五、商圈评估

1.商圈评估方法

（1）半径画圆法。评估过程中，要将数据化、定量化的评价数据作为重点，因为这些客观的数据可将人为干扰的因素降至最低。在地点位置详细图中，要了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。具体做法就是：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在圈内，再进行分析与判断。

将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，就可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，哪一个广告效果比较理想，哪里停车比较方便。最后，再把距离内的商圈标注出来，就可以很清楚地判断该点是否可以开店了。

（2）探查竞争对手情况。在做商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素。

现有同种业态店铺的数量、规模分布、店铺开张率、所有商店的优势与劣势、短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于店铺过少、过多或饱和的情况。饱和指数表明，一个商圈所能支持的店铺不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得：

式中 IRS ——某商圈的零售饱和指数；

RE ——某商圈内消费者人均消费支出；

C ——某商圈内的顾客数；

RF ——某商圈内的店铺数量。

比如，有A、B有两个地区，它们的顾客数与店铺情况如表1-4所示。

（元/平方米）

（元/平方米）

若考虑到近期开业的经营同类商品的店铺面积，则：

（元）

（元）

因此，在分析商圈，调查竞争店的时候，要彻底打探自己店与附近店的商品内容功能是否相同，分析是否距离过近而互相牵制，产生负面影响，或者彼此通过相互合作来增加这个地区的吸引力。

通过如图1-6所示的步骤可以较为全面地了解竞争店的情况。

2.商圈评估技巧

商圈会受到商品及服务质量的影响，也受能否回应客人提出的要求所影响，可以仅就自己店里的情况划出范围，或是仅根据外部资料来描绘。具体如图1-7所示。

（1）根据区域位置。如果顾客需历尽艰难才能到你的店里来，那么即使住得很近，这地方也不能算进你的商圈；相反，如果店铺交通便捷，附近又有各具特色货品的店铺，那么顾客即使倒几次车，心理上也不觉得远，就可以算进商圈内。

（2）根据商圈的形状。因为上下班或顺道常从店门前经过的人很可能会买东西，所以该顾客居住的地方也能列入商圈。而即使住在附近却从未光顾过，宁愿到远处去消费，那么这个区域自然也就不包含在商圈内，所以商圈的形状经常并不规则。

（3）根据实际消费者乘车或步行时间。无论顾客以何种交通工具前来，选址时都应该亲自用走路或乘车的方式，顺着当地人平时购物的路线，查看道路的坡度、公共汽车线路及等车时间等状况。估算一下顾客如到你店购物，若坐公共汽车，需花多长时间等车、坐车，以及对单行道等交通限制及堵车地点、程度，出入停车场是否方便等，都应该有所了解。如此沿各道路测出消费者实际上移动的距离，并做上记号，最后把这些点连起来，就能掌握商圈范围了。

（4）修正初步估计商圈。最后的工作就是对已初步确定的商圈进行修正，主要途径就是根据所经营的商品（服务）对店址附近的顾客进行调查。