第七章　不动产登记制度与政策

第一节　不动产登记概述

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1因继承取得不动产物权的，自（　　）时发生效力。[2016年真题]

A．继承开始

B．申请不动产登记

C．记载于登记簿

D．领取不动产权证书

【答案】A

【解析】根据原因行为不同，不动产物权生效时间分为三种：①法定生效，即根据法律规定物权生效；②基于法律行为的物权生效，物权自记载于不动产登记簿生效；③基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的属于基于事实行为发生的物权变动，它自继承或者受遗赠开始时发生效力。

2《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（　　）。[2015年真题]

A．30年

B．50年

C．70年

D．永久

【答案】D

【解析】不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。其中，不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。

3李某购房，取得该房屋所有权的时间是（　　）时。[2014年真题]

A．签订房屋买卖合同

B．付清房价款

C．记载于房屋登记簿

D．取得房屋所有权证书

【答案】C

【解析】《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，目的在于对外公开房地产的权利状况，保证房屋交易的安全和便捷。产权登记制度中规定，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。

4合法建造房屋的物权自（　　）产生效力。[2007年真题]

A．记载于不动产登记簿时

B．颁发房屋权属证书时

C．申请房屋所有权登记时

D．事实行为成就时

【答案】D

【解析】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

5《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地（　　）和房屋所有权登记发证制度。

A．使用权

B．所有权

C．收益权

D．占用权

【答案】A

【解析】1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》中，对土地和房屋两种最主要的不动产登记做出规定。《城市房地产管理法》第六十条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。

6契据登记制度的理论基础是（　　）。

A．非对抗要件主义

B．不对抗要件主义

C．对抗要件主义

D．成立要件主义

【答案】C

【解析】根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。契据登记制模式是对抗要件主义。这种登记模式下，不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。

7产权登记制的理论基础是（　　）。

A．非对抗要件主义

B．不对抗要件主义

C．对抗要件主义

D．成立要件主义

【答案】D

【解析】产权登记制模式是成立要件主义。这种模式下，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。成立要件主义将登记作为物权权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

8因不动产的面积发生变化，或权利人名称发生变化而进行的登记，属于（　　）。

A．初始登记

B．变更登记

C．转移登记

D．注销登记

【答案】B

【解析】变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

9李某购买了其亲戚家的一处不动产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理（　　）。

A．不动产所有权注销登记

B．不动产所有权初始登记

C．不动产所有权转移登记

D．不动产所有权变更登记

【答案】C

【解析】转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。不动产因买卖致使其所有权发生转移应进行不动产所有权转移登记。

10甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙，乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归（　　）。

A．甲

B．乙

C．丙

D．甲、乙共有

【答案】A

【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本题中，甲只是将房屋所有权证交给了丙，但并未办理房屋产权转移登记手续，因此，丙不是房屋的拥有者；乙仅是房屋的使用者，也不是房屋的所有者。

11因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，（　　），发生效力。

A．申请不动产登记时

B．事实行为成就时

C．征收决定生效时

D．颁发不动产权利证书时

【答案】C

【解析】根据原因行为不同，不动产物权生效时间分为三种：①法定生效，即根据法律规定物权生效。②基于法律行为的物权生效，物权自记载于不动产登记簿生效。③基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。这些事实行为主要有，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

12不属于契据登记制模式主要特点的是（　　）。

A．是否办理不动产登记由当事人选择

B．登记机构对登记申请一般进行形式审查

C．登记既具有公示力，也具有公信力

D．不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人

【答案】C

【解析】契据登记制模式是对抗要件主义，其主要特点是：是否办理不动产登记由当事人选择；登记机构对登记申请一般进行形式审查；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有（　　）。[2016年真题]

A．海域使用权

B．国有土地使用权

C．森林、林木使用权

D．集体土地所有权

E．耕地、林地、草地等土地承包经营权

【答案】ADE

【解析】《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。

2根据《物权法》，不经登记也发生物权效力的行为有（　　）房屋。[2014年真题]

A．买卖

B．合法建造

C．抵押

D．赠与取得

E．受遗赠取得

【答案】BE

【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为（　　）。

A．权利登记制

B．产权登记制

C．托伦斯登记制

D．契据登记制

E．实缴登记制

【答案】BD

【解析】根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。契据登记制的理论基础是对抗要件主义，产权登记制的理论基础是成立要件主义。

4不动产登记信息采用完全公开模式的有（　　）。

A．奥地利

B．法国

C．我国台湾

D．我国香港

E．我国大陆

【答案】ABC

【解析】从国家惯例上看，不动产登记公开有两种模式。一是完全公开，二是有限公开。完全公开，是指不动产登记簿完全公开，任何人都可以查询、复制登记簿。奥地利、法国、我国台湾地区采取此种模式。

5可以申请查询、复制不动产登记资料的包括（　　）。

A．不动产权利人

B．不动产交易当事人

C．与登记权利人发生其他法律纠纷的人

D．不动产权利人家属

E．任何人

【答案】ABC

【解析】《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。“权利人”，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人。权利人可以自己申请查询、复制登记资料，也可以委托他人查询、复制登记资料。“利害关系人”，是指与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，它不仅包括交易的当事人，也包括与登记权利人发生其他法律纠纷的人。

6根据《物权法》，不动产物权包括（　　）。

A．所有权

B．一般物权

C．特殊物权

D．用益物权

E．担保物权

【答案】ADE

【解析】不动产登记范围为不动产的物权。按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容必须由法律规定，任何人不能创设物权。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（　　）[2017年真题]

【答案】×

【解析】不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

2不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（　　）[2012、2008年真题]

【答案】×

【解析】不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

3不动产登记簿是物权归属和内容的根据。（　　）[2011年真题]

【答案】√

【解析】登记簿是不动产物权的归属和内容的根据。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

4享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。（　　）

【答案】√

【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

5单位和个人可以自己查询房屋权属登记信息，但不可委托他人查询。（　　）

【答案】×

【解析】《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。“权利人”，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。权利人可以自己申请查询、复制登记资料，也可以委托他人查询、复制登记资料。

四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建20000m²商住楼，其中营业房3000m²。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m²。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000万m²营业方向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业方公开招商。

1甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（　　）等证件及资料。

A．工程施工合同

B．土地使用权证

C．商品房预售合同示范文本

D．商品房预售方案

【答案】ABD

【解析】房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。商品房预售合同示范文本是建设部、国家工商总局颁布的，开发商只是该合同的使用方。

2甲公司在媒体上发布的广告（　　）。

A．可借用其他相同类型的项目形象

B．可以承诺为购房人办理入住户口

C．不得涉及装修内容

D．由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格

【答案】C

【解析】《房地产广告发布规定》（国家工商局令第86号）有以下规定：①房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；②不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；③预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；④对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限等。

3下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（　　）。

A．甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更

B．周某有权退房

C．周某退房，甲公司应承担违约责任

D．周某退房应承担违约责任

【答案】BC

【解析】房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。甲公司在合同规定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，所以甲公司提出的设计变更无效，属于违约。因此，周某有权退房，并由甲公司承担违约责任。

4周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为（　　）。

A．属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积

B．穿过房尾的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积

C．两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积

D．独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

【答案】C

【解析】根据《房产测量规范》，两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

5甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（　　）。

A．房屋他项权利登记

B．房屋变更登记

C．房屋转移登记

D．房屋租赁登记备案

【答案】D

【解析】《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。营业用房使用权的转让是租赁行为，因此需要进行房屋租赁登记备案。

6甲领取3000m²营业房《房屋所有权证》后，应当（　　）。

A．将在建工程抵押转为房地产抵押登记

B．办理在建工程抵押权注销登记

C．直接领取他项权证

D．无须再办理房屋抵押登记

【答案】A

【解析】在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

第二节　不动产登记类型和程序

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（　　）。[2017年真题]

A．转移登记

B．变更登记

C．异议登记

D．更正登记

【答案】D

【解析】根据《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。

2下列权利中，不属于不动产用益物权的是（　　）。[2017年真题]

A．土地承包经营权

B．建设用地使用权

C．房屋所有权

D．宅基地使用权

【答案】C

【解析】不动产他项权利是指除不动产所有权以外的其他物权。不动产他项权利包括用益物权和担保物权。根据《物权法》规定，不动产用益物权包括：①土地承包经营权；②建设用地使用权；③宅基地使用权；④地役权。

3下列不动产登记类型中，不属于本登记的是（　　）。[2015年真题]

A．更正登记

B．预告登记

C．异议登记

D．注销登记

【答案】B

【解析】按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记。其中，本登记包括：①初始登记；②设立登记；③转移登记；④变更登记；⑤注销登记；⑥更正登记和异议登记；⑦查封登记等。

4以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（　　）。[2015年真题]

A．更正登记

B．查封登记

C．变更登记

D．异议登记

【答案】B

【解析】查封登记是指，不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。查封登记不颁发证书或证明。除法律另有规定的外，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

5下列房屋登记类型中，房屋登记机构应向权利人发放登记证明的是（　　）。[2014年真题]

A．初始登记

B．异议登记

C．更正登记

D．预告登记

【答案】D

【解析】不动产预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房登记。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失败。

6房屋登记机构办理在建工程抵押登记后，应向权利人发放（　　）。[2013年真题]

A．备案证明

B．房屋所有权证书

C．登记证明

D．房屋他项权利证书

【答案】C

【解析】在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

7房屋登记费按（　　）收取。[2012、2009年真题]

A．房屋面积

B．件

C．房屋体积

D．房屋价值

【答案】B

【解析】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

8已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为（　　）。[2012年真题]

A．预告登记

B．更正登记

C．异议登记

D．房屋抵押权登记

【答案】D

【解析】已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请在建变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

9房屋预告登记后，债权消灭之日起（　　）内未申请登记的，预告登记失效。[2010年真题]

A．30日

B．3个月

C．1年

D．2年

【答案】B

【解析】根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

10下列关于预告登记的表述中，错误的是（　　）。[2007年真题]

A．预告登记的目的是保障将来实现的物权

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

【答案】D

【解析】A项，预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。B项，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。C项，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。D项，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记，即预告登记的范围不只是商品房预售。

11下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（　　）。[2006年真题]

A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记

C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

【答案】D

【解析】转移登记是指不动产物权转移时进行的登记，仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使其权属发生变化的，应及时办理转移登记。变更登记，指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

12按照登记的物权分类，以下不属于不动产他项权利登记的是（　　）。

A．在建工程抵押权登记

B．房屋抵押权登记

C．宅基地使用权登记

D．房地产转移登记

【答案】D

【解析】不动产他项权利登记是指，不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。不动产他项权利是指除不动产所有权以外的其他物权。D项，房地产转移是不动产所有权登记。

13（　　）是指因不动产物权的消灭等而进行的登记。

A．初始登记

B．变更登记

C．转移登记

D．注销登记

【答案】D

【解析】D项，注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记，如抵押权以实现，应申请抵押权注销等；A项，初始登记，是指不动产所有权的第一次登记；B项，变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记；C项，转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。

142012年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。王某应到A市房地产管理部门办理（　　）。

A．房屋所有权转移登记

B．房屋所有权初始登记

C．房屋抵押权登记

D．房屋所有权变更登记

【答案】C

【解析】不动产他项权利登记，是指不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。不动产他项权利包括用益物权和担保物权，不动产担保物权为抵押权。题中王某将自己的住房抵押给建设银行，应办理房屋抵押权登记。

15下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（　　）。

A．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记

B．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》

【答案】D

【解析】依据《物权法》的规定，在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

16下列关于不动产登记程序，正确的是（　　）。

A．受理查验→申请→登簿发证

B．申请→登簿发证→受理查验

C．申请→受理查验→登簿发证

D．受理查验→登簿发证→申请

【答案】C

【解析】不动产登记程序有申请、受理查验、登簿发证。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

17异议登记不当并给权利人造成损害的，应由（　　）承担赔偿责任。

A．登记机构

B．异议登记申请人

C．登记机构的经办人

D．登记机构和申请人共同

【答案】B

【解析】登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

18因主债权转移引起不动产抵押权转移的，当事人可以向不动产登记机构申请（　　）。

A．设立登记

B．转移登记

C．变更登记

D．注销登记

【答案】B

【解析】转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等物权发生转移的情形。

19因不动产的面积发生变化，或权利人名称发生变化而进行的登记，属于（　　）。

A．初始登记

B．变更登记

C．转移登记

D．注销登记

【答案】B

【解析】变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

20李某购买了其亲戚家的一处不动产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理（　　）。

A．不动产所有权注销登记

B．不动产所有权初始登记

C．不动产所有权转移登记

D．不动产所有权变更登记

【答案】C

【解析】转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。不动产因买卖致使其所有权发生转移应进行不动产所有权转移登记。

21不动产登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（　　）日内不起诉，异议登记失效。

A．15

B．30

C．60

D．90

【答案】A

【解析】登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

22农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以（　　）年过渡期。

A．2

B．3

C．5

D．8

【答案】C

【解析】农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源部指导。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有（　　）。[2017、2011年真题]

A．继承权取得不动产

B．购买新建商品住房

C．依据人民法院判决取得不动产

D．抵押不动产

E．农村居民新建住宅

【答案】ACE

【解析】根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有：①尚未登记的不动产首次申请登记的；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。E项，农村居民新建住宅属于尚未登记的不动产首次申请登记的情形。

2房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（　　）。[2015年真题]

A．房屋互换

B．房屋继承

C．房屋作价入股

D．房屋拆除

E．房屋所有权人改变名称

【答案】ABC

【解析】不动产所有权登记，是指依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

3房屋登记机构应进行实地查看的情形有（　　）。[2012、2010年真题]

A．房屋所有权初始登记

B．房屋所有权转移登记

C．最高额抵押登记

D．在建工程抵押权登记

E．地役权登记

【答案】AD

【解析】《房屋登记办法》规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记，不动产登记机构应当实地查看。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

4《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有（　　）。[2009年真题]

A．查验申请人提供的权属证明

B．审查申请人提供的评估报告

C．就登记有关事项询问当事人

D．必要时对被登记房屋进行实地查看

E．及时登记有关事项

【答案】ACDE

【解析】不动产登记机构应当履行的职责有：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。

5应当办理不动产注销登记的情形包括（　　）。

A．不动产权利人姓名发生变化

B．不动产权利人放弃权利的

C．不动产面积发生变化的

D．因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭的

E．因自然灾害等原因造成不动产权利消灭的

【答案】BDE

【解析】注销登记是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。AC两项，不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

6下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是（　　）。

A．凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力

B．不动产登记由不动产所在地的登记机构办理

C．依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记

D．在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记

E．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记

【答案】BDE

【解析】A项，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。C项，除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。（　）[2017年真题]

【答案】×

【解析】预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

2地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人。（　　）[2016年真题]

【答案】√

【解析】《物权法》第一百五十八条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

3不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（　　）[2016、2009年真题]

【答案】√

【解析】《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

4不动产登记费按照不动产的面积收取。（　　）[2015年真题]

【答案】×

【解析】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

5跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。（　　）[2015年真题]

【答案】×

【解析】根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

6预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（　　）[2009年真题]

【答案】√

【解析】当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋并申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

7异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（　　）[2009年真题]

【答案】√

【解析】异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

8孙某与王某互换了住房，孙某向王某交差价款2万元，按照有关规定，应到当地房地产管理部门办理房屋所有权变更登记。（　　）

【答案】×

【解析】变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。题中孙某和王某互换了住房，不动产物权归属的主体发生改变，故应办理房屋所有权转移登记。

9因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请房屋所有权注销登记。（　　）

【答案】×

【解析】注销登记是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应该申请房屋所有权更正登记。

10在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋所有权登记。（　　）

【答案】×

【解析】在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。

11国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由宪法规定。（　　）

【答案】×

【解析】《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

12我国目前主要采用单一版不动产证书。（　　）

【答案】√

【解析】不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。目前主要采用单一版证书。

13向权利人发权属证书是权属登记程序的最后一项。（　　）

【答案】√

【解析】不动产登记程序有申请、受理查验、登簿发证。登簿发证是最后一项。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）

（一）

某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月，该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m²期房一套。2014年3月，该项目竣工交付，5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。[2016年真题]

1该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为（　　）。

A．预告

B．抵押

C．在建工程抵押

D．抵押权预告

【答案】AC

【解析】《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。

2刘某应缴纳的契税为（　　）元。

A．9000

B．13500

C．27000

D．45000

【答案】A

【解析】自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。故本题中，无房屋住的刘某买70m²期房一套的契税税率按照1%计算，即刘某应缴纳的契税为：900000×1%＝9000（元）。

3该企业出租给丙商场应缴纳的税为（　　）。

A．契税

B．所得税

C．印花税

D．土地増值税

【答案】BC

【解析】该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。D项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

4关于该企业出租商业用房的说法，正确的是（　　）。

A．应当向房产管理部门申请登记备案

B．应当经甲、乙银行同意

C．该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

D．该租赁关系不受抵押权影响

【答案】AC

【解析】AB两项，《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。CD两项，订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该企业以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，后抵押房屋出租给丙商场，故该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权。

5关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为（　　）。

A．应当首先保护购房人刘某的权益

B．甲银行抵押在先，优先受偿

C．乙银行办理了登记，应当优先受偿

D．甲、乙银行按贷款比例受偿

【答案】C

【解析】依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押权已登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。该题中，该企业以在建工程抵押向甲银行贷款时未办理登记，以在建工程抵押向乙银行贷款时办理了抵押登记，故对乙优先赔偿。

（二）

2011年10月，W市A房地产开发公司在B市城市规划区内通过出让方式取得一住宅项目建设用地使用权。2012年5月1日，建成东方花园住宅小区，并通过竣工验收。A房地产开发公司委托C中介公司代为预售。在建设期间通过商品房预售方式，W市市民李某利用现款方式购买了该小区住房一套，陈某在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，并分别签订了商品房预售合同。

据此背景，回答下列问题：

1该住宅小区项目，不可能采取的建设用地使用权方式是（　　）。

A．划拨

B．挂牌出让

C．拍卖出让

D．招标出让

【答案】A

【解析】依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。住宅小区商品房项目不能采取划拨的方式。

2下列属于此项目所涉及的房地产登记的有（　　）。

A．土地所有权初始登记

B．房屋所有权初始登记

C．房屋所有权转移登记

D．房屋所有权变更登记

【答案】BC

【解析】A项，初始登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。D项，变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

3按照规定，房地产权属登记机关对该住宅小区商品房核准登记发证的时限为（　　）日。

A．15

B．30

C．60

D．90

【答案】B

【解析】不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。除法律另有规定的外。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

4C中介公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中，正确的是（　　）。

A．全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积

B．未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算面积

C．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积

D．房屋之间无上盖的架空通廊，按其投影计算一半面积

【答案】ABC

【解析】D项，房屋之间无上盖的架空通廊，不计算房屋建筑面积。

第三节　房地产测绘

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（　　）。[2016年真题]

A．公共使用的电梯井

B．值班警卫用房

C．独立使用的地下室

D．变电室

【答案】C

【解析】共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。其中，不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室（层）；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；⑤建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房。ABD三项属于应分摊的共有建筑面积。

2下列房屋部位中，不计算建筑面积的是（　　）。[2011、2007年真题]

A．房屋的天面

B．与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊

C．有围护结构的门廊

D．不封闭有顶盖的永久性架空走廊

【答案】A

【解析】房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算面积。B项，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。C项，有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算全部建筑面积。D项，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（　　）。[2009、2006年真题]

A．用作公共休憩的架空层

B．本幢公共使用的电梯井

C．本幢的公共门厅

D．本幢的公共过道

【答案】A

【解析】共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。其中，不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室（层）；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。BCD三项均属于应分摊的共有建筑面积。

4下列有关丘的表述中，不正确的是（　　）。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

【答案】C

【解析】丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。C项，组合丘不一定大于独立丘。

5用专门的仪器、技术和手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动称为（　　）。

A．房地产测绘

B．测量放线

C．项目图纸绘制

D．项目特征记录

【答案】A

【解析】房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。

6房地产面积测算的边长和面积分别取至（　　）。

A．0.1m、0.01m²

B．0.01m、0.1m²

C．0.01m、0.01m²

D．0.1m、0.1m²

【答案】C

【解析】房地产面积测算的一般规定包括：①房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算；②各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；③边长以m为单位，取至0.01m，面积以m²为单位，取至0.01m²；④量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具；⑤楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

7（　　）是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。

A．房屋建筑面积

B．房屋共有建筑面积

C．房屋产权登记面积

D．房屋使用面积

【答案】A

【解析】房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

8王某购买了一套住宅，测量结果表明：该住宅套内使用面积为120m²；套内自有墙体的水平投影面积为8m²，共有墙体的水平投影面积为12m²；封闭阳台的水平投影面积为6m²，未封闭阳台的水平投影面积为6m²，则该住宅的套内建筑面积为（　　）m²。

A．128

B．142

C．143

D．150

【答案】C

【解析】套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。所以，该住宅的套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积（自由墙体＋1/2共有墙体）＋套内阳台建筑面积（封闭阳台＋1/2未封闭阳台）＝120m²＋8m²＋12m²/2＋6m²＋6m²/2＝143（m²）。

9根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是（　　）。

A．无顶盖的室外楼梯

B．无柱的雨篷

C．无顶盖的阳台

D．房屋之间无上盖的架空通廊

【答案】A

【解析】计算一半建筑面积的范围包括：①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

10挑廊（　　）计算建筑面积。

A．按其围护结构外围水平投影面积的一半

B．按其外围水平投影面积

C．一般不计算

D．按净面积

【答案】A

【解析】计算一般建筑面积范围中，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

11某住宅楼共有40套住宅，应分摊的共有建筑面积为300m²，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2500m²，则共有建筑面积的分摊系数为（　　）。

A．0.10

B．0.12

C．1.75

D．2

【答案】B

【解析】共有建筑面积分摊比例系数的计算公式为：K＝∑δS_i/∑S_i＝各户应分摊的共有公用面积之和÷参加分摊的各户套内建筑面积之和。根据题意，共有建筑面积的分摊系数为：300÷2500＝0.12。

12房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在（　　）m以上部位计算建筑面积。

A．1.80

B．2.00

C．2.20

D．2.50

【答案】C

【解析】房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

13以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是（　　）。

A．房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类

B．进行房地产面积测算，主要采用解析法

C．房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算

D．房屋的面积一般用几何图形法量算

【答案】A

【解析】面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法；房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

14玻璃幕墙等作为房屋外墙的，属于（　　）的范围。

A．计算全部建筑面积

B．计算一半建筑面积

C．计算少半建筑面积

D．不计算建筑面积

【答案】A

【解析】玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算，是属于计算全部建筑面积范围之内的事项。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1房地产测绘的种类有（　　）。

A．房地产单位工程测绘

B．房地产基础测绘

C．房地产项目测绘

D．房地产主体测绘

E．房地产竣工测绘

【答案】BC

【解析】房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸——房地产分幅平面图的测绘活动。房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。

2房地产测绘成果主要包括（　　）。

A．房产簿册

B．房产数据

C．房产图集

D．房产档案

E．房产资料

【答案】ABC

【解析】房地产测绘成果是指在房地产测绘过程中形成的数据、图、表、卡、册等信息和资料，主要包括：房产簿册、房产数据和房产图集。

3下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是（　　）。

A．房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B．各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C．边长以米为单位，取至0.001m；面积以平方米为单位，取至0.1m²

D．量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具

E．楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

【答案】ADE

【解析】B项，各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。C项，边长以米为单位，取至0.01m；面积以m²为单位，取至0.01m²。

4下列关于丘的表述，正确的是（　　）。

A．丘是指地表上一块无界空间的地块

B．丘有独立丘和组合丘之分

C．一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘

D．一个地块属于几个产权单位时称为组合丘

E．当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘

【答案】BCD

【解析】A项，丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分。E项，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界址点分为三级，精度要求按《房产测量规范》执行。

5成套房屋的建筑面积等于（　　）。

A．套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积

B．套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积

C．套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内墙体面积

D．套内使用面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积

E．套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积

【答案】AD

【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。其中，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。即套内建筑面积＝套内使用面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积。

6下列不计入用地面积范围的有（　　）。

A．无明确使用权属的冷巷

B．有明确使用权属的间距地

C．市政管辖的马路等公共用地

D．公共使用的排水沟

E．已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地

【答案】ACDE

【解析】不计入用地面积的范围有：①无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；②市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；③公共使用的河滩、水沟、排水沟；④已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入宗地的面积。

7下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（　　）。

A．层高不超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积

B．大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积

C．与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

【答案】BD

【解析】A项，层高不足2.20m者应计算一半面积；C项，房屋之间无上盖的架空通廊，不计算房屋面积的范围；E项，雨篷均以其宽度超过2.10m或不超过2.10m衡量，超过2.10m者应按雨篷的结构板水平投影面积的一半计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。

8关于套内阳台建筑面积计算说法，正确的有（　　）。

A．封闭的阳台计算一半建筑面积，未封闭的阳台不计算建筑面积

B．封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积

C．封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积

D．未封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积

E．未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积

【答案】BE

【解析】套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（　　）[2017年真题]

【答案】√

【解析】房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算。用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

2房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。（　　）[2016年真题]

【答案】√

【解析】不计算房屋面积的范围包括：①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

3利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（　　）[2015年真题]

【答案】×

【解析】不计算房屋面积的范围包括：①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

4住宅楼共有建筑面积应以幢为单元进行分摊。（　　）[2013年真题]

【答案】√

【解析】住宅楼共有建筑面积的分摊方法是，住宅楼以幢（栋）为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

5楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（　　）[2012年真题]

【答案】√

【解析】特殊情况下，计算建筑面积的规定包括楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

6写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（　　）[2012年真题]

【答案】√

【解析】根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：①幢共有建筑面积；②功能共有建筑面积；③本层共有建筑面积。其中，功能共有建筑面积是指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。

7建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（　　）[2007年真题]

【答案】×

【解析】不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室（层）；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；⑤建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

8房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（　　）[2006年真题]

【答案】√

【解析】房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动，房产测绘又可分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。

9套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。（　　）

【答案】√

【解析】套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋的使用面积为套内使用空间的水平投影面积，按以下规定计算：①套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。②套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内房屋使用面积。④内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。

10房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（　　）

【答案】√

【解析】房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算，包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等面积。

11房地产面积测算一般规定中，各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。（　　）

【答案】√

【解析】房地产面积测算的一般规定有：①房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算；②各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；③边长以m为单位，取至0.01m；面积以m²为单位，取至0.01m²；④量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具；⑤楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

12房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积的两倍计算建筑面积。（　　）

【答案】×

【解析】穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

13按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。（　　）

【答案】√

【解析】房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。

四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）

（一）

2006年12月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为100m²，套内封闭阳台面积为6m²。2007年3月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为0.25。2007年5月，房屋交付给刘某。2007年6月，刘某领取了房屋所有权证。2007年7月，刘某将该套住宅转让。[2013年真题]

1刘某所购住宅的建筑面积为（　　）。

A．106.00m²

B．117.50m²

C．125.00m²

D．132.50m²

【答案】C

【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积＝100×0.25＝25（m²）。其中，套内封闭阳台面积6m²，已包含在所购住宅楼套内建筑面积100m²之中。因此，刘某所购住宅的建筑面积＝100m²＋25m²＝125（m²）。

2甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从（　　）起计算。

A．2006年12月

B．2007年3月

C．2007年5月

D．2007年6月

【答案】C

【解析】商品住宅交易当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。2007年5月，房屋交付给刘某。因此，从2007年5月起计算。

32007年6月，刘某办理的房屋登记类型为房屋所有权（　　）。

A．初始登记

B．转移登记

C．变更登记

D．注销登记

【答案】B

【解析】房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。甲房地产开发企业首先应办理的是初始登记，然后再由刘某办理房屋转移登记。

4刘某转让该住宅计算个人所得税时，允许从其转让收入中减除的有关合理费用包括（　　）。

A．装修费用

B．交易手续费

C．物业管理费

D．住房贷款利息

【答案】ABD

【解析】对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人所得税应纳税所得额＝转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（二）

甲房地产开发公司（以下简称甲）在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm²，其中5hm²的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2010年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司（以下简称乙）代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m²。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m²，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m²，套内阳台建筑面积为3m²，分摊的共有建筑面积为21m²。

1甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由（　　）批准。

A．B市土地管理部门

B．B市人民政府

C．H省人民政府

D．国务院

【答案】B

【解析】土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府（B市人民政府）批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

2乙代理预售商品房必须向购房人出示（　　）。

A．商品房预售许可证

B．商品房销售广告

C．房屋综合验收合格证明

D．甲出具的商品房销售委托合同

【答案】AD

【解析】A项，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。D项，实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

3甲在销售商品房时应当缴纳（　　）。

A．增值税

B．城市维护建设税

C．契税

D．房产税

【答案】AB

【解析】我国现行房地产税收有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等。C项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。D项，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。

4在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（　　）m²。

A．100

B．104

C．105

D．107

【答案】B

【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。其中，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。所以D套房屋的建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝83＋21＝104（m²）。

5丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m²，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（　　）元。

A．6000

B．8000

C．10000

D．15000

【答案】A

【解析】合同中约定房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。即买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。（104－100）÷100×100%＞3%，所以甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款为：2000×3＝6000（元）。