第三章 上海土地复合利用现状调查研究

第一节 上海土地复合利用典型案例调研

城市因经济转型升级所引发的“产城融合、功能提升”发展需求和导向，要求城市空间能够承载日益剧增的、多元化的新产业、新业态、新技术和新模式，以产业为保障，驱动城市空间形态和功能的可持续改善，形成“产、城、人”紧密结合的多样化城市空间，这就对土地多功能复合利用提出了新的要求。我国一些城市已经开始鼓励有实力的房地产开发企业涉足城市配套服务、电商、金融、农业等跨业领域，从单纯的地产开发向城市综合配套服务设施开发转型，体现了“大配套”混合开发利用的发展趋势。

有专家指出：“广义的土地复合利用是指将区域所需的各类功能在同一空间内系统性地结合，侧重于宏观层面的混合开发战略”；而“狭义的土地复合利用则是指单一宗地具有两类或两类以上使用性质，包括了土地混合利用和建筑复合使用，侧重于微观层面对于平面和立体的开发、建设和使用”。相对于功能单一、机械和缺乏活力的用地方式，土地复合利用是一种“紧凑高效、多样丰富、整体有序”的用地方式，具有“节能环保、节约资源、宜居宜业、提质增效”等特征。

在上海，城市土地资源复合利用越来越受到社会各界的关注，此举被认为是破解用地瓶颈，促进业态融合，提升城市品质，加快转型发展的有效途径。近年来，上海探索实践了以综合交通、工业研发和公共空间为导向的土地复合利用模式，取得一定的经验和成效。

一、虹桥万科商务楼宇二次开发案例

（一）基本情况

万科与新加坡伊顿国际教育集团完成了合作意向签约，上海首个办公楼国际幼儿园将落户虹桥万科中心，将租用逾2000平方米的商业物业。这一做法以教育资源融入办公服务配套体系，将成为“商业办公+基础教育”复合模式的首例探索。这是办公楼市场在差异化竞争下创新推出的开发商、租户、幼儿园“多方双赢”的增值服务，前景看好但实际成效如何还待后续跟踪。

（二）主要困难

按照国家和上海相关用地标准和建筑设计规范，考虑到幼儿安全、卫生防疫、消防等因素，托儿所和幼儿园应独立设置，对用地面积、室外活动场地和绿化用地都有生均用地面积和设施配置要求，楼房建筑不宜超过三层。本项目因复合业态特殊，还不符合传统的用地标准和建筑设计标准，使该教育机构并不具备幼儿园办学资质，只得以早教机构形式入驻商办楼宇。

二、自贸区综合用地转型案例

（一）基本情况

D2-03地块位于外高桥保税区日京路、富特西一路路口，用地面积约22103平方米，现有建筑8幢，为保税区1992、1993年建设，容积率1.37，计划将原有物业重建为集商业、办公、研发、展示功能为一体的综合性楼宇。根据2010年《外高桥保税区单元控制性详细规划修编》，D2-03地块分为A、B两块，规划用地性质均为C1。根据本次的改造思路，建议将地块合并，规划用地性质统一调整为C2，容积率提高到2.5，建筑限高提高到65米，建筑密度及绿地率等指标不变。该规划调整建议已经纳入最新版的《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》。虽然该转型计划符合本市存量工业用地转型相关政策，也享受了自贸区综合用地试点政策红利，但是实际操作中也面临着不少难点。

（二）主要困难

一是规划调整周期长。2013年10月自贸区启动规划编制，采取“弹性规划”理念，考虑了区域转型将涉及的地块合并、用地性质调整、容积率提高、建筑限高提高等规划条件调整建议。2015年4月，新版自贸区控制性详细规划获正式批复。项目经历前期方案设计、申请规划调整、规划编制和审批，前后约两年。

二是资金压力大。考虑到项目内部保留的物业以及政策规定约95%的物业持有要求，项目一次性投入资金巨大，投资回报周期长。同时，受自贸区扩区影响，外高桥保税区内一些与离岸贸易关联度不强的注册企业正在向陆家嘴、张江分园外流，导致该项目招商引资的前景并不明朗。因此，开发企业观望情绪浓重，项目实施较为缓慢。