第一部分　核心讲义

第一章　物业管理概述

第一节　物业管理的概念

一、物业管理的概念

物业管理，可以从广义和狭义两个方面定义。

广义的物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动（参见《物权法》第八十一条）。

狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（参见《物业管理条例》第二条）。

（一）物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式

虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受到法律保护。业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。

（二）物业管理的依据是物业服务合同

市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成的，交易的双方就是合同的主体。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。

（三）物业管理的内容是维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序

物业管理的内容主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。

【例题1.1】在物业管理过程中，物业服务企业与业主之间形成交易关系是基于（　　）。[2014年真题]

A．物业服务合同

B．物业管理条例

C．业主大会议事规则

D．建筑物区分所有权

【答案】A

【解析】物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。物业管理作为一种市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。物业服务合同是物业服务企业与业主之间形成交易关系的基础。

【例题1.2】根据《物业管理条例》，物业服务合同应当对（　　）等内容进行约定。[2014年真题]

A．服务质量

B．服务费用

C．保修期限

D．保修范围

E．管理用房

【答案】ABE

【解析】《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

【例题1.3】关于物业管理的说法，正确的是（　　）。［2010年真题］

A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业

B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地

C．物业管理的内容是维修、养护、管理

D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动

【答案】B

【解析】A项，业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理；BC两项，物业管理的内容主要有两方面：①对房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理；②维护相关区域内的环境卫生和公共秩序；D项，将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。

二、物业管理的特征

（一）社会化

物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。

（二）专业化

物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法；要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

【例题1.4】物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和（　　）。[2014年真题]

A．物业承接查验制度

B．物业管理师制度

C．前期物业管理招标投标制度

D．住宅专项维修资金制度

【答案】B

【解析】物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

（三）市场化

市场化是物业管理的基本特征。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。物业管理活动必须遵循市场规律，在等价有偿的基础上实现业主和物业服务企业之间的公平交易。物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。

【例题1.5】物业管理最主要的特点是（　　）。[2012年真题]

A．社会化　

B．专业化

C．市场化　

D．集中化

【答案】C

【解析】社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。其中，市场化是物业管理最主要的特点。通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。