二、土地权益

土地承包经营权何时成立?

答:我国《物权法》第127条的规定:“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”由此可见，现实生活中一些发包人在签订土地承包经营权合同后，以承包人尚未取得土地承包经营权证为名，主张土地承包经营权没有设立并随意收回土地的做法是违法的。土地承包经营权证只不过是对已经设立的土地承包经营权的官方确认，其意义相当于备案。在土地承包经营权合同成立后，包地人就取得了土地的承包经营权，此后，发包方如果要收回土地，其行为将构成违约，要承担违约责任。

承包期内，承包人有权将自己的承包地转包给他人吗?

答:我国《物权法》第128条明确规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”由此可见，承包期内，承包人有权将自己的承包地转包给他人。承包人在承包期内将自己的承包地转包是法定的权利，不需要经过发包人的同意。而且，转包给他人只要签订的转包合同生效即可，也不需要向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记。此时，登记虽然不是生效要件，但却是对抗要件，即未办理登记的，不得对抗善意第三人。

建设用地使用权的取得方式有哪些?

答:我国《物权法》对建设用地使用权的取得方式规定了两种，即出让和划拨。出让是指国有土地的出让方通过一定的形式将建设用地使用权出让给特定的使用者的建设用地使用权设立方式。出让是有偿取得使用权的方式，国家将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金。划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨是无偿取得建设用地使用权的方式，因此法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。如我国《物权法》第137条规定:“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

取得建设用地使用权后可以随便改变土地用途吗?

答:我国《物权法》第140条规定:“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”由此可见，建设用地使用权人无权随意改变土地用途。当然，土地用途也不是绝对不允许改变，如果根据客观情况确需对土地用途作出调整，法律也予以准许，只不过应当经过有关行政主管部门批准并办理相应的变更登记。

建设用地使用期限届满前，国家能收回土地吗?

答:我国《物权法》第148条规定:“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”据此，建设用地使用权可以因公共利益、城市规划的需要，以及土地闲置和使用权人的其他违反合同的行为提前收回。因为公共利益、城市规划等原因收回的，应当给予使用权人相应的补偿，并退还相应的土地出让金。对于农村集体土地的使用权可以因公共设施建设、不按约定用途使用或者土地闲置收回。

公民的住宅用地使用期届满怎么办?

答:根据我国《物权法》第149条第1款的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。由此可见，公民的住宅用地就算已经使用了七十年，但公民还可以继续使用下去，只要公民不改变自己住宅用地的性质，公民就可以世世代代在这块土地上住下去。

农民的宅基地因自然灾害毁灭了怎么办?

答:我国《物权法》第154条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”据此规定，村民的宅基地因自然灾害等原因灭失的，原宅基地使用权消灭，村集体经济组织应当为村民重新分配宅基地。

什么是地役权?设立地役权应采取什么形式?

答:现实生活中有很多人通过利用他人土地、房屋等不动产或者限制他人不动产的使用来提高自己不动产的效益，这一般是基于通行、取水、排水、铺设管线等需要。这时候他人的不动产就被称为供役地，自己的不动产就是需役地。比如说张三在海边有一套三层别墅，他特别喜欢每天早晨从阳台上欣赏海景，而在他家前面有一套当地居民李四盖的二层小楼。某日他听说李四要加盖楼层，于是他找到李四，提出给其一百万要求其停止加盖楼层，李四同意并签订了书面合同，那么此时张三别墅所在土地就是需役地，李四家所在地就是供役地。并且双方必须采用书面形式订立合同，对此我国法律有明确规定。《物权法》第156条规定:“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”该法157条第1款还规定:“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”由此可见，地役权是通过合同设立的。地役权合同是要式合同，法律规定采取书面形式，因此设立地役权当事人应当注意采取书面形式。

未经登记的地役权能否对抗善意的第三人?

答:我国《物权法》第158条规定:“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”据此可知，地役权虽然在合同生效时就已成立，但是在没有在登记机构进行地役权登记的情况下是不能对抗善意第三人的，这就给那些享有地役权的人提个醒，要想真正高枕无忧地享受便利还是去登记一下最好。

地役权的存续期限最长是多少?

答:我国《物权法》第161条规定:“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”据此可知，地役权的期限是有最长期限的，这要结合我国《土地管理法》中对于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权使用年限的规定，要根据具体情形订立合同。

地役权能否单独转让或是抵押?

答:我国《物权法》第164条规定:“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”该法第165条规定:“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”由此可知，地役权因为其具有从属性，不能单独转让或者作为债务的担保而抵押给其他人，任何单独转让或者抵押地役权的合同都是不受法律保护的，对此我们应当注意。

地役权在什么情形下消灭?

答:我国《物权法》第168条规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭:(1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权; (2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。由此可见，地役权消灭的法定情形有两种，一种是滥用地役权的情况，另一种就是有偿使用情况下没有支付费用的情况，当这两种情况出现时，供役地的一方就可以主张地役权消灭，停止他人对自己土地的利用来获得便利。