案例5

转租房屋提高租金案(［2000］海南民终字第214号)

陈某系某烟酒公司(以下简称烟酒公司)职工。1996年，烟酒公司为解决职工生活困难，与陈某签订房屋租赁合同，将县城批发组调拨室和原小商品仓租给陈某经营。并允许陈某在不破坏房屋结构情况下转租，租赁期限自1996年7月1日至1999年6月1日，月租金450元。1998年3月20日，陈某与洪某签订租房合同书。将调拨室转租给洪某经营，租赁期限从1998年3月1日至1999 年5月30日，月租金200元。洪某租下该房后，将其交由侄女洪甲经营发廊，由潘某、陈甲出资装修，洪甲经营管理，三人合伙。从1998年3月至1999年3月，洪某均按期向陈某交纳房租。1999年4月，洪甲离开该发廊，洪某不再交租金。1999年9月初，王某经陈某同意，补交了4至8月的房租800元后入伙与潘某、陈甲共同经营该发廊，当时双方口头约定租金仍按每月200元计。王某按时交纳9、10月的房租。同年11月，烟酒公司和陈某重新签订房屋租赁合同，将原来月租金450元增至500元，租期三年，即从1999年6月1日至2002年6 月30日。此后，陈某以烟酒公司提高租金为由要求潘某、陈甲、王某等增加房租至每月600元，否则退出该房。王某、潘某、陈甲不同意增加租金，但也没有退出该房，一直占住经营发廊。陈某经多次追索租金不成，遂于2000年1月12日以王某等侵占该房为由，诉至法院。

法院认为，本案讼争房屋系陈某向烟酒公司承租所得。经烟酒公司同意，陈某有权转租房屋。在陈某与洪某转租合同期限届满后，陈某同意由王某、潘某、陈甲继续在该房经营发廊，并约定月租金200元，后双方未签订书面合同，但已按口头协议履行了两个月，形成转租关系，该口头协议合法、有效、应受法律保护。王某等称已与陈某签订租期为五年的书面合同，但没有提供合同证据，不予认定。陈某在协议履行期间向王某等提出增加租金是陈某的单方行为，王某等并不同意，陈某单方提租金行为无效，双方应按原协议履行。但因1999 年11月原房主已提高租金，原定的月租金200元过低，根据公平合理原则，应在原房主所提租金每月500元(两间)的幅度予以调整，即双方月租金应调整至250元为宜，王某等要求按原房主提升幅度计付租金有理，应予支持。陈某主张按新增加租金计付无理，不予采纳。因双方口头协议没有约定租期，陈某提出解除协议，收回出租房屋有理，应予支持。由于诉讼期间顺延，且王某等在诉讼期间一直使用该房，双方的口头协议应履行至2000年7月31日止，王某等应退出该房并从1999年11月起按每月250元计付租金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、第八十八条第二款第二项规定，判决解除陈某与王某、潘某、陈甲之间的口头协议，限王某、潘某、陈甲于2000年8月1日起10日内搬出该房屋;王某、潘某、陈甲应付给陈某租金按每月250元计算，从1999年11月份起计至2000年7月31日止。王某、潘某、陈甲对以上拖欠租金付连带责任。

第五条　【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

第六条　【合法原则】民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。