第五章　房地产开发经营管理制度与政策

第一节　房地产开发企业的管理

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有（　　）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】D

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：①有符合公司法人登记的名称和组织机构；②有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；③有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；④法律、法规规定的其他条件。

2房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在（　　）万元以上。

A．1000

B．2000

C．5000

D．8000

【答案】B

【解析】房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见表5-1：

表5-1　房地产开发企业资质等级条件

3《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后（　　）日内向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。

A．30

B．45

C．60

D．90

【答案】A

【解析】根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。

4按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，W省A市房地产开发公司申报三级资质，应由（　　）部门决定审批部门。

A．A市人民政府

B．W省建设行政主管部门

C．W省人民政府

D．国务院建设行政主管部门

【答案】B

【解析】《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。因此，本题中应由W省建设行政主管部门决定审批部门。

5房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质中级以上职称管理人员最少有（　　）人。

A．5

B．10

C．15

D．20

【答案】B

【解析】房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见表5-2。

表5-2　房地产开发企业资质等级条件

6根据房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业申报一级资质，要求其从事房地产开发经营时间应不低于（　　）年。

A．2

B．3

C．5

D．8

【答案】C

【解析】房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中，房地产企业申报一级资质，从事房地产开发经营时间不得少于五年。

7《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发（　　）。

A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书

【答案】D

【解析】新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是（　　）。

A．《暂定资质证书》有效期为3年

B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期

C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年

D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

【答案】BE

【解析】对《暂定资质证书》的颁发及使用规定如下：①房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件；②《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年；③自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（　　）[2008年真题]

【答案】×

【解析】新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。

2依据《公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。（　　）

【答案】√

【解析】房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业又称为开发商或发展商，在有些法律文件中也称为建设单位，通常其企业组织为公司，又称为房地产开发公司。依据《公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。

3房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于三级资质的条件。（　　）

【答案】×

【解析】《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。

4新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。（　　）

【答案】√

【解析】新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：①营业执照复印件；②企业章程；③企业法定代表人的身份证明；④专业技术人员的资格证书和聘用合同。

四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）

三级资质的甲房地产开发公司于2003年12月设立。2011年5月，甲房地产开发公司决定开发普通商品住房小区项目，项目总投资为5000万元，并以出让方式取得了该建设用地使用权。甲房地产开发公司在该项目的开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2011年8月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2012年6月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

1按照规定，2003年12月甲房地产开发公司设立时其注册资本最低为（　　）万元。

A．5000

B．2000

C．800

D．100

【答案】C

【解析】房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见下表。由表5-3可知，三级资质的甲房地产开发公司设立时其注册资本最低为800万元。

表5-3　房地产企业资质等级条件

2甲房地产开发公司于2003年12月设立后，应在领取营业执照后的（　　）个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府规定的部门备案。

A．半

B．1

C．2

D．3

【答案】B

【解析】新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：①营业执照复印件；②企业章程；③企业法定代表人的身份证明；④专业技术人员的资格证书和聘用合同。

3按照现行政策，甲房地产开发公司开发该项目的资本金不得低于（　　）万元。

A．1000

B．1200

C．1750

D．3500

【答案】A

【解析】2009年5月，国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。按该政策，甲房地产开发公司开发的该项目为普通商品住房小区，所以该项目的最低资本金为：5000×20%＝1000（万元）。

4下列关于甲房地产开发公司以在建工程抵押贷款和项目转让的表述中，正确的有（　　）。

A．在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记

B．在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押

C．甲公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目

D．受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质

【答案】B

【解析】A项，抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记和在建工程抵押权登记。C项，《城市房地产管理法》规定房地产开发公司按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。如果该项目建设属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。即甲公司投入资金应达到1250万元才可转让该项目。D项，受让房地产开发的企业应具备房地产企业的资质。

5按照规定，甲房地产开发公司将该项目转让给具备二级资质的乙房地产开发公司，其实际投入房屋建设工程的资金额应达到（　　）万元。

A．1000

B．1250

C．1750

D．2500

【答案】B

【解析】《城市房地产管理法》规定房地产开发公司按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。如果该项目建设属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。题中，甲公司实际投入房屋建设工程的资金额应达到：5000×25%＝1250（万元）。

6甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质的乙房地产开发公司，甲、乙房地产开发公司应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（　　）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．90

【答案】A

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

7按照规定，2011年8月，乙房地产开发公司的注册资本最低为（　　）万元。

A．5000

B．2000

C．800

D．100

【答案】B

【解析】房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见下表。由表5-4可知，二级资质的甲房地产开发公司设立时其注册资本最低为2000万元。

表5-4　房地产企业资质等级条件

8下列关于乙房地产开发公司房地产广告宣传，符合要求的是（　　）。

A．房地产广告中表现项目位置，以所需时间来表示距离

B．房地产广告中清楚地表示了实际的销售价格，并明示了价格的有效期限

C．房地产广告中涉及面积的，明示为建筑面积

D．房地产广告中使用了建筑设计效果图，未在广告中注明

【答案】BC

【解析】《房地产广告发布规定》所规定的房地产广告要求包括：①房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；②房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；③房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当；④房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；⑤房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；⑥房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；⑦房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明；⑧房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容；⑨房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；⑩房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；⑪房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定，涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；⑫房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。

第二节　房地产开发项目管理

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

12016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于（　　）万元。[2017、2015年真题]

A．1000

B．1250

C．1500

D．1750

【答案】A

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。故甲公司投资项目资本金应不低于：5000×20%＝1000（万元）。

2某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（　　）万元。[2016年真题]

A．400

B．600

C．700

D．1000

【答案】A

【解析】项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。其中，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。故本题中，开发企业以工业产权作价出资的最高额为：2000×20%＝400（万元）。

3新建商品房的质量问题由（　　）承担责任。[2016年真题]

A．勘察设计单位

B．施工企业

C．工程监理单位

D．房地产开发企业

【答案】D

【解析】房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。此外，消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。

4向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（　　）。[2015、2014年真题]

A．设计单位

B．施工单位

C．监理单位

D．房地产开发企业

【答案】D

【解析】房地产开发项目质量责任制度规定：①房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。②房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。③尽管在建设环节许多工作都是由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。④消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。

52011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（　　）。[2012、2011、2007年真题]

A．20%

B．25%

C．30%

D．35%

【答案】A

【解析】2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

6超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（　　）以下的土地闲置费。[2010年真题]

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%

【答案】D

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

7房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（　　）。[2009年真题]

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货

D．更改建筑设计

【答案】A

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

82006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（　　）万元。[2007年真题]

A．4000

B．5000

C．6000

D．7000

【答案】A

【解析】《城市房地产开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。本题中，该项目资本金应不低于2亿元×20%＝4000（万元）。

9国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由（　　）依法批准划拨。

A．县级以上土地管理部门

B．县级以上人民政府

C．省级以上土地管理部门

D．省级以上人民政府

【答案】B

【解析】《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

10某公司今年拟开发普通商品住房项目，预计总投资为1亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于（　　）万元。

A．2000

B．2500

C．3500

D．6000

【答案】A

【解析】2009年5月，国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。该项目资金至少为：1亿元×20%＝2000（万元）。

11某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应当不低于（　　）万元。

A．2000

B．4000

C．6000

D．8000

【答案】C

【解析】2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。高档住宅项目属于其他房地产开发项目，计算的最低资本金应为：2亿元×30%＝6000（万元）。

12张某购买了A房地产开发公司在B市开发的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以（　　）作为能否退房的依据。

A．B市人民政府的核验结果

B．B市土地部门的核验结果

C．B市房管部门的核验结果

D．B市质量监督站的核验结果

【答案】D

【解析】商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位（B市质量监督站）申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

13张某购买了A房地产开发公司在B市开发的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。下列关于造成损失的界定，表述正确的是（　　）。

A．给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失

B．给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失

C．给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失

D．给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失

【答案】C

【解析】对质量不合格的房地产进行处理时，应注意的一个问题是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

14下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有（　　）。

A．国家机关用地、军事用地

B．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

C．娱乐设施建设用地

D．经济适用住房建设用地

【答案】C

【解析】房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；②《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

15《城市房地产开发经营管理条例》规定，超过出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于（　　）20%以下的土地闲置费。

A．地价款

B．房价款

C．土地使用权出让金

D．城镇土地使用权税

【答案】C

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（　　）。[2012年真题]

A．普通商品住宅

B．城市基础设施用地

C．公立学校办公楼

D．大型商场

E．经济适用住房

【答案】BCE

【解析】采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。

2下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有（　　）。[2012年真题]

A．股票

B．期货

C．工业产权

D．非专利技术

E．建设用地使用权

【答案】CDE

【解析】房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。

3下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有（　　）。[2011年真题]

A．资金短缺

B．洪涝灾害

C．建材供应短缺

D．开挖基槽发现重要古墓

E．规划方案上报后审批期限超过一年

【答案】BDE

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

4确定房地产开发项目，应当符合（　　）的要求。

A．国土规划

B．年度建设用地计划

C．城市规划

D．土地利用总体规划

E．房地产开发年度计划

【答案】BCDE

【解析】确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

5对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含（　　）。

A．开发商的直接损失

B．开发商的精神损失等间接性损失

C．购房人的精神损失等间接性损失

D．商品房销售代理商的直接损失

E．购房人的直接损失

【答案】ABCD

【解析】商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。对质量不合格的房地产项目进行处理时，应注意的问题之一是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

6购房人发现商品房质量有问题，可以选择退房的情形有（　　）。

A．使用一年后发现屋面漏水

B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D．尚未使用即发现下水管道堵塞

E．下雨时发现外墙渗水

【答案】BC

【解析】购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理完备之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。房屋质量问题有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（　　）[2017年真题]

【答案】×

【解析】房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。尽管在建设环节许多工作都由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。

2只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在问题，购房者就可以退房。（　　）[2016年真题]

【答案】×

【解析】商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

3国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。（　　）[2015年真题]

【答案】×

【解析】《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

4商品住房建设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同。（　　）[2015年真题]

【答案】√

【解析】国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）规定，市、县住房城乡建设（房地产、住房保障）主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

5因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。（　　）[2014年真题]

【答案】√

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期；②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。

6房地产开发项目用地只能以出让方式取得。（　　）[2014年真题]

【答案】×

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第12条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

7房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额。（　　）[2013年真题]

【答案】×

【解析】投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

8普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。（　　）[2012年真题]

【答案】×

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

9购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房。（　　）[2011、2007年真题]

【答案】√

【解析】商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。

10经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（　　）[2009年真题]

【答案】√

【解析】1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。

11无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（　　）[2009年真题]

【答案】√

【解析】房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。尽管在建设环节许多工作都由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。

12因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（　　）[2009年真题]

【答案】√

【解析】对质量不合格的房地产项目的处理方式，应注意对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

13房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（　　）

【答案】√

【解析】房地产开发项目的原则包括：①确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划；②确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

14房地产开发项目的质量责任由建筑承包商承担，开发商有监督责任。（　　）

【答案】×

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

15因不可抗拒力造成开工延期免征土地闲置费。（　　）

【答案】√

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害；②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

1甲公司开发该小区的资本金不得低于（　　）万元。

A．1600

B．2400

C．2800

D．3200

【答案】A

【解析】2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此本题中甲公司开发的商品住宅小区的资本金不得低于8000×20%＝1600（万元）。

2下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有（　　）。

A．在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记

B．在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押

C．甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目

D．受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质

【答案】B

【解析】A项，抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记和在建工程抵押权登记。C项，《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，即以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；该项目商品住宅小区，总投资8000万元，8000×25%＝2000（万元）。D项，受让该房地产开发项目的乙公司，必须具备房地产开发企业资质。

第三节　房地产经营管理

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到（　　）备案。[2017年真题]

A．城乡规划主管部门

B．工程建设主管部门

C．房地产开发主管部门

D．不动产开发主管部门

【答案】C

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

2商品房预售广告不得涉及的内容是（　　）。[2013年真题]

A．开发企业名称

B．装修装饰内容

C．贷款银行名称

D．预售许可证书号

【答案】B

【解析】房地产广告的要求之一是，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

3转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（　　）以上。[2013年真题]

A．25%

B．30%

C．35%

D．50%

【答案】A

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时，须按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

4房地产开发企业在商品房销售过程中应实行（　　）制度。[2012、2009年真题]

A．住宅质量保险和住宅质量保证书

B．商品房预售许可证和住宅质量保证书

C．住宅使用说明书和住宅质量保证书

D．住宅使用说明书和住宅质量保修书

【答案】C

【解析】根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

5房地产开发企业承担的商品房保修期从（　　）之日起计算。[2011、2009年真题]

A．竣工

B．交付

C．办理房屋所有权登记

D．入住

【答案】B

【解析】《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

6商品房现房广告不得涉及的内容是（　　）。[2011年真题]

A．销售价格

B．装饰装修

C．小区环境

D．升值承诺

【答案】D

【解析】A项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。D项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

7转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（　　）主管部门备案。[2010年真题]

A．规划

B．土地

C．房地产开发

D．建设

【答案】C

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

8经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（　　）。

A．甲工厂缴纳

B．乙公司缴纳

C．甲工厂与乙公司各缴纳一半

D．甲工厂与乙公司协商缴纳

【答案】B

【解析】《城市房地产管理法》第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。以划拨方式取得的土地使用权由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让。题中的受让方是乙公司，因此，土地使用权出让金应由乙公司缴纳。

9某商品住宅楼于2009年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2012年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（　　）。

A．2012年1月9日

B．2014年1月9日

C．2015年1月9目

D．2017年1月9日

【答案】C

【解析】最低保修项目和保修期限如下：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。本题中，交付日期为2012年1月10日，防水保修期为3年，应至2015年1月9日。

10下列表述不符合房地产广告要求的是（　　）。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

【答案】D

【解析】房地产广告的要求包括：①房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；②房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；③房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当；④房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；⑤房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；⑥房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；⑦房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明；⑧房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；⑨房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期等。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（　　）。[2007年真题]

A．仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号

B．在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

C．预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

D．在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

E．房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

【答案】ACE

【解析】B项，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设房地产的，不得发布销售广告；D项，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

2下列房地产项目中，不得转让的有（　　）。

A．已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地

B．已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地

C．已完成开发投资总额35%的高档公寓项目

D．未竣工已预售的商品房

E．少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产

【答案】ADE

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；②按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：a．属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；b．属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

3房地产预售、销售广告，必须载明以下（　　）事项。

A．开发企业名称

B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称

C．预售许可证书号

D．项目的具体位置

E．项目的销售价格有效期

【答案】ABC

【解析】房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称；②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；③预售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

4在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有（　　）等。

A．屋面防水

B．管道渗漏

C．顶棚抹灰层脱落

D．管道堵塞

E．卫生洁具

【答案】BCE

【解析】在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。其中，各保修项目保修期限分别为：①屋面防水3年；②墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；③墙面、顶棚抹灰层脱落1年；④管道堵塞2个月；⑤卫生洁具1年。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（　　）[2016年真题]

【答案】×

【解析】私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

2未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（　　）[2015年真题]

【答案】×

【解析】禁止发布房地产广告的情形包括：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；③司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。

3转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。（　　）[2013年真题]

【答案】√

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

4以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。（　　）[2012年真题]

【答案】×

【解析】以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上，才可转让。

5以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（　　）[2011、2010年真题]

【答案】×

【解析】根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。②按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

6房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（　　）[2003年真题]

【答案】√

【解析】房地产广告要求房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

7未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。（　　）

【答案】√

【解析】房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

8划拨土地报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（　　）

【答案】×

【解析】对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：①由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；②可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

9经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，必须补办出让手续。（　　）

【答案】×

【解析】经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

10非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（　　）

【答案】√

【解析】商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算，且保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

11商品住宅的保修期可以低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（　　）

【答案】×

【解析】商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

12在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的时间距离来表示。（　　）

【答案】×

【解析】房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

13房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。（　　）

【答案】√

【解析】房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称；②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；③预售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

14房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。（　　）

【答案】√

【解析】房地产广告的要求之一是房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

15发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。（　　）

【答案】√

【解析】发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》《城市房地产管理法》《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

16发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可。（　　）

【答案】√

【解析】发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。

17房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。（　　）

【答案】√

【解析】《房地产广告发布规定》所规定的房地产广告要求中有：房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）

甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80m²。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83m²，商品房买卖合同对面积误差未作约定。

1赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（　　）。

A．向人民法院提出行政诉讼

B．另行委托房地产估价机构评估

C．要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估

D．申请房屋拆迁行政裁决

【答案】B

【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

2甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（　　）。

A．风水好，上等人居

B．位置优越，距市中心仅一分钟车程

C．设施配套绝佳，升值在即

D．提供前期物业服务

【答案】D

【解析】A项，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。B项，房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。C项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

3关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（　　）。

A．张某无权退房

B．张某有权退房

C．张某退房，甲企业应承担违约责任

D．张某退房应承担违约责任

【答案】BC

【解析】房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

4甲企业对张某所购房屋的保修期，从（　　）起计算。

A．房屋竣工之日

B．验收合格之日

C．开发商通知交房之日

D．商品房交付之日

【答案】D

【解析】房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。