝安置，其才将房屋售与他人，但CT公司未能举证证明吴某明确表示拒绝接受安置房屋，且CT公司亦未能举证证明其提供了符合约定的安置房屋。故CT公司的行为构成恶意违约，吴某向其主张双倍赔偿及超期过渡费符合法律规定，应予支持。原审法院查明事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

第二十六条【补偿决定】

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

条文注释

对于在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的情形，房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府，市、县级人民政府依据本条例按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。市、县级人民政府作出的补偿决定应当公平。若对市、县级人民政府作出的补偿决定不服，被征收人可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

【市、县级人民政府作出补偿决定的两种情形】

（1）在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。房屋征收中，当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而导致补偿协议一时无法达成。为避免房屋征收当事人各执己见、相互扯皮、久拖不决，本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，还有一层潜在的含义，就是政府认为有关补偿方式与金额、安置用房面积和地区、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定，有关当事人的合法权益得到了补偿，超过签约期限仍不签订协议，这时才可以作出补偿决定。

（2）房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。由于房屋所有权人不明确，补偿的对象也就不确定，往往难以进行补偿。在此情况下，不能因此就降低或不对此类房屋进行补偿，又不能因此久拖不决影响整个征收补偿工作。

【未达成拆迁补偿安置协议的争议解决】

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。当事人可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。［《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（2005年8月1日，法释〔2005〕9号）］

【达成拆迁补偿安置协议的争议解决】

当事人之间已经达成了拆迁补偿安置协议，仅就协议的内容发生争议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼，人民法院应予受理。其起诉的案由根据《民事案件案由规定》应为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。［《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》（2007年1月1日，〔2007〕民立他字第54号）］

应用要点

【行政复议与行政诉讼】

被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法在知道作出该具体行政行为之日起60日内，向作出补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议；也可以在知道作出具体行政行为之日起3个月内向人民法院提起行政诉讼，或者依法提起行政复议后对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。对照最高人民法院《关于行政案件管辖若干问题的规定》，房屋征收决定行政案件由中级人民法院管辖。

案例解读

案例16.征收补偿费用暂时未足额到位的，作出的房屋征收决定是否违法?

被告某市天宁区政府于2011年8月8日依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）等相关规定，作出常天征字［2011］第1号国有土地上房屋征收决定，决定对劳动东路（青洋路——东方大桥）改扩建项目征收范围内的房屋实施征收。天宁区政府并于同年8月9日在《常州日报》公告了上述征收决定。原告顾某不服上述房屋征收决定，起诉要求确认该房屋征收决定违法并予撤销。［案例来源：《人民司法·案例》2012年第10期，（2011）常行初字第8号判决书］

江苏省常州市中级人民法院经审理认为，本案所涉建设项目为劳动东路改扩建项目，依法应属交通基础设施建设，天宁区政府基于该公共利益的需要作出征收房屋的决定符合法律规定。该建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。天宁区政府作出房屋征收决定的基本程序符合《征收条例》的规定。天宁区政府在作出房屋征收决定前，征收补偿费用虽未足额到位，但在征收过程中，政府同级财政部门就此作出专项说明，实际补偿的货币已超过其在专户上存储的货币，确保财政资金用于该征收项目补偿安置。据此，在不影响被征收人依法获得征收补偿的情况下，天宁区政府按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际，也并不违反《征收条例》规定的为了公共利益的需要征收房屋，应给予被征收人公平补偿的原则。再行对征收决定作出撤销或确认违法的判决已无实际意义，而且不利于社会秩序的稳定。遂作出一审判决：驳回原告顾某的诉讼请求。

第二十七条【先补偿后搬迁原则】

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

条文注释

本条规定了市、县级人民政府先对被征收人给予补偿，然后被征收人再搬迁这一原则，而被征收人应当在征收人依法予以补偿后，于补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。本条还明确了禁止任何单位和个人用停水、停热、停电、停气和阻断道路通行等非法行为逼迫被征收人搬迁。为了保证征收行为的正当性，要求征收只能由市、县级人民政府及其房屋征收部门来完成，即便是征收后公共利益项目的建设单位也不允许参与搬迁活动，否则一是会破坏征收的政府公权特征，二是难免会从自身利益角度出发出现损害被征收人合法权益的行为。

【符合先补偿、后搬迁的两种情形】

一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方已按协议履行了相关的给付义务；二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先行予以补偿。补偿方式不同，具体情况也会有所不同。如实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储、被征收人可以随时支取即可视为对被征收人进行了补偿；实行现房产权调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后再实际办理交付手续；实行期房产权调换的，征收人则可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。

第二十八条【依法申请法院强制执行】

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

条文注释

原拆迁条例规定，不履行拆迁行政裁决的强制措施分行政机关自行强制拆迁和政府申请法院强制拆迁两类。与原拆迁条例相比较而言，本条取消了行政机关自行强制拆迁的规定，限定了政府申请法院强制执行的前提条件。关于第1款规定的强制执行措施，还有以下含义：强制执行以补偿决定为前提；对申请法院强制执行的条件予以了严格规定；申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。

【法院强制执行搬迁的条件】

（1）强制执行以补偿决定为前提。在实际操作中，被征收人不搬迁主要存在两种情况：第一，达成了补偿协议，又反悔不搬迁的；第二，作了补偿决定，在决定规定的搬迁期限内未搬迁的。第一种情况，可以由房屋征收部门按照违约之诉向法院提起诉讼并申请执行。第二种情况，则可以根据本条的规定申请法院强制执行。

（2）对申请法院强制执行的条件予以了严格规定。规定强制执行申请必须以被征收人在法定期间内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁为前提。补偿决定属于具体行政行为，一经作出，即具有拘束力和执行力。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

（3）申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。由于征收决定的主体、征收补偿的主体以及补偿决定的主体都是市、县级人民政府，是一系列具体行政行为的主体，依据《行政诉讼法》第66条规定，当被征收人在法定期限内不提起诉讼又不履行具体行政行为的，只能由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。因此申请法院强制执行的主体是作出征收决定的市、县级人民政府。申请的法院根据《行政诉讼法》的规定，一般为不动产所在地的基层人民法院。

【强制搬迁时，执行人应当通知被执行人到场】

实施强制搬迁时，执行人应当通知被执行人到场，否则构成程序违法。（参见“施桂英诉福建省厦门市思明区人民政府行政强制措施案”，《中国行政审判案例》第2卷，中国法制出版社2011年版）

案例解读

案例17.未经合法程序就强制拆除被征收人房屋的应当如何处理?

原告廖某的房屋位于龙南县龙南镇龙洲村东胜围小组，2011年被告龙南县人民政府批复同意建设县第一人民医院，廖某的房屋被纳入该建设项目拆迁范围。就拆迁安置补偿事宜，龙南县人民政府工作人员多次与廖某进行协商，但因意见分歧较大未达成协议。2013年2月27日，龙南县国土及规划部门将廖某的部分房屋认定为违章建筑，并下达自行拆除违建房屋的通知。同年3月，龙南县人民政府在未按照《行政强制法》的相关规定进行催告、未作出强制执行决定、未告知当事人诉权的情况下，组织相关部门对廖某的违建房屋实施强制拆除，同时对拆迁范围内的合法房屋也进行了部分拆除，导致该房屋丧失正常使用功能。廖某认为龙南县人民政府强制拆除其房屋和毁坏财产的行为严重侵犯其合法权益，遂于2013年7月向赣州市中级人民法院提起了行政诉讼，请求法院确认龙南县人民政府拆除其房屋的行政行为违法。赣州市中级人民法院将该案移交安远县人民法院审理。安远县人民法院受理案件后，于法定期限内向龙南县人民政府送达了起诉状副本和举证通知书，但该府在法定期限内只向法院提供了对廖某违建房屋进行行政处罚的相关证据，没有提供强制拆除房屋行政行为的相关证据和依据。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——廖明耀诉龙南县人民政府房屋强制拆迁案）

安远县人民法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条、第四十三条及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条之规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起10日内提供作出具体行政行为时的证据，未提供的，应当认定该具体行政行为没有证据。本案被告龙南县人民政府在收到起诉状副本和举证通知书后，始终没有提交强制拆除房屋行为的证据，应认定被告强制拆除原告房屋的行政行为没有证据，不具有合法性。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，确认龙南县人民政府拆除廖某房屋的行政行为违法。

该判决生效后，廖某于2014年5月向法院提起了行政赔偿诉讼。经安远县人民法院多次协调，最终促使廖某与龙南县人民政府就违法行政行为造成的损失及拆除其全部房屋达成和解协议。廖某撤回起诉，行政纠纷得以实质性解决。

本案凸显了行政诉讼中行政机关的举证责任和司法权威，对促进行政机关及其工作人员积极应诉，不断强化诉讼意识、证据意识和责任意识具有警示作用。法律和司法解释明确规定了行政机关在诉讼中的举证责任，不在法定期限提供证据，视为被诉行政行为没有证据，这是法院处理此类案件的法律底线。本案中，被告将原告的合法房屋在拆除违法建筑过程中一并拆除，在其后诉讼过程中又未能在法定期限内向法院提供据以证明其行为合法的证据，因此只能承担败诉后果。

案例18.违章建筑房屋能否不经合法程序就强行被拆除?

2009年间，仁化县人民政府（下称仁化县政府）规划建设仁化县有色金属循环经济产业基地，需要征收广东省仁化县周田镇新庄村民委员会新围村民小组的部分土地。叶甲、叶乙、叶丙（下称叶甲等三人）的房屋所占土地在被征收土地范围之内，属于未经乡镇规划批准和领取土地使用证的“两违”建筑物。2009年8月至2013年7月间，仁化县政府先后在被征收土地的村民委员会、村民小组张贴《关于禁止抢种抢建的通告》《征地通告》《征地预公告》《致广大村民的一封信》《关于责令停止一切违建行为的告知书》等文书，以调查笔录等形式告知叶甲等三人房屋所占土地是违法用地。2009年10月、2013年6月，仁化县国土资源局分别发出两份《通知》，要求叶丙停止土地违法行为。2013年7月12日凌晨5时许，在未发强行拆除通知、未予公告的情况下，仁化县政府组织人员对叶甲等三人的房屋实施强制拆除。叶甲等三人遂向广东省韶关市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认仁化县政府强制拆除行为违法。（案例来源：最高人民法院公布的全国法院征收拆迁十大典型案例——叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉仁化县人民政府房屋行政强制案）

广东省韶关市中级人民法院认为，虽然叶甲等三人使用农村集体土地建房未经政府批准属于违法建筑，但仁化县政府在2013年7月12日凌晨对叶甲等三人所建的房屋进行强制拆除，程序上存在严重瑕疵，即采取强制拆除前未向叶甲等三人发出强制拆除通知，未向强拆房屋所在地的村民委员会、村民小组张贴公告限期自行拆除，违反了《中华人民共和国行政强制法》第三十四条、第四十四的规定。而且，仁化县政府在夜间实施行政强制执行，不符合《中华人民共和国行政强制法》第四十三条第一款有关“行政机关不得在夜间或者法定节假日实行强制执行”的规定。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，判决：确认仁化县政府于2013年7月12日对叶甲等三人房屋实施行政强制拆除的具体行政行为违法。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

本案充分体现了行政审判监督政府依法行政、保障公民基本权益的重要职能。即使对于违法建筑的强制拆除，也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定，拆除之前应当先通知相对人自行拆除，在当地张贴公告且不得在夜间拆除。本案被告未遵循这些程序要求，被人民法院判决确认违法。《行政强制法》自2012年1月1日起至今施行不久，本案判决有助于推动该法在行政审判中的正确适用。

案例19.非法强制拆除被征收人的房屋造成物品财产损失的，当事人可否要求对方赔偿?

原告郑女士是沈阳市皇姑区凤凰山路7号一处房屋的所有权人。2011年8月15日，沈阳市皇姑区人民政府作出皇政征字（2011）第（008）号房屋征收决定，对东至黄河北大街，南至龙山路，西至孔雀河街，北至香炉山路及北侧用地界线范围内的房屋予以征收，原告的房屋在被征收范围内。原告同拆迁人一直未达成安置补偿协议。2012年12月26日，沈阳市皇姑区人民政府作出了皇征补字（2012）第（041）号房屋征收补偿决定，对被征收人郑女士的房屋决定给予货币补偿。2013年1月2日，原告房屋内部分设施被强制拆除，部分物品损失。原告诉至沈阳市皇姑区人民法院，要求确认被告2012年1月2日强制拆除行为违法并赔偿经济损失。2013年12月14日，原告涉诉房屋所在楼宇被整体拆除。［案例来源：辽宁省沈阳市中级人民法院行政判决书（2014）沈中行终字第244号］

终审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼、在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。本案中，被上诉人沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室在不具备该法定要件的情况下径直对上诉人房屋部分设施实施强制拆除行为，应该确认违法，原审认定正确。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项的规定，上诉人对被上诉人在强制拆除过程中给其造成的财产损失有取得赔偿的权利。关于上诉人所主张的1-7层楼梯、房屋的阳台（厨房）、卫生间、客厅及无法居住、交通和房屋装修的赔偿请求，因沈阳市皇姑区人民政府对上诉人作出的皇征补字（2012）第41号《房屋征收补偿决定》中已包含上述费用，且根据现有证据不能否认该征收补偿决定的效力，因此上诉人所主张的上述赔偿项目已经在征收补偿决定中予以处理，故其不能重复主张权利。关于其他物品损失，上诉人提供了物品清单、部分照片及估算的价格，但并未提出其他有效证据证明其损失的价值，因此在该部分物品已经灭失、无法通过评估确定其准确价值的情况下，原审酌情按照上诉人所主张数额的百分之八十确定赔偿数额并无不当。关于上诉人对其房屋被盗及精神损害的赔偿请求，因该两项请求缺乏相应的事实及法律依据，原审不予支持亦无不当。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

第二十九条【征收补偿档案与审计监督】

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

条文注释

【房屋征收补偿档案资料】

包括：征收决定发布前的相关会议纪要；征收决定发布所依据的相关规划、立项资料；征收决定发布前的群众听证和征求意见等资料；征收补偿方案；征收决定及公告；委托征收实施单位的合同；委托价格评估机构的合同；整体评估报告和分户评估报告；通知有关部门停止办理相关手续的书面通知；分户补偿资料；补偿协议；达不成补偿协议的，由市、县级人民政府作出的补偿决定及有关资料；申请人民法院强制执行的材料；监察、审计部门对征收工作进行监督检查、审计的材料；其他与征收有关的档案资料。

【补偿方案公开、透明的原则】

本条规定了房屋征收部门应当将分户补偿的情况向被征收人公布。在房屋征收的过程中，不仅要求征收过程的公开，还要求补偿结果的公开，这样才能使得整个征收过程公开透明，保证补偿的公平合理，杜绝违法违纪行为。