前言

土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是一切生产和存在的本源。土地作为稀缺的自然资源和生产资料，是人类赖以存在的基本生活载体，也折射出人类社会变迁的内在规律。自人类社会从狩猎采集时代进入农耕时代起，对土地利用的行为模式就发生了根本性变化。土地资源，成为氏族、群体生产生活的物质基础；土地制度，成为贯穿国家治理、经济交往、家庭结构等重要社会关系的根本制度；土地问题，则成为事关一朝、一国兴衰成败的根本问题。一部人类文明史，在很大程度上，都是围绕人类的土地利用行为而展开。

工业时代开启了人类社会发展的新篇章，民众对于财产的积极追求成为社会规则主旨。伴随着追逐财产的热情，产生了对财产权利本质的深刻反思，人类的土地利用行为模式发生重大变化。土地的价值体系被重构，土地所承载的利益诉求被改变，土地之上的权利冲突变得尤为明显。土地问题呈现出全新的形式。

解决中国土地问题，实现土地政策目标，需要依靠土地法。1986年，制定出台了新中国的第一部《土地管理法》，1998年进行了全面修订，推动了我国土地管理制度的改革。实践证明，这是一部好法，是一部适合中国国情的法律。这些年来，关于土地问题的争论很多，这些争论对完善我国的土地制度很有益处，但是另外一方面也暴露了我国土地法学基础理论的薄弱。没有基础理论的突破，土地制度的改革是不可能取得成功的。30多年过去了，中国法学理论取得了长足的发展，但土地法的基础理论并没有得到深入的探讨和发展。土地法是公法与私法的统一，土地法学作为一门交叉学科，涵盖了法学、政治学、经济学、管理学、社会学等诸多学科领域的内容。土地法学虽然在一些大学的土地管理专业中开设，但由于土地法在整个法学研究中长期处于弱势和边缘地位，土地法的基础理论并没有得到深入的探讨和发展，长期游离于主流法学研究之外。目前，国内的一些土地法研究成果，主要是针对一些热点问题进行的专项研究，如土地征收、土地财政、建设用地流转等，而专门的土地法基础理论的著作却凤毛麟角。在这种背景下，土地法学对基础理论的呼唤越来越迫切。解决中国土地问题，亟须对土地法的基础理论进行总结和创新，从法学理论上回答、研究解决土地问题的目标和价值取向，为纷繁复杂的土地问题“正本清源”，提供科学的应对策略。

2014年，重庆国土资源可持续发展与创新研究会以《当代中国土地法重大理论问题》为题委托中国人民大学开展研究。我作为中国人民大学的兼职教授担任了该项目的负责人，组织我的学生阮晏子、蔡卫华、刘佳星、张新平、李文谦成立课题组进行了研究。课题采取的是集中讨论、分头执笔的方式，每一个专题，我都组织课题组进行了深入细致的讨论，然后课题组成员按照分工分头起草具体的文字报告。通过该课题的研究，主要回答了以下几个关键性的土地法理论问题：一是土地的本质属性是什么；二是人类在土地利用时表现出什么样的行为模式；三是土地法是怎样产生的，在人类历史进程中，推动土地法发展的内在规律是什么；四是土地法追求什么样的价值目标；五是现代土地法如何平衡公共权力与私人权利的边界（或者说如何处理土地问题上政府和市场的关系）。在回答这几个理论问题的基础上，对政府土地治理、土地权利体系、土地登记、土地征收、土地发展权、土地税收等问题进行了深入探讨。

本书是对这一课题研究成果的转化。其中，第一章土地法的基本理论问题，由我和阮晏子、蔡卫华、李文谦执笔；第二章土地权利与土地登记，由蔡卫华执笔；第三章现代土地法中政府的角色定位，由刘佳星执笔；第四章土地发展权，由张新平执笔；第五章土地征收，由阮晏子执笔；第六章土地税收，由刘佳星执笔，最后由我审核统稿完成。

希望通过本书的出版，对当代中国土地法的基础理论体系进行梳理，对一些土地法基础理论问题进行探讨，对理论界、实务界争论的一些重大土地问题进行分析。作为一家之言，肯定有许多不妥之处，希望读者批评，我们一起推动土地法基础理论的发展。

甘藏春

2019年2月