物业与业主的博弈

身为小区的住户，除了要与您的邻居打交道之外，还免不了与物业管理人员有所接触。对于现在的城市居民而言，物业管理水平的优劣和费用的高低，也日益成为购买商品房时一个不得不考虑的因素。当下，一些中高档小区的物业管理费已经收到了2~3元/平方米，一户120m2的单元光每个月的物业费就要交纳两三百元，一个小区那么多住户，物业费实在是一笔不小的数目。这些钱到底花到哪里去了？“价高”是否“优质”？业主除了拒缴物业费之外还有什么方法来对抗物业公司侵害业主利益的行为？身为住户，理应对自己的权利和保障该权利的途径有所了解。

21.物业管理费由哪几部分构成？

物业费到底是交来干什么的？业主的钱都花到哪里去了？这恐怕是业主们最关心的问题。《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”该法第44条又规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”

可见，物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费，其中公共性服务收费标准需要申报审批，特约服务收费标准由物业管理公司与住户协商议定。

公共性服务收费项目的内容主要包括：

（1）清洁卫生管理。小区或大厦公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁；

（2）绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治虫，保持绿化物生长良好；

（3）治安管理。设安全保卫人员对小区或大厦进行安全防范和治安管理工作；

（4）共用蓄水池的维护管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准；

（5）水电管理。对业主共用的供电供水管线设施进行日常养护维修，保证正常运行；

（6）排污设施管理。清理和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用；

（7）道路维修管理。对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保持道路良好；

（8）房屋共用部位的日常养护维修。对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好；

（9）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使用；

（10）根据需要增设的其他服务项目。

房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和大、中维修工程费用从按规定建立的专项维修基金中列支，不包括在公共服务收费项目内。

物业管理专项服务收费也叫特约服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则。不得强行服务收费，其收费标准由双方协商确定。

22.由谁来交纳物业管理费？

《物业管理条例》第42条指出：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”由此可见，在物业出售并交付后，物业管理费应由业主交纳；之前则由开发商交纳。业主如果将物业出租的，可以在租赁合同中自由约定物业管理费由业主或承租人交纳；如约定由承租人交纳的，则承租人拒交时，物业管理者可以要求业主交纳。

23.业主有何办法来对抗不负责任的物业管理者？

案例回放：

某物业以李某拖欠物业费为由，将其告上法庭。第一次与物业对质法庭时，李某甚至做出了手拿人民币现身法庭的惊人举动。她表示，不是没钱交，也不是不想交，但是物业没有经过合法程序就进入小区强行管理，是违法行为，不能把钱交给这样的物业公司。2008年6月，物业撤诉。但2008年10月18日，物业再次以同样的理由对李某提出诉讼。2008年11月2日，法院对物业起诉李某拖欠物业费一案作出判决，责令李某补交物业费及赔偿延期付款损失，李某一审败诉。在实际生活中，业主不满意物业管理者提供的服务，往往像李某一样，采取拒交或者拖欠物业管理费的方式来对抗。但这种情况被诉至法院，败诉的往往是业主，因为业主有交纳物业管理费的义务，而对物业管理者提供的服务不满，则可以通过法律规定的途径来加以救济。

《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。《物业管理条例》第11条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……”第12条又紧接着明确了业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因此，业主大会作出选聘和解聘物业管理企业的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从法条的明确规定可以看到，只要全体业主所持投票权的1/2以上同意，业主大会就可以解聘不称职的物业管理公司。业主大会对于物业管理者有选择权，可以随时行使权利炒物业管理公司的鱿鱼。

24.小区停车位属于谁？

·案例回放

开发商是否可以仅仅采用出售方式转让车库、车位？2007年12月，业主王某发现小区公示牌上张贴了一张告示，通知小区地下车库于2008年1月1日起启用。随即，王某就与小区开发商联系租用地下车库、车位等事宜。但是，被告知小区的地下车位只卖不租，并需要按月交纳管理费。因王某买房时与开发商签订的补充协议中约定，王某不购买地下车库中的车位。现在王某的车将不能停到地下车库了。他认为，地下车库是小区公用设施的一部分，应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，地下车位只卖不租的做法严重侵害了业主的合法权益，因此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。依据《物权法》第74条第2款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，本案中，被告开发商通过出售的方式约定小区地下车库车位的归属是符合法律规定的。并且，在双方签订的补充协议中，原告王某明确表示不购买小区地下车库的车位，因此王某的诉讼请求没有法律依据。

建筑区划内的车位、车库就其功能而言是为了满足建筑物所有人停车需要而设，因此其应首先满足业主的需要，但这种需要是一种自用的需要而不是经营的需要。业主可以通过买卖合同、赠予合同取得车位所有权，也可以通过租赁合同取得对出租人的债权而使用车位。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。属于业主共有的停车位，任何业主都有占有、使用、收益和处分的权利，其具体使用方案可以由共有权人共同决定。

25.维修基金要公布吗？

·案例回放

业主怎样知道维修资金的使用情况？周某称，其在办理房产证时，缴纳了总房款2%的维修资金，但现在几年过去了，听说一些业主已经申请动用维修资金。但具体小区维修资金使用情况如何，还剩多少，他毫不知情。根据《物权法》第79条的规定，维修资金的筹集、使用情况应该定期公布。业主对其享有知情权。公布的方式应当满足业主了解相关信息的要求。

维修资金，也称“专项维修基金”，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造的资金。所谓共用部分，是指住宅主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。所谓大修，是对共用部分、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造，是对共用部分、共用设备设施中坏旧部分的更换，以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。

维修资金的所有权属于业主，但并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关维修资金的收取、使用、管理等必须符合国家有关规定。此外，维修资金筹集、使用情况应当公布。这主要是为了便利业主对维修资金筹集和使用情况的监督管理。

26.业主有权更换物业吗？

物业管理企业的物业管理权来源于业主的授权，这种授权主要是通过物业服务合同实现的。物业服务合同是非典型合同，我国《合同法》对此没有专门规定，在性质上其应属于提供服务中的委托合同。《物权法》第81条第2款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。这主要是因为业主是小区的权利人，而建设单位为小区选定的物业公司不一定能够充分代表业主的利益。

·案例回放

由于不满物业公司的服务，某小区新一届业主委员会要求解聘现任物业管理有限公司，重新聘请物业公司。但是，小区内新旧两届业主委员会同时并存，且持不同意见。面对这种情况，有关部门要求业主委员会立即停止工作，重新选举，由选出的新业主委员会选聘物业公司。而物业公司在合同到期的情况下，只好等待新业主委员会的决定。

目前，开发商在建设小区时，一般自行选定前期物业管理公司，在业主大会召开和业主委员会成立之前，负责小区的管理工作，一些前期物业管理公司就是开发商的下属单位，一旦其管理水平不能让业主满意，业主想炒掉开发商聘请的物业公司时，往往困难重重。《物权法》第81条的规定，为业主维护小区居民的共同权益提供了法律支持。因此，本案中，业主解聘开发商指定的物业公司，如果符合《物权法》规定的程序和业主比例的，物业公司无权反对。