第三节　建设工程可行性研究

一、可行性研究的含义、作用及阶段划分

（一）可行性研究的含义及作用

1.可行性研究的含义

建设工程可行性研究是指在工程项目投资决策之前，调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济和技术条件，分析、比较可行的投资建设方案，预测、评价项目建成后的社会经济效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，技术上的先进性和适用性以及建设条件上的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

2.可行性研究的作用

（1）可行性研究是决定项目决策的直接依据。

可行性研究实质上是一个方案的具体确立和构造，是一个项目投资与否的最重要的一个环节，它是项目建设单位的决策性文件，投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定是否投资和如何投资。

（2）可行性研究是编制项目设计文件的依据。

可行性研究一经审批通过，意味着该项目正式批准立项，可以进行初步设计。并为下一步实施项目设计提出具体的操作方案，初步设计不能违背可行性研究已经论证的原则。在可行性研究中，对项目选址、建设规模等方面都进行了深入详尽的论证研究，设计文件的编制应以可行性研究报告为依据。

（3）可行性研究是建设单位融资的重要依据。

凡是向银行贷款的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究报告，研究报告中需要详细预测项目的财务效益、经济效益及贷款偿还能力。而批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据，也是其他投资者合资理由的根据。对于政府投资建设项目，可行性研究报告是国家拨款审批当中需要验证的重要依据。

（4）批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发等土地管理部门申请建设用地的依据。

可行性研究对拟建项目如何合理利用土地提出了办法和措施，且报告中包含总图布置、环境及生态保护方案等方面的论证。国家相关管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，审查建设是否符合城市规划以及对环境的影响，从而办理土地使用手续。可行性研究报告为确保项目达到环保标准，在环境保护方案中根据要求明确环保治理措施和方法，这些信息可作为环保部门对项目进行环境评价、具体研究治理措施和签发建设许可文件的依据。

（5）可行性研究是建设期项目管理依据，是建设工程管理工作的重要环节。

可行性研究不仅对拟建中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行、是否值得投资，还要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的错选造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。同时，可行性研究关于建设工程管理方面的构思和各种因素分析，对项目实施可能遇到的问题的预测，可作为组织实施的重要依据。

（6）可行性研究是项目后评估的依据。

建设项目后评估即是在项目建成运营一段时间后，评价项目实际运营效果是否达到预期目标。建设项目的预期目标是在可行性研究报告中确定的，因此，后评估应以可行性研究报告为依据，用以评价目标的实现程度。

（二）可行性研究的阶段划分

可行性研究阶段一般分为机会研究、初步可行性研究及详细可行性研究。

1.机会研究

机会研究主要是为项目投资者寻求具有良好发展前景、对经济发展有较大贡献且具有较大成功可能性的投资、发展机会，并最终形成项目设想。机会研究是项目生成的摇篮，是进行可行性研究的第一阶段。其主要任务是提出建设项目投资方向的建议，即在一个确定的地区和部门，根据对自然资源和对市场需求的调查、预测形势政策等情况，选择建设项目，寻求最有利的投资机会。

2.初步可行性研究

初步可行性研究是在机会研究的基础上开展的，是从产品市场需求、经济政策、法律、资源、能源、交通运输、技术、工艺及设备等方面，对项目的可行性进行系统的分析，作更进一步的调查研究。其主要工作目标是分析投资机会研究的结论，并在现有详细资料的基础上做出初步投资估算；确定对某些关键性问题进行专题辅助研究，对各类建设方案进行筛选，选择效益最佳方案；鉴定项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。

3.详细可行性研究

详细可行性研究是在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详细的比较论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法，作为建设项目投资决策的基础。这必须对涉及实现建设目标、要素优化等各种可能的选择方案进行深入的研究，才能寻得以最少的投入获取最大效益的方案。

二、可行性研究报告的编制与评估

（一）可行性研究报告的编制

一般建设工程项目的可行性研究报告应包括以下12个方面的内容。

1.总论

总论即项目的基本情况，一般包括以下内容。

① 说明项目提出的背景、投资环境，项目投资建设的必要性和经济意义，项目投资对国民经济的作用和重要性，尤其是非盈利性质的城市基础设施和公共设施项目，需要强调其外部性。

② 提出项目调查的主要依据、工作范围和要求。

③ 分析项目的历史发展概况、项目建议书及有关审批文件。

④ 综述可行性研究的主要结论、存在的问题与建议，列表说明项目的主要技术经济指标。

2.必要性分析

必要性分析即是指工程项目建设的重要意义分析，是对城市建设项目满足国家和地区社会、经济、环境等发展需要的必要性和迫切性分析，是指工程项目落实城市建设规划和落实城市发展战略需要的重要性分析。一般要从两个层次进行分析，一是结合项目功能定位，分析拟建项目对实现企业自身发展，满足社会需求，促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性；二是从国民经济和社会发展角度，分析拟建项目是否符合合理配置和有效利用资源的要求，是否符合区域规划、行业发展规划、城市规划的要求，是否符合国家产业政策和技术政策的要求，是否符合保护环境、可持续发展的要求等。对于政府投资建设的公共设施项目和基础设施项目，还应包括政府投资的必要性及其对社会效益的影响。

3.市场分析

主要是待建设施项目的需求量和规模预测及其供应能力分析。调查、分析和预测拟建项目产品和主要投入品的国际、国内市场的供需状况和销售价格；研究确定产品的目标市场；在竞争力分析的基础上，预测可能占有的市场份额；研究产品的营销策略。

4.项目选址与建设条件

对于新建项目的厂址分析，包括：明确厂址的选择是否符合城市规划，与原材料产地和市场的距离，厂址周边的条件；根据建设项目的生产技术要求，对建厂的地理位置、气象、水文、地质、地形条件、地震、洪水情况和社会经济现状进行调查研究，收集基础资料；了解交通运输及水、电、气、热的现状和发展趋势；了解厂址面积、占地范围、厂区总体布置方案、建设条件、地价、拆迁及其他工程费用情况；对场址选择进行多方案的技术经济分析和比选，提出选择意见。特别的，对于城市大型建设用地的项目，还应分析项目用地情况，提出节约用地的措施。涉及搬迁和移民的项目，还应分析搬迁方案和移民安置方案的合理性。

5.项目的工程设计方案

包括建设工程的内容和规模，总平面设计、建筑设计、结构设计、景观设计、室内精装修设计、给排水设计、暖通设计、电气设计等设计说明。项目的工程设计方案是施工设计的最初设想，是对设计阶段提出的总体思路与要求。

6.环境保护与劳动安全

环境影响评价是在分析确定场址方案和技术方案的过程中，调查分析环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，提出治理和保护环境的措施，比选和优化环境保护方案。

主要内容有：

① 对建厂具体地区历史和现在的环境调研，以及建设项目投产后对环境影响的预测。

② 制定环境保护措施和“三废”治理方案，如防止公害的主要措施、三废处理和劳动保护的主要方法。

③ 编制环境影响报告书（附建设项目环境影响评价资格证书的单位所完成的“环境影响报告书”）。

7.项目管理及建设工程招投标

明确项目法人组建方案，给出组织系统表，说明人力资源配置情况；工程技术和管理人员的素质和数量要求；劳动定员的配备方案；人员培训的规划和费用估算；建设项目的进度安排和工期规划，包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段；建设工程招投标的初步工作计划。对于政府投资建设项目，还应包括项目需实施代建制的方案。依法须进行招标的建设工程项目，增加具体招标范围、拟采用的招标组织形式、招标方式等有关招标内容；不进行招标的，须说明不招标原因。

8.投资估算与资金筹措

建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分。每个项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。投资估算包括项目总投资估算，主体工程及辅助、配套工程的估算，以及流动资金的估算；资金筹措主要是说明资金来源、资金投入的时间、偿还方式，可依据实施进度所确定的建设期各阶段的具体安排来筹措资金，并确定资金投入的时间。对于政府投资建设项目，还应包括投资的方式。对采用资本金注入方式的项目，要分析出资人代表的情况及其合理性。

9.项目的经济评价

建设项目的经济评价包括项目财务评价和项目国民经济评价。财务分析是在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，编制财务报表，计算财务分析指标，考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，判断项目的财务可行性，明确项目对财务主体的价值以及对投资者的贡献，为投资决策、融资决策以及银行审贷提供依据。

国民经济评价（也称经济分析）是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，用影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率计算分析项目的经济效益、效果和对社会的影响，评价项目在宏观经济上的合理性。国民经济评价实质上是以国家作为系统，以国民经济净收益为目标函数，以国家有用资源的合理利用为约束条件的最优化问题。

对于行业、区域经济及宏观经济影响较大的项目，还应从行业影响、区域经济发展、产业布局及结构调整、区域财政收支、收入分配以及是否可能导致垄断等角度进行分析。

对于涉及国家经济安全的项目，还应从产业技术安全、资源供应安全、资本控制安全、产业成长安全、市场环境安全等角度进行分析。

10.社会稳定性分析

中办、国办于2015年4月发布《关于加强社会治安防控体系建设的意见》时强调：落实重大决策社会稳定风险评估制度，切实做到应评尽评，着力完善决策前风险评估、实施中风险管控和实施后效果评价、反馈纠偏、决策过错责任追究等操作性程序规范，将社会维稳提升为重要的党政国策。

社会稳定性分析即项目的社会评价，用于分析项目的实施可能给社会带来的益处和负面影响，使项目的内容和设计符合项目所在地区的社会发展目标，如减轻或消除贫困、促进社会平等、维护社会稳定、促进经济与社会的协调发展。因此，社会稳定性分析也是可行性研究报告不可或缺的内容。

11.风险分析

对于一个项目而言，风险管理的目标是使项目获得成功，为项目的实施创造一个平静、稳定的环境，降低项目成本，避免损失和浪费，最大限度地减少或消除外部的干扰，使项目顺利投产并效益稳定。在项目决策阶段应考虑的风险包括：投资环境风险、地质风险、设计和技术风险、资源风险、市场风险、原材料风险、布局安全风险、建设工程风险、人力资源风险、资金风险、汇率风险和不可抗力的风险等。对风险因素应按照一定的方法进行识别，分析风险因素对项目目标的影响，进行风险等级分类，评估风险的影响结果，并根据不同类型风险的具体特点，提出具有针对性的风险规避对策。

12.结论与建议

根据前面各部分的研究分析结果，对建设方案进行综合性分析评价与方案选择，推荐一个以上的可行性方案，提供决策参考，指出项目存在的问题、改进建议及结论性意见。主要内容有：① 对推荐的拟建方案在建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响等方面提出结论性意见。② 对主要的对比方案进行说明。③ 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。④ 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。⑤ 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。⑥ 可行性研究中主要争议问题的结论。

（二）项目评估

项目评估是项目报批或报核准前的最后一项工作，其实质是对可行性研究报告进行审核、查实，即通过第三方对可行性研究报告可能存在的问题进行合理的纠正和补充，使可行性报告更完善和准确，便于融资机构做出融资决策，也便于政府相关部门作出审批或核准决策。承担政府投资项目可行性研究和经济评价的单位不得参加同一项目的评估。政府投资项目的决策，应将经科学评估的经济评价结论作为项目或方案取舍的重要依据。

（三）可行性研究与项目评估的比较

可行性研究与项目评估的区别与联系可用表4-1表示。

三、不同类别项目可行性研究的关注点

（一）可行性研究视角下建设工程项目的分类及特点

1.经营性项目和非经营性项目

建设工程项目按照满足需求的不同，可以划分为私人项目和公共项目。

私人项目是个人或单位为了满足个人或单位的需求而进行的项目投资。一般来说，私人项目的产出具有明显的排他性和竞争性，主要以追求利润为基本出发点，因而在《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中被称为经营性项目。公共项目又称为公共工程或公用事业项目，主要是指由政府为社会、国家和公众利益而投资兴办的非盈利性项目（也称政府投资项目），包括交通运输、邮电、水利等生产性基础设施建设项目；教育、科学、卫生、体育、气象等社会性基础设施建设项目；城市交通、能源动力、城市绿化等公用事业项目。这类项目提供公共物品，满足公共需求，不以商业利润为基本出发点，而以社会公共利益为主要目标，具有非竞争性、外部性和多目标性。在《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中，这类项目被归类为非经营性项目。

2.不同行业、不同部类项目

行业、部类不同，其项目可行性研究报告的关注点也有一定差异。《投资项目可行性研究指南（试用版）》中提供了12类不同行业、不同部类项目的可行性研究报告编制大纲，为实际工作提供了参考。

（二）经营性项目与非经营性项目关注点

1.经营性项目

经营性项目的目标是通过投资以实现所有者权益的市场价值最大化，以投资牟利为行为趋向。该类项目在盈利的同时也会具有一定社会效益，其可行性研究的侧重点在于其盈利能力、偿债能力、财务生存能力分析，由此判断项目的财务可接受性，明确项目对财务主体及投资者的价值贡献。

2.非经营性项目

效率和公平是以政府投资为主的非经营性项目追求的基本目标。政府的效率目标是通过有效投资，实现社会资源的有效配置，促进社会经济增长；其公平目标则是实现社会福利的公平分配，改善人民的生活水平。非经营性项目的特点及其评价目标决定了非经营性项目评价应更加关注以下几个方面。

（1）社会和国家的宏观效果　由于非经营性公共项目是以提供公共物品为特征的项目，对其评价不应局限于项目本身的营业收入和利润，而应以增进社会经济效益和改善社会福利为基本评价依据。因此，非经营性公共项目评价不能仅着眼于项目本身的微观效果，更要注重社会和国家的宏观效果。

（2）间接效果　非经营性公共项目除产生直接效果外，还会产生许多涉及社会各方面的间接效果，而且公共项目的间接作用传导机理十分复杂，往往难以精确估计。此外，公共项目的影响具有长期性，其效果往往要经过很长时间才能显现。这更加剧了公共项目评价的不确定性。对公共项目的间接效果评价的准确性是公共项目评价的重要课题。

（3）定量分析和定性分析相结合　非经营性公共项目不仅产生有形效果，而且会产生无形效果，即难以用货币或实物单位来衡量的效果，这是由于公共项目的多目标性和外部性所决定的。因此，必须采用定量分析和定性分析相结合的评价方法。无形效果的度量和分析也是非经营性公共项目评价的重要课题。

（三）城市建设工程中典型行业、部类项目可行性研究关注点

1.交通运输类项目

包括公路、铁路、机场、地铁、桥梁、隧道等项目，一般不生产实物产品，而是为社会提供交通、运输服务。该类项目具有前期投资大、建设周期长、网络效益强、受益主体广、外部效果显著等特点。可行性研究需要重点分析项目区域综合运输网布局、路网布局、道路选线、对经济和社会发展等方面的作用和意义。此类型项目属于准经营性项目，其经济评价以经济效益分析为主，财务分析为辅。通常此类项目还应分析时间节约效应，应根据“有无对比”分析，计算节约的经济费用。

2.文教卫生类项目

包括学校、体育馆、图书馆、医院、卫生防疫与疾病控制系统等项目。项目建设的目的在于改善公共福利环境，提高人民的生活水平，保障社会公平，促进社会发展。需要重点研究项目的服务范围，确定项目的建设规模；依据项目的功能定位，比较选择适宜的建筑方案、主要设备和器械；项目经济评价以经济分析为主，常用的方法有最小成本分析、经济费用效果分析等。

3.商业房地产开发类项目

商业房地产开发项目可行性研究报告依据其类别与作用，侧重点有一定差异。

① 项目策划、定位、选项性质的可行性研究报告。这种类型的可行性研究实质上和商业计划书相似，主要用于项目比选、投资决策使用。

② 核准、备案性质的可行性研究报告。这种类型的报告，各地区要求内容不尽相同，例如很多地区要求项目申请报告也要达到可行性研究报告的深度，这就要求咨询公司制定不同的编写方案，以满足政府管理部门的需要。

③ 融资性质的可行性研究报告，主要提供给各类金融部门，侧重于项目的财务分析和现金流分析。