2．被征收房屋的合法居住者是否就是被征收人

情景再现

小张和小李是一对新婚夫妻，为了上班方便，他们在单位附近租了一套两居室。一个周末，夫妻俩正在家品茶看书，几个自称是辉腾房地产公司的工作人员来到他们家里，称这片小区要进行征收，而这套房屋就在本次征收范围之内。小张和小李同意就补偿问题与辉腾房地产公司进行协商。正当双方讨价还价时，房屋的出租人老王得知了此事，主张自己才是合法的被征收人，并出示了相关证明。

案例解读

本案中，小张和小李是房屋的实际使用者，房屋的出租人老王是所有人，在房屋租赁期间，房地产公司究竟该向老王进行赔偿，还是向小张和小李赔偿呢？即本案争议的焦点是被征收房屋的所有人与实际使用人不一致时，谁才是真正的被征收人。征收法律关系的当事人是征收人与被征收人，对被征收人的正确认定是房屋征收工作中的一个重要内容。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。可见，该条例明确将被征收人限定为房屋所有权人。

事实上，房屋征收补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。房屋所有人虽然将房屋出租给他人，但仍然享有对房屋的收益权和处分权，因此，征收房屋时对所有人进行补偿属于理所当然。但房屋征收同时也会给承租人带来一定的损失，因此，也要兼顾对使用人的安置。在实践中，一些征收人严重不负责任，不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议，将大部分补偿金支付给房屋使用人。这种做法严重损害了房屋所有人的合法权益，极易引起纠纷，应追究其责任。

维权提示

在房屋征收过程中，认定被征收人的资格是非常重要的。一般情况下，被征收人是房屋的所有权人，但是当所有权人对房屋进行了买卖、赠与、继承等处分行为，问题就会变得相对复杂。对此应当区分情况处理：第一，分家析产的，以达成的协议为准，或以法院的判决书、调解书为准。第二，发生继承的，以遗嘱或被继承人达成的析产协议为准。第三，在买卖房屋的情况下，没过户的仍以原房主为被拆迁人。第四，发生翻建、改建、扩建的，以经批准的申请人为被征收人。

法律链接

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第2条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

《城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则》

第4条 房屋拆迁补偿、安置协议公证的当事人是具有拆迁人和被拆迁人资格的人。

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人；被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。