1.1 国内外房屋GIS现状分析

传统的房屋管理重点关注房屋内部测绘成果、房屋交易、房屋权属、物业和房屋安全等业务本身情况，房屋业务信息没有与房屋空间位置相联系，在信息上造成缺失或不对称，不可避免地在管理环节中无法保证房产权益人的合法权益，因此出现了一些矛盾和纠纷。随着房地产行业市场化，房产交易、租赁、担保和抵押等信息不断增加，权属变更日益频繁，导致房地产管理的业务量空前上升，传统的房产管理模式已不再适应当前房地产发展的需要。

GIS技术在房地产行业中的应用一直是国内外研究的热点，将GIS引入房地产管理是对传统房地产管理方式的一个突破。国外对这方面的研究主要集中在GIS在房地产中的商业应用。项目测绘管理、基础测绘管理、图形管理系统和图形发布系统是基于GIS技术的数字房产系统的重要组成部分。引入GIS后，将办证的房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图的精确坐标来定义房屋坐落，能实现真正意义上的以图管证，保证房地产办证准确顺利地进行。另一方面，通过房屋GIS，可以进行任意地理范围内房地产的各类统计分析，如容积率分析、房地产密度分析、房屋拆迁以及按产别进行的分类统计等，能方便了解城市房屋的状况。在这方面，上海和青岛的房屋信息化建设均走在全国前列。房地产市场信息管理的发展趋势是数据采集的实时动态化和信息应用的一体化。

1.1.1 青岛房屋GIS建设现状

房地产管理涉及的信息内容面广，包括地籍、产权、房产市场、登记、物业管理、旧城区改造等；信息产生的主体多样，包括政府、企业、个人等各类主体；与此同时，也存在流程环境复杂、信息变动频繁等特点。建立全青岛市集中式、动态、多用途的房地产基础信息管理平台房地产市场信息系统，为地产行业的管理和发展提供了坚实的信息基础。

房地产市场信息系统一是从土地使用权的出让、商品房预售、商品房交易和登记等方面进行全过程的信息化管理；二是数据管理和应用系统相对独立，即建立一个统一的数据平台，同时在这个平台基础上构建相应的应用系统；三是集成MIS技术和GIS技术，从而实现对房地产属性数据和图形数据的集中管理。房地产市场信息系统为青岛市房地产业务信息化全流程管理奠定了基础，建立了信息共享平台并实现部分应用，确立了房地产市场指数，通过信息发布系统，引导青岛市房地产市场健康有序地发展，完成“青岛数字房地产”建设的前期任务。

“一个平台，四个系统”是房地产市场信息系统的具体目标，即建立一个以土地、楼栋、房客体信息为基础信息、以产权交易登记及测绘成果管理分布式更新的集中式管理信息平台，开发完成交易登记系统、成果管理系统、信息发布系统、网上合同备案系统，逐步在全市范围内投入应用，实现与政务管理流程的紧密结合，建立多用途、共基础、动态更新维护的房地产管理与服务平台。

房地产市场信息系统的建设是通过数据分层管理的思想来整合全市各级国土资源和房屋管理部门业务管理数据，建立一个集中的数据库。数据库采用分层建设的思路，即基础数据层、应用数据层和规则数据层。基础数据层的核心是楼盘表数据，即土地、楼栋、房屋以及相关的图形和属性信息和房产平面图数据。应用数据层包括登记数据、网上合同备案数据等应用系统采集的业务数据。

项目实施后，青岛市国土资源和房屋管理局的管理水平产生了一个质的飞跃，信息技术的应用使业务管理水平登上新台阶，确立了青岛在全国房地产权籍管理和市场管理方面的领先地位。

1．极大地提高了房地产管理水平

为产权管理、交易登记和测绘成果管理、市场管理提供了统一的平台和标准模式，依靠信息技术创新了房地产管理体制，提高了工作效率。房地产交易登记每件办件时间由原来的15天缩减为3天，部分业务实现了立等可取，申请人从交件到缴纳税费领取产权证书仅需30分钟。

2．为建立责任政府、为民服务政府创造了条件

保证了房地产基础信息及产权信息的全面性、准确性和现实性。建立了青岛全市房地产交易登记基于楼盘表受理和登记的业务模式，有效地杜绝了一房多售、重复登记、房产买卖欺诈现象，有力地保障了人民群众的财产安全。同时，向社会提供各类房地产信息的公开查询服务，为建立一个“公开、公平、公正”的房地产市场提供了有利的支撑。

3．保障房地产市场持续健康发展

目前系统能提供各类房地产从土地获得、房地产开发建设和市场交易的基础数据和统计数据，为政府实现对市场的调控提供决策支持。

4．实现了市场信息的高度透明

房地产交易网上签约的实施，规范了房地产开发企业、房地产经纪企业的市场行为。通过实施新建商品房合同网上备案，成交信息的网上公示，解决了房产交易中开发商和购房者之间的信息不对称问题，有力地维护了市场正常秩序，杜绝了开发商违规操作行为。

5．为有关应用机构带来了巨大的经济效益和社会效益

银行通过网上查询可以得知抵押房产的他项权利情况、客户住房贷款情况，可极大地降低放贷风险；估价机构通过联网应用，可提高其估价业务的准确性。其他相关部门也可通过房地产市场信息系统发布的信息进行关联应用，取得相应的经济和社会效益。

1.1.2 上海房屋GIS建设现状

为了更好地建设房屋GIS，上海市房屋土地资源管理局组织开展了上海市房屋调查工作。房屋调查共获取到19个区县，287个街道（乡镇）,9179个街坊（村）,325698个宗地，925945个自然幢，1392162个逻辑幢，6897309条户信息。市局对各区县局房屋调查工作实施目标管理，严格把关，确保质量，全面落实调查成果的审核、自检、互检、抽查和验收制度。上海市房屋基础数据库动态更新的实现，从以下3个方面进行。

1．依托应用系统

从交易登记管理系统、农村房屋登记管理系统、公房管理系统、拆迁管理系统等业务系统获取的商品房数据、宅基地数据、公房数据和房屋拆迁数据形成的业务数据库是房屋基础数据库重要的数据来源。

2．实施调查修测

通过遥感、航拍技术，结合规划部门测绘资料，对照基础数据，判断房屋动态变化，定期委托专业测绘机构，结合地籍修测实施房屋修测，及时更新基础数据库。

3．开展综合巡查

由基层房办人员综合巡查，对比地籍图发现房屋变化，上报区县房地局甄别，判断合法与否，如果合法，就进行房屋修测，通过成果审核，最近更新到房屋基础库中；如果不合法，就按照房屋违章建设有关法律法规进行查处。

上海市房屋调查工作所建成全市房屋基础数据库，是房屋建设管理系统、房屋交易登记管理系统、物业管理系统、房屋修缮管理系统、房屋拆迁管理系统、公有房屋管理系统、保留保护建筑管理系统、农村房屋管理系统和非居住房屋管理系统等应用系统的核心数据库。支撑应用系统的业务数据库是房屋基础数据库的重要数据源，负责对房屋基础数据库进行动态更新；房屋基础数据库也为这些应用系统的业务数据库进行补充。

在网络架构上，上海市房屋基础数据库采用市区两级分布式布设，市区以及基层房办人员在相应权限下都能访问和更新数据库。另外，基于房屋基础数据库建立的强化检索分析功能，支持检索数据、统计分析以及报表生成。

上海市房屋基础数据库涵盖拆迁数据、需求调查数据、存量土地数据、在建项目数据、交易数据和存量房网签等数据。通过基于房屋基础数据库之上的需求分析预测和供应分析预测的比对，及时发现供需缺口，为商品住宅供地计划、旧住房改造拆迁计划、住房建设计划提供辅助决策支持。