预告登记

第221条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

解读

小明向不动产登记中心申请办理房屋预告登记，可以防止小李将该套学区房卖给他人并办理房屋过户登记。

日常生活中经常有“一房二卖”的情形发生，卖方与多个买方签订了房屋买卖合同，最终与价高者办理过户登记，这种行为损害了其他购买者的权益。对此，《民法典》第221条规定房屋等不动产可以办理预告登记，进而保护购买者的期待利益。根据该条规定，办理预告登记后，未经预告登记权利人同意，其他人不能申请办理该房屋的过户登记，也不能在这套房屋上设立抵押。《民法典》规定预告登记的目的在于保障权利人将来能够顺利办理不动产过户登记，获得房屋等不动产的所有权。在房屋办理过户登记前，买家可以通过预告登记限制卖家将房屋过户给其他人，保障自己未来能够获得房屋所有权。

本示例中，小明和小李还没有办理该套房屋的过户登记，小李仍然是房屋的所有权人，可以将房屋卖给他人并办理过户登记。一旦该学区房被过户给其他人，小明就无法取得房屋所有权，只能根据购房合同要求小李承担违约责任。为防止这一情况发生，小明可以要求与小李一起前往不动产登记中心先行办理预告登记，待小李病愈出院后再办理过户登记。需要注意的是，预告登记对买方的保护是有期限的。小明办理预告登记后，应当在能够办理正式的不动产登记之日起90日内申请登记。90日后，如果小明仍然没有申请办理过户登记，那么预告登记失效。