问题点8 只签订合同没有办理土地使用证,何时缴纳土地使用税?

【解析】

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论是否取得该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

【结论】

根据国税函〔2007〕645号的规定,缴纳城镇土地使用税需同时满足3个必要条件,即(1)土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利;(2)有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换;(3)土地使用者取得了相应的经济利益。

因此,若实务中确实存在签订合同前就已使用土地的情形,如能证明同时满足以上3个条件,则应从实际使用的次月起,缴纳城镇土地使用税。但取证的关键,具体可以通过企业“在建工程”的第一笔支出,询问笔录,签订的其他等同于合同性质的协议、用地说明等资料,确定实际用地时间点,从而确定城镇土地使用税纳税义务发生时间。